Die eigene Immobilie erfolgreich vermieten

Die Vermietung der eigenen Immobilie stellt eine Herausforderung dar: Schon im Vorfeld müssen viele verschiedene Aspekte bedacht werden.

• Mieterhöhung: Durch die ortsübliche Vergleichsmiete kann die Miete nicht uneingeschränkt erhöht werden.
• Als Vermieter sollten Sie eine Selbstauskunft von Mietinteressenten verlangen.
• Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
  Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Auf der Suche nach geeigneten Mietern können Sie Ihre Anzeigen in verschiedenen Medien schalten. Am einfachsten erreichen Sie Interessenten über Immobilienportale im Internet aber auch über Regionalzeitungen und Schwarze Bretter. Grundsätzlich empfiehlt es sich, die Platzierung des Angebots vom gewünschten Mieterkreis abhängig zu machen.

Bei der Gestaltung der Suchanzeigen helfen folgende Tipps:

• Investieren Sie in ausgeschriebene Worte, um für Klarheit zu sorgen. Eine Anzeige, die zu viele Abkürzungen enthält, ist für viele Leser nicht verständlich. 
• Entscheidend für Interessenten ist die genaue Beschreibung der Lage. Ist sie ruhig? Besteht eine gute Anbindung? Ist es eine gehobene Wohnlage?
• Die Erwähnung einer bevorzugten Mietergruppe vereinfacht die Suche. Vor dem Hintergrund des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) gilt es jedoch, auf die Formulierung zu achten: Diskriminierungen sind grundsätzlich nicht zulässig. 
• Nutzen Sie emotionale Formulierungen, um die Vorzüge der Immobilie zu betonen, z. B. ruhige Parklage oder Stadtvillenviertel.

Mehr Details wie Sie den passenden Mieter finden erhalten Sie auf unserer Seite Mietersuche.

Die Neuvermietung einer Immobilie ist mit einem gewissen Risiko verbunden: Die Berichte über Mietnomaden und Einmietbetrüger häufen sich. Wirksamen Schutz bietet die Beauftragung eines Spezialisten. Immobilienmakler haben durch langjährige Berufserfahrung eine gute Menschenkenntnis entwickelt und können so eine entscheidende Hilfestellung bei der Auswahl geben. Darüber hinaus holen sie vertragsrelevante Erkundigungen über die Interessenten ein. Hierzu greifen sie in der Regel auf verschiedene Kooperationspartner zurück. Auch bei zeitintensiven Besichtigungsterminen ist die Unterstützung durch einen guten Maklers von Vorteil, besonders, wenn der Vermieter nicht in unmittelbarer Nähe des Mietobjektes wohnt.

Als Vermieter haben Sie das Recht der Bonitätsprüfung wie eine Selbstauskunft von jedem Interessenten zu verlangen. Mithilfe einer Schufa-Auskunft oder eines Fragebogens erhalten Sie noch vor dem Abschluss eines Vertrages Informationen über die Zahlungsfähigkeit des zukünftigen Mieters. Gezielte Fragen helfen, Einblick in die persönliche Situation des Interessenten zu erhalten:

• Fragen Sie, wie viele Personen einziehen möchten und weshalb der Auszug aus der alten Wohnung stattfinden soll.
• Erkundigen Sie sich nach Haustieren und dem Spielen von Musikinstrumenten.
• Bitten Sie um Vorlage eines aktuellen Verdienstnachweises.
• Zusätzliche Sicherheit bietet auch der Kontakt mit dem vorherigen Vermieter.

Die Miethöhe: Sie entscheidet nicht nur über die künftige Rendite und den Wiederverkaufswert, sondern auch darüber, wie schnell sich welche Mieter finden lassen. 

