Wertgutachten Haus

Ein Wertgutachten hilft Ihnen für eine realistische Einschätzung des Preises beim Hausverkauf. Hier erfahren Sie mehr über die Vorteile eines Wertgutachtens sowie über den Unterschied zwischen dem vollständigen Wertgutachten und einem Kurzgutachten. Außerdem verraten wir Ihnen, wer das Wertgutachten erstellt, welche Methoden zur Verkehrswertermittlung es gibt und welche Kosten Sie für das Wertgutachten einplanen sollten.

Ein Wertgutachten dient der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Als Verkehrswert oder Marktwert wird der Preis verstanden, der sich zum Zeitpunkt des Wertgutachtens (Wertermittlungsstichtag) bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen lässt. Dabei spielen Lage und Beschaffenheit des Objektes eine wesentliche Rolle. Subjektive Faktoren und Sondereinflüsse sollen bei der Ermittlung des Verkehrswertes ausgeschlossen werden. Dennoch ist der Verkehrswert keine mathematisch exakte Größe, sondern beruht auch auf Schätzungen. Es ist daher möglich, dass verschiedene Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen.

In dieser Tabelle können Sie Musterberechnungen für den Verkehrswert verschiedener Objektarten herunterladen:

Ein Wertgutachten informiert Sie über den Verkaufspreis, der für Ihre Immobilie nach den Marktgegebenheiten realistisch erzielt werden kann. So vermeiden Sie als Verkäufer einen Vermögensschaden durch eine zu niedrige Preisvorstellung. Auch für den Käufer ist das Wertgutachten wichtig, denn so belegt der Verkäufer die Werthaltigkeit der Immobilie und die Berechtigung des geforderten Kaufpreises. Ein Wertgutachten sorgt somit für Klarheit über den Wert einer Immobilie und verkürzt die Preisverhandlungen.

Darüber hinaus hilft eine fundierte Immobilienbewertung dabei, bei der Bank des Käufers die Entscheidung über die Finanzierung zu erleichtern. Auch für den Verkäufer ist dies relevant, zum Beispiel, wenn er noch vorhandene Grundschulden löschen muss, seine Immobilie vererben möchte oder wenn er dem Makler nicht vertraut. Sowohl der Verkauf als auch die Finanzierung werden durch ein Wertgutachten beschleunigt.

Die Immobilienbewertung kann sowohl als Komplettgutachten als auch als Kurzgutachten vorgenommen werden. Der hauptsächliche Unterschied besteht in der Anzahl an Details.

Ein komplettes Wertgutachten umfasst etwa 30 bis 35 Seiten. Einschließlich beigefügter Anlagen können Wertgutachten aus über 60 Seiten bestehen.

Ein vollständiges Wertgutachten enthält gewöhnlich folgende Gliederungspunkte:

Vorteile am Komplettgutachten

Ein Vollgutachten ist insbesondere bei einem Verkauf individuell gestalteter sowie gewerblicher und gemischt-genutzter Immobilien zu empfehlen. Es kann auch von Außenstehenden und nicht sachkundigen Personen aufgrund der umfassenden Darstellungsweise nachvollzogen werden. Außerdem ist das vollständige Gutachten gerichtstauglich und wird von Banken und Behörden anerkannt.

Nachteile am Komplettgutachten

Im Vergleich zu einem Kurzgutachten ist das Vollgutachten mit deutlich höheren Kostenverbunden. Zudem benötigt der Gutachter für die Erstellung eines Vollgutachtens oft einen Zeitraum von mehreren Wochen.

„Kurzgutachten“ beschränken sich auf die wichtigsten Fakten, die für die Einschätzung des Immobilienwertes von Bedeutung sind. Sie können verschiedene Formen und Inhalte aufweisen. Dazu gehören beispielsweise

• Wertexpertisen mit knapper Baubeschreibung, die keine Berechnung des ausgewiesenen Immobilienwertes enthalten, sondern nur ein Wertergebnis ausweisen
• überschlägige Berechnungen nach Angaben des Auftraggebers, die vom Gutachter nicht geprüft werden
• Wertberechnungen nach lediglich einem Wertermittlungsverfahren (Ertragswert- oder Sachwertverfahren) 
• vollständige Wertberechnung, jedoch ohne Lage- und Baubeschreibungen, Fotodokumentationen, Bauzeichnungen und sonstige Anlagen

