Immobilienwert ermitteln: Gründe, Methoden und Wertfaktoren

Der Immobilienwert spielt nicht nur bei einem geplanten Immobilienverkauf eine wichtige Rolle. Auch in juristischen oder steuerlichen Angelegenheiten kann es notwendig sein, den Immobilienwert zu ermitteln. Welche Methoden dabei zum Einsatz kommen, wer eine Wertermittlung durchführt und welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Immobilienwertermittlung erforderlich ist. Manchmal spielen persönliche Motive eine Rolle, manchmal machen juristische oder steuerliche Gründe eine Immobilienbewertung notwendig:

• Geplanter Immobilienverkauf oder -kauf
• Vermögensauseinandersetzung im Zuge einer Scheidung oder im Erbfall
• Erbengemeinschaft benötigt eine Bewertung zur fairen Aufteilung des Vermögens
• Steuerliche Angelegenheiten (Bewertung von Betriebsvermögen, Spekulationssteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer, Grunderwerbssteuer)
• Bank verlangt eine Bewertung, damit die Immobilie anschließend als Sicherheit eingesetzt werden kann (Beleihungswertgutachten)
• Interesse an Wertentwicklung der Immobilie
• Zwangsversteigerung

Bei einem Immobilienverkauf dient die Bewertung primär der Preisfindung für das Angebot. Ebenso kann die Bewertung eine Entscheidungsgrundlage sein, um zu prüfen, ob sich ein Verkauf derzeit lohnt oder nicht.

Im Zuge einer Scheidung oder auch bei Erbschaften müssen Vermögenswerte ermittelt werden. Dazu zählen auch unbewegliche Güter wie Immobilien und Grundstücke. So können diese anschließend gerecht unter den beteiligten Personen aufgeteilt werden.

Für eine Zwangsversteigerung lässt das Gericht den Verkehrswert durch eine öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermitteln. Dieser Wert stellt anschließend die rechnerische Basis für die Versteigerung dar.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich auch um eine Form der Zwangsversteigerung. Diese wird jedoch ausschließlich deshalb durchgeführt, weil sich die Parteien einer Erbengemeinschaft oder einer Scheidung nicht einigen konnten.

Für verschiedene Steuern kann eine Immobilienbewertung die Berechnungsgrundlage darstellen. Eine Bewertung kann für folgende Steuern nötig werden:

• Schenkungs- und Erbschaftssteuer
• Spekulationssteuer
• Grunderwerbssteuer

Wenn Sie eine andere Immobilie kaufen möchten und sie planen, den Kauf mit einem Darlehen zu finanzieren, muss der Beleihungswert ermittelt werden. Auf Basis dieser Bewertung entscheidet die Bank, in welcher Höhe sie ein Immobiliendarlehen gewährt.

Abhängig davon, wie die Immobilie genutzt wird und um welche Art von Immobilie es sich handelt, kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz.

Das Vergleichswertverfahren bietet sich an, wenn es ausreichend erzielte Kaufpreise von ähnlichen Objekten am Markt gibt. Typischerweise ist das bei Wohnungen in Städten und Einfamilienhäusern im ländlichen Raum der Fall. Anhand vergleichbarer Transaktionen wird näherungsweise ein zu erwartender Wert der Immobilie ermittelt.

Der Vorteil ist, dass dieses Verfahren im Vergleich zu den anderen zwei Wertermittlungsverfahren unkompliziert und leicht nachvollziehbar ist sowie aktuelle Marktentwicklungen berücksichtigt. Bei spezielleren Immobilien mit außergewöhnlichen Alleinstellungsmerkmalen ist es hingegen weniger geeignet.

Das Sachwertverfahren wird für besondere Objekte genutzt, etwa industrielle Immobilien oder auch individuelle Villen. Für diese Immobilien gibt es kaum Vergleichswerte. Daher wird der Sachwert rechnerisch ermittelt. Der große Nachteil ist jedoch, dass der am Markt erzielbare Preis deutlich vom rechnerischen Sachwert abweichen kann.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei vermieteten und verpachteten Immobilien. So werden derartige Renditeobjekte anhand der zukünftig zu erwartenden Erträge bewertet. Diese Methode eignet sich somit für Investment-Vorhaben, da der Fokus der Wertermittlung auf zukünftige Erträge liegt, die mit einer Immobilie erwirtschaftet werden können.

