Mieter kündigen: Voraussetzungen, Fristen und Gründe

Damit ein Vermieter seinem Mieter kündigen kann, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Allem voran steht das berechtigte Interesse an der Kündigung. Was dazu zählt, in welchen Fällen Vermieter einem Mieter wirksam kündigen dürfen, welche Kündigungsfristen einzuhalten sind und worauf es nach der Kündigung zu achten gilt, lesen Sie hier.

Geraten Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug oder behandeln sie das Objekt nicht pfleglich, so möchten Vermieter das Mietverhältnis meist schnellstmöglich beenden. Doch auch Eigenbedarf, eine geplante Sanierung oder ein Abriss können Gründe sein, Mietern zu kündigen.

Diesem häufig berechtigten Wunsch des Vermieters stehen die Rechte der Mieter gegenüber. Als Vermieter müssen Sie einige Voraussetzungen einhalten, damit die Kündigung des Vertragsverhältnisses juristisch Bestand hat, denn das deutsche Mietrecht ist stark und schützt die Mieter in vielen Situationen.

Als Vermieter können Sie nur kündigen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt und wenn Sie sich auf einen gesetzlich festgelegten Kündigungsgrund beziehen. Dies sind die erlaubten Kündigungsgründe: 

• Eigenbedarf
• Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
• Sanierung oder umfangreiche bauliche Maßnahmen
• Abriss der Immobilie
• Schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Mieter 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, wenn nahe Familienangehörige die Immobilie bewohnen sollen oder wenn der Vermieter sie selbst nutzen will. Dazu müssen Sie als Vermieter nachvollziehbare Gründe angeben. Der Mieter hat das Recht, notfalls gerichtlich klären zu lassen, ob ein wirkungsvoller Eigenbedarf vorliegt. 

Nicht jeder vordergründige Eigenbedarf hält einer juristischen Prüfung problemlos stand. So besteht kein Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung nicht ernsthaft zu Wohnzwecken nutzen wollen. Ebenso ist es nicht zulässig, einen überhöhten Wohnbedarf geltend zu machen. Ein solcher Wohnbedarf wäre eine 200 Quadratmeter große Wohnung für einen Verwandten ohne regelmäßiges Einkommen. 

Ein befristeter Eigenbedarf für einen vorübergehenden Zeitraum ist ebenfalls nicht als Kündigungsgrund rechtswirksam. Auch ein vorgeschobener Eigenbedarf hat vor Gericht nicht unbedingt Bestand; Ihr Mieter muss in dem Fall nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Verlieren Sie den Rechtsstreit, hat Ihr Mieter sogar ein Recht auf Schadensersatz.  

Wie genau erfolgt die Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und an alle Mieter der Mietimmobilie gerichtet sein. Darin ist die gesetzliche Kündigungsfrist sowie der Kündigungsgrund zu nennen. Wenn Sie auf diese Weise kündigen, sollten Sie die Umstände dahinter näher erläutern und damit die Eigenbedarfskündigung begründen.

Wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert wird und Ihnen dadurch Nachteile entstehen, dürfen Sie ebenfalls kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine höhere Mietzahlung durch den Nachmieter ist explizit kein Kündigungsgrund für die wirtschaftliche Verwertung. 

Zur wirtschaftlichen Verwertung kann auch der geplante Verkauf gehören. Möchten Sie die vermietete Wohnung verkaufen, aber keinen Käufer finden, kann sich eine Kündigung anbieten. Denn häufig spricht eine leere Wohnung eine größere Zielgruppe an und lässt sich dadurch besser verkaufen. Dazu müssen Sie allerdings nachweisen, weshalb Sie die Immobilie unbedingt verkaufen müssen. Sie müssen konkret belegen, welche Verwendung Sie für Ihre Immobilie geplant haben, wenn Sie Ihrem Mieter wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen möchten.

Vielleicht planen Sie, eine umfangreiche Sanierung an Ihrer Immobilie durchzuführen. Dann müssen Sie bei Vermietung der Immobilie nachweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich erforderlich ist. Eine umfassende Modernisierung ist als Kündigungsgrund nicht haltbar, wenn Sie jahrelang nichts zur Erhaltung des Objekts getan haben.

Und auch ein Abriss gilt nicht zwingend als Grund, wenn Sie einem Mieter kündigen möchten. Zwar kann marode Bausubstanz ein Grund sein, der einen Abriss und damit die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Doch solche Umstände müssen Sie als Vermieter immer konkret und mit transparenten Zahlen belegen.

Ein weiterer valider Grund sind Vertragsverletzungen des Mieters. Erfolgt die Mietzahlung ständig unpünktlich, bestehen Mietrückstände, sind Verstöße gegen die Hausordnung oder Störungen des Hausfriedens zu beklagen? Dann können Sie das Mietverhältnis kündigen. Wird die Wohnung vertragswidrig genutzt, kann in schwerwiegenden Fällen sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. 

Solche Vertragsverletzungen setzen zur Wirksamkeit der Kündigung stets eine Abmahnung des Mieters voraus. Hier müssen Sie den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam machen und ihm eine Chance zur Änderung seines Verhaltens geben.