• Vermeiden Sie es, die Immobilie zu teuer anzubieten, sie wird dadurch schwer vermittelbar und steht womöglich leer. Müssen Sie dann mit dem Preis heruntergehen, fühlen sich Interessenten unter Umständen dazu veranlasst, die Miete weiter zu drücken.
• Bieten Sie die Wohnung zu einem sehr günstigen Preis an, müssen Sie mit einer geringen Rendite rechnen. Vor dem Hintergrund verschärfter Gesetze können spätere Mieterhöhungen diesen Effekt in der Regel nur schwer wieder ausgleichen.
• Verschaffen Sie sich einen Überblick über den aktuellen Markt, bevor Sie den Mietpreis festlegen. Untersuchen Sie dabei nicht nur Angebote, sondern auch Gesuche. Auf diese Weise bringen Sie in Erfahrung, wie gefragt Ihre Wohnung ist und welche Preise Sie verlangen können.
• Überprüfen Sie, ob für die Region Ihres Mietobjekts die Mietpreisbremse gilt. Bei Neuvermietung darf im Geltungsbereich die Miete nur maximal zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen.

Sofern Sie sich an die gesetzlichen Bestimmungen halten, steht Ihnen das Recht zur Erhöhung der Miete zu. Diese können Sie allerdings nur dann durchsetzen, wenn der Mieter sein Einverständnis erteilt: Im Falle einer Verweigerung bleibt Ihnen nur der Rechtsweg. Vereinbaren Sie hingegen eine  Staffel- oder Indexmiete, so können Sie eine spätere Erhöhung geltend machen.

• Im Rahmen der Staffelmiete werden Zeitpunkt und Umfang der Mieterhöhung bereits im Vorfeld festgelegt. Doch auch hier erfahren Sie Einschränkungen durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Berücksichtigen Sie zudem, dass eine weitere Erhöhung der Miete zunächst ausgeschlossen ist. Diese Regelung erstreckt sich auch auf Modernisierungen.
• Der Indexmiete ist die Entwicklung der Kosten für die Lebenshaltung zugrunde gelegt. Dabei fungiert der vom Statistischen Bundesamt ausgegebene Index als Wertmesser: Steigt dieser, lässt sich die Erhöhung auch ohne die Zustimmung des Mieters umsetzen. Gleiches gilt für den Fall einer Senkung. Hierzu kommt es in der Praxis allerdings nur in seltensten Fällen.
• Die Erhöhung der Miete ist unter Angabe der eingetretenen Änderungen schriftlich mitzuteilen. Nach dem Zugang der Erklärung wird sie zum Beginn des übernächsten Monats hin wirksam.

Konflikte zwischen Mietern und Vermietern sind nicht selten. Ursachen sind häufig ausbleibende Zahlungen oder Beschädigungen der Mietsache. Grundsätzlich gilt: Konstruktive Gespräche können wesentlich zur Lösung von Problemen beitragen.

• Suchen Sie den direkten Kontakt mit Ihrem Mieter und geben Sie ihm die Gelegenheit, sich zu erklären.
• Zögern Sie jedoch nicht, auf unangemessenes Verhalten unverzüglich zu reagieren. Bevor Sie eine Kündigung aussprechen können, müssen Sie allerdings erst einmal abmahnen.
• Schwere Pflichtverletzungen rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung. Entscheidend ist hier das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Hierzu zählt auch der Verlust des Vertrauens.

Als Vermieter eine Immobilie müssen Sie mit Rechtsstreitigkeiten rechnen. So kann es beispielsweise erforderlich werden, eine Räumungsklage einzureichen oder gegen Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft vorzugehen. Eine solche Auseinandersetzung kann teuer werden – und bedarf der Unterstützung eines Experten. Der Abschluss einer Rechtsschutzversicherungbewahrt vor hohen Kosten und garantiert eine bestmögliche Absicherung für den Fall der Fälle.

Viele Ausgaben können im Rahmen der jährlichen Steuererklärung als Werbungskosten angesetzt werden. Hierzu zählen nicht nur die Kosten für die Müllabfuhr, den Hausmeister oder den Gärtner, sondern auch für Versicherungsprämien, Schuldzinsen und Reparaturen.

• Gebühren, die mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, können über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Etwaiges Inventar ist allerdings über einen Zeitraum von zehn Jahren abzuschreiben.
• Direkt absetzen lassen sich Posten wie die Grundsteuer, die Beratung durch einen Steuerexperten, die Kanalreinigung, die Provision für den Makler oder die Kontoführung.
• Falls Sie selbst die Vermietung Ihrer Immobilie übernehmen, können Sie darüber hinaus auch die Kosten für Schreibmaterial, Porto und Telefon steuerlich geltend machen – mehr Details unter Steuern Vermietung.