Vorteile am Kurzgutachten
Kurzgutachten ermöglichen eine allgemeine Marktpreiseinschätzung und verschaffen Ihnen als Verkäufer und Käufer so einen ersten Eindruck. Zum Beispiel bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen können die kurzen Gutachten sinnvoll sein. In den meisten Fällen liegen hier allenfalls in begrenztem Umfang wertbeeinflussende Besonderheiten vor. Das im Vergleich zum Vollgutachten deutlich günstigere Kurzgutachten ist möglicherweise schon ausreichend, um einen Kaufinteressenten von einem realistischen Kaufpreis zu überzeugen.

Nachteile am Kurzgutachten
Kurzgutachten geben keine fundierte Auskunft über den Verkehrswert. Nur augenfällige und wesentliche Baumängel fließen in ein Kurzgutachten ein. Baumängel werden gewöhnlich nicht detailliert untersucht. Ohne Objektbesichtigung sind die Aussagen eines Kurzgutachtens für Objektunkundige daher meist nicht nachvollziehbar. Dementsprechend wünschen viele Käufer sich ein ausführliches Gutachten. Kurzgutachten sind grundsätzlich nicht gerichtstauglich und auch die Bank wird auf einem Vollgutachten bestehen.

Die Bundesländer haben unabhängige Gutachterausschüsse eingerichtet, die über eigene Geschäftsstellen verfügen und Gutachten zum Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke erstellen. Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke sowie für gemischt genutzte Immobilien. Weitere Informationen zu den Ausschüssen finden Sie im § 192 BauGB.

"Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige" werden von einer Industrie- und Handelskammer bestellt und sind aufgrund ihrer besonderen Sachkunde befähigt und auf Antrag verpflichtet, unabhängige Wertgutachten zu erstellen. Die Amtsbezeichnung "öffentlich bestellter Sachverständiger" ist gesetzlich geschützt.

Nach der weltweit gültigen DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 werden seit dem Jahr 2010 Sachverständige von der Deutschen Akkreditierungsstelle zertifiziert. Träger dieser Stelle sind das Bundeswirtschaftsministerium, einige Bundesländer und der Bundesverband der Deutschen Industrie. Die Erfüllung der Bedingungen der Norm EN ISO/IEC 17024 dient dem Nachweis der Fachkompetenz eines Sachverständigen. Als privater Verkäufer wenden Sie sich vermutlich an einen zertifizierten Sachverständigen.

Freie Sachverständige erstellen Wertgutachten auf der Grundlage ihrer Fachkenntnisse und Berufserfahrungen. Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ ist gesetzlich nicht geschützt, weshalb es sein kann, dass das Gutachten angezweifelt wird.

Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Immobilien sind die in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (ImmoWertV) niedergelegten Grundsätze anzuwenden.

Zur Wertermittlung kommen folgende Verfahren zum Einsatz:

Beim Vergleichswertverfahren werden die Vergleichswerte aus Vergleichspreisen ermittelt. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt voraus, dass eine ausreichende Anzahl von Grundstücken mit ähnlichen Merkmalen in der Umgebung vorhanden ist, an denen sich ein Vergleich orientieren kann. Gibt es keine Vergleichsobjekte, so werden Vergleichspreise aus anderen Gebieten herangezogen.

Für eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren eignen sich insbesondere freistehende Einfamilienhäuser in Siedlungen mit einheitlicher Bauweise, Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Garagen. Dabei wird zunächst der Bodenwert ermittelt, für den die Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss als Datengrundlage dient. Diese Bodenrichtwerte helfen dabei, einen ersten Eindruck des ungefähren Werts zu vergleichen.

