Wertermittlung für den Immobilien- & Hausverkauf

Um als Verkäufer beim Hausverkauf einen guten Preis zu ermitteln, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Hier erfahren Sie, wie Sie mit einer Wertermittlung Ihrer Immobilien selbst beginnen können, wie ein Makler Ihnen dabei helfen kann und welche verschiedenen Verfahren es in Deutschland für die Wertermittlung von Immobilien gibt.

Besonders wichtig ist die Wertermittlung für Sie als Immobilienverkäufer. Denn schließlich wollen Sie Interessenten einen angemessenen Marktwert nennen können. Ein überschätzter Preis kann mögliche Käufer abschrecken, während ein unterschätzter Preis den großen Nachteil für Sie hat, dass Sie das Objekt vorschnell und unter Wert verkaufen.

Indem Sie eine individuelle Wertermittlung für Ihre Immobilie vornehmen oder vornehmen lassen, erhalten Sie zugleich realistische Zahlen für Investitionen, die Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf tätigen wollen. Außerdem müssen Sie der finanzierenden Bank einen Verkehrswert nennen, um zu ermitteln, bis zu welcher Höhe Sie Ihre Immobilie beleihen können. Denn schließlich möchte die Bank wissen, ob sie ein Darlehen im Falle von Zahlungsunfähigkeit und Zwangsversteigerung mit dem Erlös aus dem Verkauf tilgen kann.

Zudem richtet sich die Besteuerung der Immobilie und des Verkaufs nach dem ermittelten Immobilienwert. Bei Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen müssen Sie die Zahl ebenfalls kennen, um am längeren Hebel zu sitzen. Und falls Sie Ihre Immobilie an mehrere Personen vererben oder verschenken wollen, sollten Sie mithilfe der Wertermittlung Ihrer Immobilie die Aufteilung zwischen den Empfängern vornehmen.

Der Wert einer Immobilie wird unter anderem durch diese Kriterien bestimmt: 

• Lage
• Grundstücksgröße
• Anteil der Gemeinschaftsflächen
• Wohnfläche
• Art der Immobilie
• Ausstattungsstandard
• Baujahr
• durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen
• Angebot am Markt
• mitangebotenes Inventar
• Besonderheiten

Wenn Sie die Wertermittlung für Ihr Haus selbst durchführen möchten, sollten Sie zunächst einmal herausfinden, wie der Immobilienpreis pro Quadratmeter in Ihrer Region oder Stadt durchschnittlich aussieht. Diesen Richtwert finden Sie zum Beispiel online auf Immobilienportalen. ImmoScout24 bietet Ihnen eine deutschlandweite Karte mit Preisen pro m².

Darüber hinaus können Sie bei den Bausparkassen nach der jährlichen Marktstudie fragen, die auf Umfragen unter Immobilienmaklern basiert. Die kostenlose Broschüre namens „Markt für Wohnimmobilien“ bietet Ihnen Daten, Fakten und Prognosen zum deutschen Wohnimmobilienmarkt für fast alle Landkreise Deutschlands.

Immobilienfachleute sprechen in der Regel an Stelle des Marktwerts einer Immobilie meist vom Verkehrswert, der laut § 194 Baugesetzbuch dasselbe bezeichnet: Es handelt sich hierbei um den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis, wenn das Objekt am Bewertungsstichtag verkauft würde - und zwar im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Das heißt, Verkäufer und Käufer stehen nicht in einem persönlichen Verhältnis zueinander und handeln keinen Freundschaftspreis aus. Die Vertragsparteien handeln zudem umsichtig ohne Zwang und Zeitdruck und verfügen über ausreichend Sachkenntnis.

Doch herrschen in den seltensten Fällen am Immobilienmarkt so ideale Verhältnisse, wie es die Definition fordert. Und so weicht der tatsächliche Verkaufserlös meist vom Verkehrswert ab. Dies sollte veräußerungswillige Eigentümer jedoch nicht davon abhalten, die Wertermittlung möglichst genau durchzuführen, um einen Anhaltspunkt zu erhalten.

Preisangaben aktuell angebotener Häuser und Eigentumswohnungen in der Nähe des eigenen Objekts finden sich in Regionalzeitungen und auf Immobilienportalen im Internet. Wer die Anzeigen für Immobilienangebote in Zeitungen und Onlineportalen über einen längeren Zeitraum systematisch auswertet, erhält schnell ein Gespür dafür, welche Kriterien Einfluss auf den Preis eines Objektes haben.

Für einen schnellen Überblick und den einfachen Vergleich mit Ihrer Immobilie fassen Sie am besten alle entscheidenden Daten der Angebote in einer Tabelle zusammen, die so oder so ähnlich aussehen könnte:

In diesem Beispiel wissen Sie schon einmal, dass Sie Ihre Immobilie vermutlich für einen Wert zwischen 300.000 Euro und 400.000 Euro verkaufen können. Achten Sie außerdem darauf, welche Objekte schnell vom Markt verschwinden und welche sich eher als Ladenhüter erweisen. Sie können andere Immobilien in Ihrer Gegend, die derzeit angeboten werden und Ihrem Objekt ähneln, sogar besichtigen. So schärfen Sie Ihr Gespür für den Markt.

