Immobilienbewertung: So werden Immobilien bewertet

Eine Immobilienbewertung kann anhand verschiedener Wertermittlungsverfahren durchgeführt werden. Wann welche Methode zum Einsatz kommt, welche Faktoren bei der Immobilienbewertung wichtig zu beachten sind und welche Kosten entstehen, lesen Sie in diesem Ratgeber. 

• Die Immobilienbewertung erfolgt üblicherweise mittels Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. 
• Welches Verfahren zur Anwendung kommt, ist von der Art der Immobilie und deren Nutzungsform abhängig.
• Die Immobilienbewertung kann in Form eines Kurzgutachtens oder eines Verkehrsgutachtens erfolgen. Ersteres kostet meist wenige hundert Euro, ein umfangreiches Gutachten hingegen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Wertes.
• Mit unserer kostenlose Immobilienbewertung erfahren Sie ganz einfach den Wert Ihrer Immobilie. 

Die Bewertung einer Immobilie kann aus unterschiedlichen Gründen nötig werden. Häufig spielt der Immobilienwert beim Kauf oder, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, eine zentrale Rolle.

Aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen im Zuge von Ehescheidungen oder innerhalb einer Erbengemeinschaft wird der Wert des Wohnobjekts benötigt. Wenn in solchen Fällen keine Einigung möglich ist, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung.

Ein weiterer Grund für eine Bewertung ist eine Zwangsversteigerung. Hier beauftragt das zuständige Gericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der dann ein Verkehrswertgutachten erstellt. 

Die verschiedenen Gründe für eine Immobilienbewertung auf einen Blick:

• Immobilienkauf
• Immobilienverkauf
• Vermögensauseinandersetzungen (z. B. Ehescheidung, Erbengemeinschaft)
• Steuerliche Gründe (z. B. Schenkungs- und Erbschaftssteuer)
• Gerichtliche Gründe (z. B. Zwangsversteigerung)
• Interesse an Wertentwicklung der Immobilie

Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen zum einen von der Art des Gutachtens und zum anderen von der Komplexität und dem Aufwand der Erstellung ab. 

Wenn Sie ein sogenanntes gerichtsfestes Gutachten benötigen, gibt es keine Alternative zum Sachverständigen für die Immobilienbewertung. Es gibt sowohl freie Sachverständige als auch staatlich vereidigte Immobiliengutachter.

Die Bewertung durch Immobiliengutachter und Sachverständige kann in Form von Voll- oder Kurzgutachten erfolgen. Sie können die Kosten für die Immobilienbewertung reduzieren, indem Sie alle erforderlichen Unterlagen bereithalten oder sich für ein Kurzgutachten (zwei bis drei Seiten) entscheiden. Die Kosten für Kurzgutachten liegen üblicherweise um 500 Euro. Langgutachten haben bis zu 40 Seiten. So ein umfangreiches Vollgutachten verursacht Kosten in Höhe etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwerts.

Der Preis ist außerdem von der Art der Immobilie abhängig. Ein Einfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück ist deutlich leichter zu bewerten als eine Gewerbeimmobilie oder ein vermietetes Objekt.

Tipp: Kostenhöhe vorab abfragen und Angebote vergleichen

Klären Sie vor Beauftragung einer Immobilienbewertung, in welcher Höhe sich die Gutachterkosten bewegen. Vergleichen Sie anschließend mehrere Kostenvoranschläge, um das beste Angebot zu identifizieren.

Nicht immer ist ein kostenpflichtiges Gutachten nötig. Wenn Sie lediglich eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie benötigen, können Sie in nur wenigen Minuten eine kostenlose Immobilienbewertung online vornehmen. Diese Werteinschätzung hilft Ihnen dabei zu entscheiden, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll sein könnte oder Sie noch etwas warten sollten.

Je nachdem, wofür die Bewertung benötigt wird, sind die diversen Vor- und Nachteile beider Optionen zu berücksichtigen. 

Für die Erstellung einer umfassenden Bewertung gibt es verschiedene Ansprechpersonen. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie können Sie einen Makler in Ihrer Region mit der Wertermittlung beauftragen. Üblicherweise gelten sie die Kosten für ein Wertgutachten über eine später fällige Maklerprovision ab.

