Haus verkaufen ohne Makler: Ablauf, Tipps und Checklisten für privaten Hausverkauf

Wenn ein Haus verkauft werden soll, stehen zahlreiche Überlegungen an, um die Veräußerung möglichst effizient abzuwickeln. Dabei drängt sich nicht selten eine bestimmte Frage auf: Hausverkauf mit oder ohne Makler? Hier erfahren Sie, welche wichtigen Faktoren Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten und welche Vorteile der Hausverkauf mit Makler und der private Hausverkauf jeweils haben.

Ein privater Hausverkauf bringt einige Vorteile mit sich. Ohne Erfahrung und gewisse Kenntnisse im Immobilienbereich ergeben sich jedoch auch Probleme im Verkaufsprozess. Die folgende Tabelle liefert Ihnen einen ersten Überblick über die Vorteile, wenn Sie ihr Haus privat verkaufen und eines Hausverkaufs mit Makler. 

Für manche Personen bietet sich klar ein Privatverkauf an, andere profitieren von der Unterstützung durch einen Makler. Die folgenden Punkte sollten Sie sich im Vorfeld genau überlegen und anschließend abwägen, über welchen Weg Sie das Haus verkaufen möchten.

Sie sollten Ihr Haus privat und ohne Makler verkaufen, wenn Sie:

• ausreichend Zeit für einen Hausverkauf haben,
• Spaß am Recherchieren und Zusammentragen von Informationen haben,
• ein überzeugendes Exposé für Internet und Co. erstellen können,
• über tiefere Kenntnisse in bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten verfügen, 
• sicher in Preisverhandlungen sind,
• gut im Umgang mit Menschen sind und
• viel Geduld und Durchhaltevermögen mitbringen.

Sie sollten Ihr Haus mit Makler verkaufen, wenn Sie:

• nur wenig Zeit für den Hausverkauf haben,
• ungern lange nach notwendigen Informationen suchen,
• das Exposé sowie weitere Werbemaßnahmen lieber durch einen Fachmann erstellen lassen,
• Beratungsbedarf in Sachen Baurecht und Vertragsfragen haben,
• Preisverhandlungen lieber einem erfahrenen Profi überlassen möchten, der sehr wahrscheinlich einen höheren Verkaufspreis erzielen wird, und
• eine effiziente Art des Hausverkauf wünschen.

Empfehlung für Makler in Ihrer Nähe

Sollten Sie sich für einen Verkauf mit Makler entscheiden, holen Sie am besten mehrere Maklerempfehlungen ein, vergleichen die Experten und entscheiden sich dann für den passenden Immobilienprofi aus Ihrer Region. 

Wollen Sie für den Verkauf Ihres Hauses einen professionellen Immobilienmakler einschalten, übernimmt dieser alle anfallenden Tätigkeiten für eine effektive Verkaufsabwicklung. Zahlreiche Aspekte sprechen dafür, ein Haus mit Makler zu verkaufen. 

Der Makler kümmert sich um den Einsatz passender Marketingmaßnahmen, organisiert und übernimmt die Besichtigungstermine. Sie können ihm die Durchsetzung Ihrer Preisvorstellungen in Verhandlungsgesprächen überlassen. Er bereitet auch den juristisch einwandfreien Kaufabschluss bei einem Notar vor. Welche Maßnahmen im Einzelnen eingeleitet werden, ist dem Makler überlassen, zumal die Werbungskosten von ihm selbst getragen werden. 

• Wertermittlung der Immobilie mittels Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren
• Beschaffung und Aufbereitung aller Unterlagen für den Hausverkauf
• Beratung zu bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten
• Beratung zur Wohngesundheit (etwa bei Verdacht auf Schadstoffbelastung)
• Vermittlung von Experten (zum Beispiel bei Schadstoffverdacht, Entrümpelung, Bewertung von Antiquitäten im geerbten Haus)
• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés der Immobilie inklusive Fotos und Videofilmen
• Ermittlung der besten Zielgruppe und Erarbeitung einer Verwertungsstrategie
• Initiierung von Marketingmaßnahmen 
• Regelmäßige Berichterstattung über Verkaufsaktivitäten
• Qualifizierung von Interessenten, um eine Vorauswahl an potenziellen Käufern zu treffen
• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
• Verkaufsverhandlungen mit interessierten Käufern und Herbeiführung des Vertragsabschlusses
• Zuverlässige Prüfung der Bonitätsnachweis der Käufer
• Ausarbeitung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit dem Notariat
• Anwesenheit beim Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags 
• Reibungslose Übergabe beim Hausverkauf mit Hausübergabeprotokoll
• Betreuung auch nach Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrags

Schon im Eigeninteresse setzt ein Makler alles daran, eine angebotene Immobilie schnellstmöglich, aber an den besten Käufer zu vermitteln. Einerseits müssen die eingesetzten Kosten zurückfließen, damit Gewinn gemacht wird. Andererseits wird der Verkauf immer schwerer, je länger und häufiger ein Objekt beworben wird – ein früher Erfolg ist entscheidend, aber nicht um jeden Preis!