Es bedarf grundsätzlich viel Berufserfahrung und entsprechende Expertise, um einen Immobilienwert realistisch zu ermitteln. In der Immobilienwertverordnung (kurz: ImmoWertV) wird gesetzlich vorgeschrieben, nach welchen Maßstäben und mit welchen Daten der Wert einer Immobilie ermittelt werden muss. Folgende Personen ermitteln nach gesetzlichen Vorgaben den Wert von Grundstücken und Immobilien:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• Zertifizierte sowie staatlich anerkannte Immobiliengutachter
• Immobilienmakler mit entsprechenden Qualifikationen

Lohnt sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt? Wie ist die Wertentwicklung meiner Immobilie? Um eine hilfreiche Antwort auf derartige Fragen zu erhalten, können Sie unser kostenlose Immobilienbewertung durchführen. Mit wenigen Angaben erhalten Sie in wenigen Minuten eine aussagekräftige Werteinschätzung zu Ihrer Immobilie.

Für Gerichtsverfahren muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Beachten Sie, dass für solche Verkehrswertgutachten auch eine längere Bearbeitungsdauer einzuplanen ist. Die Kosten liegen je nach Aufwand und Komplexität bei 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes.

Qualifizierte Gutachter und Makler bieten preisgünstige Wertermittlungen in Form von Kurzgutachten an. Meist liegen die Kosten im Bereich von etwa 500 Euro. Makler werben oft mit einer kostenlosen Bewertung, in der Hoffnung, anschließend mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt zu werden. Die Kosten für das Wertgutachten werden dann üblicherweise mit der Maklercourtage abgegolten.

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst berechnen möchten, nutzen Sie am besten unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung. Wenn Sie auf Basis einiger weniger Marktbeobachtungen nur den Wert Ihrer Immobilie schätzen, aber weder Expertise noch Erfahrung auf dem Gebiet haben, kann der von Ihnen ermittelte Wert deutlich vom tatsächlichen Immobilienwert abweichen.

Bei jeder Immobilie gibt es zahllose Faktoren, die den Wert beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise:

• Art der Immobilie
• Lage und Infrastruktur
• Ausstattungsmerkmale
• Zustand der Immobilie
• Größe des Grundstücks
• Wohnfläche, Schnitt und Raumfläche
• Baujahr und Bauweise
• Baulicher und energetischer Zustand
• Höhe der laufenden Betriebskosten
• Bei vermieteten Objekten: Konditionen des Mietvertrags

Der Wert einer Immobilie lässt sich teils durch einfache Mittel deutlich steigern. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie wertsteigernde Maßnahmen in Erwägung ziehen. Eventuell lässt sich der Verkaufspreis durch Investitionen übermäßig erhöhen, sodass Sie dadurch einen höheren Verkaufsgewinn erzielen können.

Kleinere Instandhaltungs- und Optimierungsmaßnahmen sorgen dafür, dass die Immobilie gepflegt wirkt. Oft macht es schon einen großen Unterschied, wenn nur die Wände frisch gestrichen sind. Kleinere Reparaturen sollten Sie ebenfalls in Angriff nehmen: Wenn es lockere Türgriffe gibt oder sich Fenster nicht richtig öffnen oder schließen lassen, wird dies spätestens beim Besichtigungstermin auffallen und einen negativen Eindruck bei Kaufinteressenten hinterlassen.

Tiefgehende Sanierungsmaßnahmen bedeuten einen größeren finanziellen und zeitlichen Aufwand. Sie können sich aber durchaus lohnen. Sie müssen sich vorab genau überlegen, ob sich die Sanierung rechnen wird: Der investierte Geldbetrag sollte sich nicht nur im Verkaufspreis widerspiegeln, sondern den Verkaufspreis um einen Betrag erhöhen, der über den Sanierungskosten liegt.

Ein gepflegter Außenbereich hinterlässt einen positiven Eindruck bei Kaufinteressenten. Daher sollten Sie gerade hier immer auf die Optik achten. Eine Immobilie wird subjektiv als wertvoller wahrgenommen, wenn sowohl die Innenräume als auch die Außenanlagen wie der Garten und Zuwege entsprechend aufbereitet sind.