Verkehrswert einer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen möchten oder aufgrund von anstehenden Steuerzahlungen oder Erbschaften den Wert des Objektes kennen müssen, ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll. Hier stellen wir Ihnen verschiedene Verfahren vor, die es ermöglichen, den Marktwert Ihrer Immobilie einzuschätzen.

Mit dem Verkehrswert erhalten Sie einen Hinweis darauf, welchen Preis Ihre Immobilie voraussichtlich auf dem Markt erzielen wird. Daher ist dieser Wert auch als Marktwert bekannt. Im §194 des Baugesetzbuches definiert der Gesetzgeber: „Der Verkehrswert – oder auch Marktwert – wird durch den Preis bestimmt, der aktuell im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände zu erzielen wäre.“

Es handelt sich somit um einen hilfreichen Wert zur Orientierung, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Sie sollten jedoch bedenken, dass der tatsächliche Kaufpreis deutlich vom Verkehrswert abweichen kann. Selbst wenn eine nahezu identische Immobilie nebenan zu einem bestimmten Preis verkauft wird, der mit Ihrer Verkehrswertschätzung übereinstimmt, ist das noch lange keine Garantie. Denn der Immobilienmarkt fluktuiert stark.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält wichtige Informationen dazu, welche Faktoren bei der Wertermittlung Berücksichtigung finden müssen. Unabhängige Experten folgen den Vorschriften der Verordnung.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, wird der durchschnittlich erzielbare Preis für vergleichbare Immobilien am Stichtag der Wertermittlung angenommen. Es handelt sich um eine Art Vergleichsverfahren, das jedoch Besonderheiten oder persönliche Umstände nicht berücksichtigt. Zum Beispiel könnte es sein, dass in den nächsten Jahren ein neuer Schnellzug in der Nähe der Immobilie fahren wird. Die zu erwartende Lärmbelästigung fließt nicht in den Verkehrswert ein, hat aber sehr wohl Auswirkungen auf den Kaufpreis.

Wenn Sie ein Dokument für Ihre Bank benötigen oder vor Gericht auftreten, etwa im Falle einer Erbschaftsstreitigkeit, benötigen Sie ein Langgutachten eines Experten, das sogenannte Wertgutachten. Dieser kann den Verkehrswert anhand einer dieser drei Methoden bestimmen:

• Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert Ihres Objektes aus dem Vergleich ähnlicher Immobilien oder Grundstücke ermittelt. Bei ausreichend Vergleichsobjekten können Sie aussagekräftige Ergebnisse erwarten.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren eignet sich für gewerblich genutzte und vermietete Immobilien. Aus dem Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Gebäudeertragswert erhalten Sie einen Verkehrswert, der die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten widerspiegelt.
• Sachwertverfahren: Bei dieser Variante, die für freie und vermietete Immobilien sinnvoll ist, erhalten Sie die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Jedoch ist diese Zahl häufig nicht realistisch, da sie nur wenige Faktoren berücksichtigt.

Die Art des gewählten Verfahrens hängt von Ihrer Immobilie und den Gegebenheiten ab. Auf Wunsch kann der Experte in einigen Fällen auch zwei Verfahren zur Verkehrswertberechnung anwenden. Für private Immobilien ist das Vergleichswertverfahren meist am besten geeignet. 

Als Laie können Sie den Verkehrswert eines Gebäudes nicht selbst ermitteln. Es gibt keine einfache Formel. Aufgrund der Komplexität des Immobilienmarktes benötigen Sie die Unterstützung eines Experten.

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie hängt stark vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ab. Wenn sich Ihr Objekt in einer derzeit sehr angesagten Gegend befindet und die Nachfrage hoch ist, können der Immobilienpreise überraschend ansteigen, während Großprojekte oder steigende Kriminalität einen direkten negativen Einfluss auf die Nachfrage haben können – obwohl sich dieser nicht unbedingt im Verkehrswert einer Immobilie widerspiegelt, insbesondere, wenn es sich um neuere Entwicklungen handelt.

Idealerweise gibt der Verkehrswert wieder, welche Gegebenheiten vorliegen. Dabei hilft auch der Bodenrichtwert, der den Wert von Grundstücken und Bauland angibt. Dieser fließt in die Verkehrswertermittlung mit ein. Da er alle zwei Jahre neu ermittelt wird, können Sie mit relativ aktuellen Zahlen rechnen. Den Bodenrichtwert können Sie kostenlos bei der Stadtverwaltung oder der Gemeinde herunterladen.

Die folgenden Kriterien wirken sich wesentlich auf den Verkehrswert einer Immobilie aus:

• Größe der Wohn- und Nutzfläche
• Zustand der Bausubstanz
• Gebäudemerkmale wie Ausrichtung und Ausbaumöglichkeiten
• Ausstattung (Balkon, Fahrstuhl, Kamin, zweites Bad etc. haben einen positiven Einfluss)
• Baujahr
• Lage
• Energetischer Zustand der Immobilie

Weitere wichtige Faktoren für den Wert eines Objektes sind der Gebäudewert und die Nutzungsmöglichkeiten. Bei leeren Grundstücken stellt sich die Frage, ob eine zukünftige Bebauung möglich ist. Vermietete Gebäude unterscheiden sich durch Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten, die Sie als Vermieter tragen müssen.

Für die Verkehrswertschätzung sollten Sie verschiedene Unterlagen vorbereiten. Diese brauchen Sie spätesten beim Verkauf der Immobilie ohnehin.

Checkliste für Unterlagen zur Verkehrswertmethode:

• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Energieausweis
• Grundriss und Baupläne
• Lageplan
• Berechnung der Wohnfläche 
• Aufstellung von Modernisierungsmaßnahmen
• Kostennachweise für Einrichtungen wie Pool oder Alarmanlage
• Angaben zu Altlasten
• Notarielle Urkunden
• Eintragungen zu Wegerecht und Wohnrecht
• Bei Wohnungen: Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Wohngeldabrechnungen, Unterlagen zur Instandhaltungsrücklage, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Bei vermieteten Objekten: Kopien der Mietverträge, aktuelle Mietaufstellung, Betriebskostenabrechnungen, Bestandsmieterliste