Ein Makler geht ohne persönliche emotionale Verbindung zum Haus an den Verkauf heran. Er kann daher die Gespräche mit Interessenten sachlicher und kompetenter führen. Ihn hindern keine Erinnerungen an schöne Momente, er hat keine emotionale Bindung an das Objekt, die ihn nachteilig beeinflusst. Stattdessen hat er den bestmöglichen Verkaufsabschluss für Sie im Sinn.

Der Immobilienmakler hat die Ausdauer, auf den richtigen Käufer zu warten und das Objekt zum passenden Preis zu verkaufen. So wird das Haus nicht übereilt unter Wert veräußert. 

Makler treffen den richtigen Ton, denn ihr Vokabular ist berufsbezogener und das Fachwissen deutlich ausgeprägter als bei berufsfremden Personen. Der Interessent erkennt den Experten und vertraut auf seine Erfahrung, auch hinsichtlich der juristischen Abwicklung. 

Neben den klassischen Möglichkeiten, ein Haus anzubieten, kann ein Makler auf seine guten Kontakte setzten. Eine Privatperson hat solche Möglichkeiten meist nicht. So hat ein Makler zum Beispiel eine Kundendatei mit Kaufsuchenenden, aus der er gezielt aussuchen kann. Außerdem hat er die Möglichkeit, das Exposé im eigenen Büro und bei Finanzierungspartnern auszuhängen, und ist mit Wettbewerbern vernetzt, die sich einander mit Interessenten und Objekten weiterhelfen. 

• Jahrelange Erfahrung
• Aussagekräftige Referenzen
• Eigenes Büro mit sachkundigem Personal
• Mitglied in einem Maklerverbund
• Eventuell Preise und Auszeichnungen

Einen passenden Makler finden

Ehe Sie einen Makler beauftragen können, müssen Sie den passenden Profi für Ihre Bedürfnisse finden. Achten Sie auf die passenden Qualifikationen – ein Experte für Gewerbeimmobilien wird Ihnen beim Verkauf eines Einfamilienhauses nicht optimal weiterhelfen können.

Wenn Sie Ihr Haus nicht mit Makler, sondern privat verkaufen wollen, übernehmen Sie sämtliche Verkaufsaktivitäten selbst: 

• Sie sorgen für alle vorbereitenden Maßnahmen.
• Sie übernehmen Besichtigungstermine und Interessentengespräche. 
• Sie führen die Preisverhandlungen in Eigenregie.
• Sie vereinbaren den rechtlich einwandfreien Abschluss des Verkaufes. 

Für diese Aufgaben stehen Ihnen sowohl die klassischen Medien als auch die Möglichkeiten von Immobilienportalen, einer eigenen Webseite und E-Mail-Marketing zur Verfügung. Kaufinteressenten treten direkt mit Ihnen in Kontakt. 

Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein erfolgreicher Hausverkauf eine gewisse Professionalität bedingt. Fehlt es Ihnen noch an Informationen, Marktkenntnissen oder Verkaufsgeschick, beschäftigen Sie sich am besten vorab intensiv mit den nachfolgenden Punkten. 

Beauftragen Sie einen Immobiliengutachter, um den genauen Wert festzulegen. Dabei spielt der Zustand der Immobilie eine ebenso entscheidende Rolle wie das Alter, die Größe, die Bauausführung, der Baustil und die Umgebung. Sanierungsbedarf und reparaturbedürftige Kleinigkeiten schrecken Interessenten oftmals ab.

Achten Sie deshalb auf einen marktkonformen Verkaufspreis. Wunsch und Wirklichkeit können an dieser Stelle schon einmal stark auseinandergehen. Eigentümer überschätzen den Preis schnell, weil sie nicht nur den objektiven, sondern auch den subjektiven, emotionalen Wert ihrer Immobilie beziffern. Das Problem: Eventuelle Kaufinteressenten springen schon vor einer etwaigen Besichtigung aufgrund unrealistischer Preisvorstellungen ab. 

Kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen 
Wenn Sie einen privaten Verkauf planen, benötigen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie. Nutzen Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung, um eine erste aussagekräftige Werteinschätzung in nur wenigen Minuten zu erhalten. 

Ob Eigentumswohnung, Grundstück oder Haus: Damit Sie erfolgreich verkaufen können, müssen Interessenten Ihr Angebot überhaupt finden. Dank des Internets gibt es inzwischen zahlreiche Möglichkeiten, ein Immobilienangebot zu veröffentlichen. Aber auch offline können Sie Ihr Haus erfolgreich zum Verkauf anbieten. 

Analoge Werbemöglichkeiten:

• Inserat in (lokalen) Zeitungen
• Verkaufsschild am Haus

Digitale Werbemöglichkeiten:

• Inserat auf spezialisierten Immobilienportalen
• Soziale Netzwerke

Nachdem Sie die Kanäle ausgewählt haben, auf denen Sie Ihr Objekt bewerben möchten, kommt es nun auf das jeweils passende Exposé der Immobilie an. Wählen Sie eine markante Überschrift mit typischen Merkmalen des Verkaufsobjektes. Weisen Sie gleich im Untertitel darauf hin, dass Sie das Haus ohne Makler und damit provisionsfrei verkaufen. Je aussagefähiger und ansprechender das Exposé aufgemacht ist, desto größer ist die Chance, schnell den richtigen Käufer zu finden. Versetzen Sie sich in die Lage eines interessierten Käufers und beschreiben Sie das, woran Sie selbst beim Hauskauf interessiert wären.

Zeigen Sie auf, was mit dem Haus und dem Grundstück alles machbar ist und berichten Sie über eigene schöne Erlebnisse und Erinnerungen. So tragen Sie dazu bei, dass sich die potenziellen Interessen einfühlen können.

Vorsicht jedoch bei Besonderheiten wie einem Safe – nicht alle Leser Ihres Exposés verfolgen unschuldige Absichten. Verraten Sie nicht zu viel über die Immobilie!

Legen Sie Wert auf qualitative Abbildungen

Je besser die Fotos und Darstellungen das Verkaufsobjekt abbilden, desto eher trennt sich bei potenziellen Käufern die Spreu vom Weizen. Wenn für einen Interessenten bereits auf den Bildern erkennbar ist, dass das Objekt nicht für ihn relevant ist, so wird er Ihre kostbare Zeit nicht weiter mit Fragen beanspruchen.

Kaufinteressenten wollen exakt über alle Merkmale des Objektes sowie Verbrauchskosten informiert werden. Transparenz ist essenziell! Halten Sie deshalb alle Unterlagen für den Hausverkauf bereit. Dazu gehören der Lageplan des Hauses, die Grundrisszeichnungen, die statistischen Berechnungen, der Energieausweis und der Grundbuchauszug. Um Fragen zu den Nebenkostenabrechnung beantworten zu können, brauchen Sie aktuelle Belege über Strom, Wasser, Steuern, die Heizkostenabrechnung und zur Gebäudeversicherung.

Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, müssen Sie Besichtigungstermine selbst vereinbaren und vorbereiten. Auch alle Aufgaben rund um den Verkaufsabschluss müssen Sie in Eigenregie übernehmen. 

Sie haben Ihr Haus erfolgreich inseriert und inzwischen auch die ersten Anfragen erhalten? Dann geht es jetzt an die Kontaktaufnahme und die Besichtigungstermine. Für den Erstkontakt sind folgende Schritte zu beachten:

• Sortierung der eingegangenen Anfragen
• Beantwortung der Anfragen
• Zusendung weiterer Informationen und Unterlagen
• Priorisierung der attraktivsten Anfragen

Wenn Sie eine Vorauswahl an Interessenten getroffen haben und diese zum Besichtigungstermin einladen, möchten, beachten Sie am besten folgende Punkte: 

1. Terminkoordination: Eine der größten Hürden ist, alle Terminwünsche unter einen Hut zu bekommen. Bewohnen Sie die Immobilie noch selbst, sind spontane Besichtigungen möglich. Alternativ bietet es sich aber auch an, einen oder mehrere Besichtigungstage festzulegen, an denen sich Interessenten Ihr Haus anschauen können. 
2. Fachwissen: Schauen Sie sich alle Unterlagen zu Ihrer Immobilie genau an, damit Sie vor Ort Fragen zum Baujahr, der Bausubstanz, Modernisierungsmaßnahmen und anderen Details beantworten können. Bereiten Sie sich auf alle möglichen Fragen zur Hausbesichtigung vor.
3. Präsentieren Sie Ihre Immobilie: Bleiben Sie jedoch möglichst neutral, fair und ohne Übertreibung. Betonen Sie die Vorzüge des Objekts, aber verheimlichen Sie keine Mängel. 