Faktoren für deutliche Unterschiede zu vergleichbaren Grundstücken sind zum Beispiel: 

• eine spezielle Lage (z. B. Besonderheiten im bebauten Raum, Lichtverhältnisse oder Verkehrslage)
• die Beschaffenheit des Untergrundes und die Tragfähigkeit des Bodens
• die Form und Größe eines Grundstücks (Tiefe, Breite und Zuschnitt eines Grundstücks)
• der Grad der Grundstückserschließung
• die Nähe zu Gewerbe- oder Gefahrenzonen
• die auf ein Grundstück einwirkenden Umwelteinflüsse (z. B. Rauch, Lärm oder Gerüche)
• Nutzungsbeschränkungen
• Beschränkungen aufgrund von Mieterschutz-, Denkmalschutz- oder Weltkulturerbe-Bestimmungen
• Zustand von Außenanlagen
• erforderliche Instandsetzungen 
• baurechtliche Beschränkungen innerhalb bebauter Ortsteile oder im Außenbereich (§§ 34, 35 BauGB)

Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert auf der Basis marktüblich erzielbarer Preise ermittelt. Bei schwankenden Erträgen können Durchschnittswerte herangezogen werden. Von den Bruttoerträgen werden als Bewirtschaftungskosten Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis abgezogen. Aus dem sich daraus ergebenden Jahresnettoertrag wird der Ertragswert errechnet – unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und eines marktüblichen Zinssatzes.

Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern, Geschäftsimmobilien sowie gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken.

Die Ermittlung des Grundstückswertes im Sachwertverfahren erfolgt durch Addition des Bodenwertes mit dem Sachwert der baulichen Anlagen. Der Sachwert geht von den (Wieder-) Herstellungskosten aus und berücksichtigt altersbedingte Wertminderungen.

Das Sachwertverfahren wird z. B. bei eigengenutzten und daher individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei renovierungsbedürftigen Immobilien verwendet.

Die Kosten eines Wertgutachtens richten sich nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad. Das Honorar des Sachverständigen wird zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart. Für Komplettgutachten werden Honorare zwischen 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des Immobilienwertes berechnet. Kurzgutachten sind für Honorare ab 50 Euro und bis zu 700 Euro erhältlich.

Der Bundesverband Deutscher Sachverständiger empfiehlt eine Orientierung des Wertgutachten-Honorars an den Bestimmungen des früher geltenden § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2002), die am 18. August 2009 durch die inhaltlich anders gestaltete HOAI 2009 außer Kraft gesetzt wurde.

„Normalstufe“ und „Schwierigkeitsstufe“

§ 34 HOAI 2002 unterscheidet Honorare nach „Normalstufe“ und „Schwierigkeitsstufe“. Zu einem erhöhten Honorar in der „Schwierigkeitsstufe“ berechtigten gemäß § 34 Absatz 5 HOAI 2002 beispielsweise

• die Wert-Berücksichtigung von Erbbau-, Nießbrauchs- und Wohnrechten
• unterschiedliche Grundstücksnutzungsarten
• die Berücksichtigung von Schadensgraden 
• besondere Erschwernisse wie Unfallgefahren

Da eine pauschale Bestimmung der Kosten eines Wertgutachtens nicht möglich ist, sollten Sie bei mehreren Gutachtern das zu erwartende Honorar erfragen, um einen Preisüberblick zu erhalten, bevor Sie den Auftrag zur Erstellung eines Wertgutachtens erteilen. Hierzu sollten Sie den Gutachtern folgende Informationen zur Grundlage der Honorar-Kalkulation übermitteln: 

• Größe
• Zustand
• Lage
• Gebäudetyp
• Nutzungsart der Immobilie
• Eventuelle Besonderheiten des Grundstücks

Nur in Ausnahmefällen können Sie als Verkäufer einer Immobilie die Kosten für ein Wertgutachten steuerlich geltend machen. Als Werbungskosten können Wertgutachten grundsätzlich nicht angesetzt werden, da Werbungskosten Aufwendungen sind, die unmittelbar der Sicherung von Einnahmen dienen. Ein Wertgutachten steht nicht im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, sondern mit der Veräußerung.

Sollten Sie allerdings in einer Erbauseinandersetzung landen und das Haus anschließend verkaufen, dürfen Sie laut Bundesfinanzhof die Wertgutachten-Honorare von der Steuer absetzen. Voraussetzung dafür ist, dass dies einer wertgerechten Verteilung einer Erbschaft unter mehreren Erben dient (BFH-Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 20/12). Das Wertgutachten-Honorar gilt in diesem Fall als Nachlassverbindlichkeit, die den zu versteuernden Wert der Erbschaft mindert.