Sollten Sie keine Zeit für eine Marktstudie haben, nicht allein weiterkommen oder Ihr Ergebnis absichern wollen, lohnt es sich, einen Makler zu fragen. Bei üblichen Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen kann ein guter Makler schon beim ersten Termin den erzielbaren Verkaufspreis sehr gut einschätzen. Bei einer individuellen Wertermittlung der Immobilie benötigt er vermutlich etwas mehr Zeit, was ein gutes Zeichen ist.

Wer sich für die Mitwirkung eines Maklers entscheidet, der sollte nichtsdestotrotz seine Hausaufgaben in punkto Preis gemacht haben: entweder durch eigene Marktforschung oder mit Hilfe eines seriösen Gutachtens. Denn auch in diesem Fall lohnt es sich für Sie zu wissen, welche Faktoren Einfluss auf die Wertermittlung haben und auf welche Art und Weise der Makler die Berechnungen vornimmt. Scheuen Sie sich nicht, den beauftragten Immobilienfachmann nach der gewählten Vorgehensweise zu fragen und sich einzelne Details erklären zu lassen.

Für ein offizielles Wertgutachten können Sie auch einen Gutachter beauftragen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Sie Ihrer Bank eine Zahl nennen müssen, Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen vorbeugen möchten oder Ihr Testament oder eine Schenkung vorbereiten. Für den Verkauf der Immobilie hingegen ist die Wertermittlung mithilfe eines Maklers die richtige Wahl.

Ob Makler oder Gutachter, die beauftragte Person wird für die Wertermittlung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks eines der drei in Deutschland gängigen Verfahren zur Wertermittlung nutzen:

Das Vergleichswertverfahren hat gegenüber dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren einen eindeutigen Vorteil: Es berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Somit ist ein recht objektiver Überblick über den jetzigen Verkehrswert gegeben. Angewandt wird das Verfahren zur Wertermittlung bei selbstgenutztem Wohneigentum und vorrangig bei Eigentumswohnungen. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Auch ist der Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem diese Vergleichsobjekte beurteilt wurden. Nur dann spiegelt das Vergleichswertverfahren wirklich einen belastbaren Verkehrswert Ihrer Immobilie wider. Der Vergleichswert berücksichtigt den Wert von Grund und Boden anhand der Bodenrichtwerte und den Wert der Objekte selbst in Form von aktuellen Marktrecherchen. Hinzu kommen Aspekte wie die Infrastruktur, die Ausstattung und der Zustand des Objektes.

Das Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung bei:

• Unbebauten Grundstücken
• Selbstgenutzten Eigentumswohnungen
• Selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
• Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung 

Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Verkehrswert aus dem Wert von Grundstück, Immobilie, Außenanlagen und allen Bauneben- und Erschließungskosten. Als Verkäufer sollten Sie Angaben über den Bodenwert, die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, zur Baubeschreibung und zu allen Außenanlagen machen können. Auch ein Instandhaltungsrückstau ist beim Sachwertverfahren von Bedeutung. Wenn an einem älteren Objekt nämlich viele Jahre lang keine wertsteigernden oder mindestens werterhaltenden Maßnahmen durchgeführt wurden, schlägt sich dies negativ auf den aktuellen Sachwert nieder. Für das Alter des Hauses kommen bei der Sachwertermittlung also Wertminderungen zum Einsatz, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Für Immobilien in Eigennutzung, die sich am Markt schwer vergleichen lassen, ist das Sachwertverfahren für die Wertermittlung bestens geeignet.

Das Sachwertverfahren hilft, den Hausverkauf Preis festzulegen bei:

• Bebauten Grundstücken
• Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
• Objekten, die am Markt nicht vergleichbar sind

Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, kommt das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung zum Ansatz. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Reinertrag des Gebäudes zusammen. Er ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Heizung, Strom, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer und allen nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist für den zukünftigen Besitzer ein Anhaltspunkt dafür, welche Erträge sich zukünftig aus seiner Kapitalanlage ergeben könnten.

Genau genommen ist das Ertragswertverfahren zu unterscheiden nach dem einfachen Ertragswert und nach dem vollwertigen Ertragswert. Während der vollwertige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Reinertrag berechnet wird und deshalb neben der Ertragsberechnung auch den Ansatz des Vergleichswertverfahrens erfordert, kommt bei dem einfachen Ertragswert tatsächlich nur der errechnete Ertrag zum Ansatz.

Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei:

• Vermieteten Immobilien
• Gewerbeimmobilien

Wollen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie festlegen und dabei eine zuverlässige und rechtssichere Wertermittlung erhalten, sollte die Wertermittlung immer von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden. Sein Wertgutachten wird von den Banken ebenso anerkannt wie von dem potenziellen Käufer und erleichtert somit die Verhandlung des Verkaufspreises wie auch die Genehmigung der Finanzierung. Damit Ihr Wertgutachten transparent und nachvollziehbar bleibt, können Sie sich an folgender Checkliste orientieren. Danach steht der Wahl eines kompetenten Sachverständigen zur Hausverkauf-Wertermittlung nichts mehr im Weg.