Ein erster Etappensieg ist erreicht: Sie haben einen Käufer gefunden, der bereit ist, Ihr Haus zum gewünschten Preis zu erstehen. Als Nächstes gilt es, den Kaufvertrag gemeinsam mit dem Käufer und dem beauftragten Notar aufzusetzen. Der Notar berät Sie umfassend zu allen Punkten, die im Kaufvertrag festgehalten werden müssen. 

Vor dem Notartermin zur Beurkundung erhalten beide Parteien eine Ausfertigung des Vertrags. Diese sollten Sie sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Änderungen in beiderseitigem Einvernehmen festhalten. Anschließend treffen sich Verkäufer und Käufer beim Notar und unterzeichnen den Kaufvertrag. Das Notariat leitet anschließend alle weiteren Schritte in die Wege, um den Kauf rechtskräftig abzuschließen. 

Mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, der erfolgreichen Hausübergabe inklusive Hausübergabeprotokoll und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist der Hausverkauf erfolgreich abgeschlossen. 

Kaufvertrag: Aspekt der Nebenabrede beachten
Vermeiden Sie unlautere Nebenabreden unbedingt. Diese können schwerwiegende rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Alle Nebenabreden müssen im Kaufvertrag festgehalten werden. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich am besten von einem Notar beraten. 

Manchmal kommt es vor, dass Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragt haben, jedoch in der Zwischenzeit selbst einen Käufer gefunden haben. Was tun? Grundsätzlich kommt es darauf an, welche Art eines Maklervertrags Sie abgeschlossen haben: 

1. Einfacher Maklerauftrag
2. Exklusivvertrag (Makleralleinauftrag)
3. Qualifizierter Makleralleinauftrag

So unterscheiden sich die drei Arten:

Wenn Sie sich den Privatverkauf mitsamt aller nötigen Tätigkeiten zutrauen, die notwendigen zeitlichen Kapazitäten haben und die dafür anfallenden Kosten nicht scheuen, ist ein privater Verkauf durchaus denkbar. Bei einem Privatverkauf gibt es für den Verkäufer sowohl Vorteile als auch Nachteile. Ob Sie Ihren Hausverkauf mit Unterstützung eines Maklers oder privat durchführen, ist letztendlich eine ganz individuelle Entscheidung, die von Ihren Vorerfahrungen und Ihren persönlichen Umständen abhängt.

1. Zeitplan aufstellen: Ein Haus ohne Makler zu verkaufen, ist zeitaufwändig. Planen Sie deshalb ausreichend Zeit für die Vorbereitung, das Exposé und die Besichtigungstermine ein und erstellen Sie einen idealen Zeitplan – brechen Sie nichts übers Knie!

2. Fachwissen sammeln: Eignen Sie sich vorher Fachwissen zu Ihrer Immobilie sowie zum Immobilienverkauf an, damit Sie Kaufinteressenten gegenüber souverän auftreten.

3. Kaufpreis realistisch festlegen: Um den Kaufpreis realistisch festzulegen, ist ein Wertgutachten notwendig. Üblicherweise übernimmt dies der Makler, Sie können es aber auch selbst in Auftrag geben. So verhindern Sie, zu hohe oder zu niedrige Kaufpreise zu veranschlagen, und machen sich in Preisverhandlungen weniger angreifbar. 

4. Zielgruppe definieren: Sorgen Sie für Klarheit, wer Ihre Immobilie bestenfalls übernehmen soll, und grenzen Sie so die Zielgruppe ein. Möglich sind beispielsweise Familien mit Kindern, Personen, die eine ruhige Wohnumgebung suchen, sowie Interessenten, die stadtnah und urban wohnen wollen. 

5. Vermarktung streuen: Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und teilen Sie dieses sowohl offline als auch im Internet. An je mehr Stellen Sie es veröffentlichen, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit, den passenden Käufer zu finden.

6. Bonität des Käufers prüfen: Es gibt oftmals viele Interessenten, aber nicht jeder wird sich Ihre Immobilie leisten können. Um zu verhindern, dass der Kaufvertrag platzt oder Sie Ihre Zeit verschwenden, prüfen Sie die Bonität der Käufer genau. Das geht beispielsweise mithilfe der Finanzierungsbestätigung einer Bank.