Als Sachverständige sind Vermessungs- und Bauingenieure sowie Architekten tätig. Es gibt aber auch zertifizierte sowie staatlich anerkannte Gutachter, die ausführliche Immobilienbewertungen vornehmen.

Die Immobilienwertverordnung (kurz: ImmoWertV) bietet den gesetzlichen Rahmen für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Bei einer Immobilienbewertung kommen je nach Art und Nutzung des Objekts das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.

• Vergleichswertverfahren:Gut nutzbar, wenn erzielte Kaufpreise von ausreichend ähnlichen Objekten vorhanden sind. Diese Methode wird üblicherweise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet.
• Ertragswertverfahren: Ist auf Rendite-Objekte ausgerichtet und wird daher bei vermieteten und verpachteten Immobilien wie Mietwohnungen oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Fokus liegt somit auf den zukünftig erzielbaren Erträgen. 
• Sachwertverfahren: Kommt zum Einsatz, wenn die anderen Verfahren nicht durchgeführt werden können. Außerdem kann es für außergewöhnliche Immobilien genutzt werden, bei denen es kaum oder sogar keine vergleichbaren Objekte in der Region gibt. 

Kostenloser Online-Immobilienbewertung mit Vergleichswertverfahren

Unsere kostenloser Online-Immobilienbewertung nutzt das Vergleichswertverfahren. Es wird eine umfangreiche Datenbank an Objekten durchsucht. So können ähnliche Immobilien gefunden und ein Vergleichswert ermittelt werden. 

Für unsere Online-Immobilienbewertung sind nur wenige Informationen und Angaben nötig, um eine aussagekräftige Werteinschätzung zu erhalten:

• Postleitzahl
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche
• Zimmeranzahl 

Bei einem umfangreichen Gutachten hingegen werden zahlreiche Dokumente und Unterlagen benötigt.

Grundsätzlich beeinflussen verschiedenste Faktoren den schlussendlich berechneten Wert einer Immobilie. Zu den wichtigsten Wertfaktoren bei einer Immobilie zählen:

• Lage und Infrastruktur
• Größe der Immobilie (Wohnfläche und Grundstück)
• Ausstattung der Immobilie (Küche, Böden, Fenster, Balkon, Kamin etc.)
• Baujahr und baulicher Zustand des gesamten Gebäudes
• Energetische Werte (Energieausweis)
• Angebot und Nachfrage für derartige Objekte in der gegebenen Lage
• Bei Renditeobjekten: vermietet oder leerstehend?

Wie wichtig welcher Aspekt ist, hängt immer davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Bei einer vermieteten Wohnung spielt beispielsweise die erzielbare Nettomiete eine bedeutende Rolle. Wird hingegen eine Villa verkauft, kommt der Größe der dazugehörigen Gartenfläche viel Bedeutung zu. 

Der Wert einer Immobilie kann einerseits durch Investitionen erhalten, andererseits womöglich sogar deutlich gesteigert werden. Was unter werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen zu verstehen ist, erklären wir nachfolgend.

Eine Wertsteigerung der Immobilie erfolgt meist durch eine wirklich nachhaltige Verbesserung der Qualität der Immobilie. Das kann beispielsweise durch die Erneuerung von Fenster und Türen der Fall sein. Dadurch ergibt sich nicht nur eine modernere Optik, auch auf die Energieeffizienz ergeben sich positive Auswirkungen. Auch eine Dachsanierung oder eine neue Fassadendämmung zählen beispielsweise zu wertsteigernden Maßnahmen.

Von Werterhaltung wird gesprochen, wenn keine umfassenden Arbeiten getätigt werden, sondern der derzeitige Zustand erhalten wird. Das ist durch Kleinreparaturen oder z. B. einen neuen Anstrich der Fall. 

Vor dem Verkauf einer Immobilie können Sie durch weitere Maßnahmen den potenziellen Verkaufserlös verbessern, indem Sie optische Verbesserungen vornehmen. Der Garten sollte gepflegt aussehen, die Zufahrten und Zuwege von Unkraut befreit sowie alle Fenster und Türen gereinigt werden.