Wenn der Mieter die Wohnung oder Teile der Wohnung an Dritte überlässt, ist dafür Ihr Einverständnis als Vermieter nötig. Bei einer Untervermietung ohne Genehmigung des Vermieters dürfen Sie dem Mieter nach Abmahnung kündigen – es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung einem Dritten zu überlassen. Ein befristeter Auslandsaufenthalt ist ein Beispiel dafür. In diesem Fall ist es nicht möglich, dem Mieter zu kündigen. 

Liegt ein wirksamer Kündigungsgrund vor, müssen Sie die Kündigungsfristen und die korrekte Form einhalten. Andernfalls gehen Sie das Risiko ein, dass die Kündigung nicht rechtswirksam ist. 

Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Wohndauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate. Berechnen Sie die Kündigungsfrist falsch, ist die Kündigung weiterhin wirksam, lediglich die Fristen werden entsprechend angepasst.

Kündigungsfristen für Vermieter

Bei einer fristlosen Kündigung sind die Kündigungsfristen verkürzt bzw. nichtig. Laut § 569 BGB ist die fristlose Kündigung von beiden Seiten möglich, wenn beispielsweise eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört. Manchmal ist es bei schwerwiegenden Konflikten so, dass die fristlose Kündigung im Interesse beider Parteien ist. 

Falls der Mieter mit seinen Mietzahlungen im Verzug ist, und zwar mindestens in Höhe von zwei Monatsmieten, dürfen Sie ihm ebenfalls fristlos kündigen. Die Nebenkosten sind dabei laut BGB nicht zu berücksichtigen. 

Noch ein Grund für die fristlose Kündigung ist der vertragswidrige Gebrauch eines Mietobjektes. Sie dürfen dem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung zum Beispiel als Werkstatt, als Gewerbestätte oder als Verkaufsfläche benutzt, obwohl der Mietvertrag explizit nur Wohnzwecke vorsieht. Hobbymäßige Arbeiten sind jedoch erlaubt, solange sie den Hausfrieden nicht stören.

Wenn Sie ein Haus vermieten und Mieter und Vermieter zusammen in diesem Gebäude wohnen, das insgesamt nur zwei Wohneinheiten hat, greifen erleichterte Kündigungsbedingungen (§ 573a BGB). Für eine rechtswirksame Kündigung braucht es kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Das heißt, dass der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen darf. Dafür verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei weitere Monate. 

• Der Kündigungsgrund muss rechtswirksam sein
• Die schriftliche Kündigung beim Mieter bis zum dritten Werktag des Monats eingegangen sein.
• Die Kündigungsfristen sind einzuhalten (drei, sechs oder neun Monate).
• Das Kündigungsschreiben muss an alle Mieter gerichtet sein, die den Mietvertrag unterschrieben haben. 
• Der Kündigungsgrund ist anzugeben.
• Die Kündigung ist von allen Vermietern zu unterschreiben.

Haben Sie rechtswirksam gekündigt und räumt Ihr Mieter die Wohnung nicht, kann eine Räumungsklage das Mittel der Wahl sein. Mit der Räumungsklage erzwingen Sie die gesetzliche Durchsetzung des Räumungsanspruchs, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Die Räumungsklage ist immer beim örtlichen Amtsgericht der Wohnung einzureichen. Dann entscheidet das Gericht, ob eine Zwangsräumung rechtens ist. 

Der richtige Zeitpunkt für eine Räumungsklage hängt vom Kündigungsgrund ab. Ein Vermieter darf bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug oder einem unzumutbaren weiteren Mietverhältnis direkt eine Räumungsklage einreichen. Oft ist dies zu empfehlen, da ein solches Verfahren mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Bei einer ordentlichen Kündigung, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf, ist erst die Reaktion des Mieters abzuwarten. 

Wann eine Räumungsklage rechtskräftig wird, ist ganz unterschiedlich. Realistisch ist eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zu einem Jahr. Es kann aber auch in Ausnahmefällen zwei Jahre oder länger dauern, wenn beispielsweise der Mieter erkrankt ist und ein Gutachten benötigt wird.

Inhalte eines Antrags auf Räumungsklage

• Name des Klägers
• Name des Beklagten
• Grund für die Klage (beispielsweise Mietrückstände, Eigenbedarf)
• Falls vorliegend: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• Bei Widerspruch: Stellungnahme des Vermieters, warum er trotzdem 
  eine Räumungsklage einreicht

Jeder Vermieter würde eine Räumungsklage natürlich lieber vermeiden, indem er von Anfang an geeignete Mieter sucht. Letztlich ist es für jeden Vermieter schwierig, im ersten Gespräch herauszufinden, ob er eine solvente und anständige Person vor sich hat. Einige Tipps können aber dabei helfen, dass Sie Ihren Mieter gar nicht erst wieder kündigen müssen:

• Anhand einer Schufa-Auskunft können Sie die Bonitätsprüfung des Mieters durchführen. Das Dokument zeigt, wie es um sein früheres Zahlungsverhalten bestellt war – davon können Sie seine zukünftige Zahlungsbereitschaft in Teilen ableiten.
  
• Verlangen Sie Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Sie belegen, ob ein geregeltes Arbeitsverhältnis vorliegt und ob der Mietinteressent ein ausreichend hohes Einkommen hat.
• Zudem können Sie erfragen, warum das bisherige Mietverhältnis gekündigt wurde und wer es gekündigt hat. Eine Auskunft des vorherigen Vermieters ist dabei hilfreich.