Immobilie verkaufen: So gelingt der Immobilienverkauf

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Dann sollten Sie für den Immobilienverkauf großen Wert auf eine sorgfältige Vorbereitung legen. Sie müssen nicht nur den Immobilienwert ermitteln, sondern auch wichtige Dokumente und Unterlagen organisieren. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Aspekte im Verkaufsprozess wichtig zu beachten sind und welche Fehler Sie nicht machen sollten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. 

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, stehen Sie vor verschiedenen Fragen: Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt? Verkaufe ich mit oder ohne Makler? Wie lege ich den Angebotspreis für meine Immobilie fest? Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist es wichtig, sich bereits mit diesen Fragen zu beschäftigen und sie frühzeitig zu klären.

Wer eine Immobilie privat verkaufen will, muss sich des Aufwands und der Risiken bewusst sein. Möchten Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, ersparen Sie sich zwar eine Maklercourtage. Doch die Zeit, die in diesen Prozess gesteckt werden muss, ist nicht zu unterschätzen.

Das beginnt bei der Immobilienbewertung zur Festlegung des Angebotspreises und reicht über die Erstellung eines Exposés bis hin zur Kommunikation mit Interessenten. Ob es sich lohnt, ohne Makler zu verkaufen, ist somit von Ihrer Expertise und der Bereitschaft, all die Arbeiten selbst zu übernehmen, abhängig.  

Soll der Verkauf mit einem Makler erfolgen, suchen Sie am besten einen regional erfahrenen Makler. Wenn Sie einen Makler beauftragen, übernimmt dieser dann diverse Tätigkeiten für den Immobilienverkauf. Dazu zählen unter anderem:

• Immobilienbewertung und marktrealistische Kalkulation eines Angebotspreises
• Erstellung eines Exposés und Vermarktung auf diversen Immobilienportalen
• Korrespondenz mit Kaufinteressenten
• Organisation, Vorbereitung und Abwicklung von Besichtigungen
• Prüfung der Käuferbonität
• Umfangreiche Beratung rund um den Immobilienverkauf
• Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern

Je größer und komplexer Ihre Immobilie ist, desto wichtiger ist die Expertise eines zuverlässigen Maklers, damit der Verkauf reibungslos und schnell abgewickelt wird.

Wann der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf ist, kann nie pauschal gesagt werden. Der Markt verändert sich stetig und eine Vorhersage, für die Entwicklung der Preise in der Zukunft, sollte nicht nur auf historischen Daten beruhen.

Ob der Verkaufszeitpunkt für Sie gerade passend ist, muss deshalb ganz individuell entschieden werden – abhängig davon, welcher Preis sich erzielen lässt, wie dringend Sie das Kapital benötigen und was Sie damit vorhaben. Lassen Sie sich hierzu am besten von einem Makler Ihrer Wahl beraten!

Bei jedem Immobilienverkauf sollten Sie vorab überlegen, welche Steuern anfallen. So können Sie berechnen, welcher Betrag Ihnen nach steuerlichen Abzügen tatsächlich bleibt. 

Damit der Verkauf steuerfrei erfolgen kann, muss die Immobilie länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz sein. Andernfalls fällt Spekulationssteuer an. Eine Ausnahme gibt es: Wenn Sie (zumindest) im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.

Die zehnjährige Spekulationsfrist wird mit der Immobilie vererbt. Die Frist beginnt also nicht wieder von Neuem. Deshalb können vererbte Immobilien meist ohne Spekulationssteuer veräußert werden. Je nach Freibetrag kann jedoch eine Erbschaftssteuer auf Sie zukommen.

Erbschaftssteuer sparen mit Verkehrswertgutachten 

Das Finanzamt bewertet zur Ermittlung der Erbschaftssteuer Ihre geerbte Immobilie. Fällt diese Bewertung zu hoch aus, kann das Ergebnis nach unten korrigiert werden, indem Sie selbst ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen vorlegen.

Die Grundsteuer wird am Jahresbeginn berechnet und ist für das gesamte Kalenderjahr zu bezahlen. Wer also zu Beginn des Jahres Eigentümer eines Grundstücks ist, ist auch für das ganze Kalenderjahr grundsteuerpflichtig. Ein Verkauf im Laufe des Jahres befreit nicht von der Grundsteuerpflicht. Erst mit Beginn des neuen Kalenderjahres muss der Neueigentümer Grundsteuer für das erworbene Grundstück zahlen. 

Folgende Unteralgen werden für den Immobilienverkauf jedenfalls benötigt. 

Im Zuge eines Wohnungsverkaufs können weitere Dokumente nötig werden. Folgende Dokumente sind dabei relevant:

• Aktueller Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnungen
• Nachweis über die Höhe der vorhandenen Rücklage
• Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitserklärung

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist der Ablauf immer ähnlich. Geringfügige Unterschiede kann es trotzdem geben. Dies hängt vor allem davon ab, ob Sie für den Immobilienverkauf einen Makler beauftragen oder nicht. 

Die Immobilienbewertung bildet die Basis, um einzuschätzen, welcher Verkaufspreis erzielbar ist. Entweder nimmt der beauftragte Makler eine Wertermittlung vor, oder Sie geben ein Wertgutachten bei einem Sachverständigen oder einem Immobiliengutachter in Auftrag.

Tipp: Kostenlose Werteinschätzung zur Immobilie

Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um eine Werteinschätzung zu Ihrer Immobilie zu erhalten. Auf dieser Basis können Sie entscheiden, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll ist oder Sie lieber noch warten wollen.

Ob Sie mit einem Makler oder ohne verkaufen möchten, sollten Sie von Ihren persönlichen Voraussetzungen abhängig machen. Haben Sie nur wenig Zeit und verfügen nicht über ausreichend Erfahrung im Immobilienbereich, sollten Sie einen erfahrenen Makler beauftragen.

Sobald die Entscheidung gefallen ist, müssen die nötigen Unterlagen für den Hausverkauf gesammelt und übersichtlich aufbereitet werden. Wenn Sie einen Makler beauftragt haben, wird er mit Ihnen systematisch alle wichtigen Dokumente organisieren.

Nun wird entschieden, welche Strategie beim Verkauf genutzt werden soll. Soll die Immobilie auf möglichst vielen Immobilienportalen angeboten werden? Oder soll der Verkauf eher diskret erfolgen? Die Vorgehensweise kommt ganz auf Sie und Ihre Immobilie an.

Nachdem die Strategie definiert wurde, beginnt die eigentliche Vermarktung der Immobilie. Ansprechende Fotos und Beschreibungen müssen für das Exposé der Immobilie erstellt werden. Je nach Zielgruppe sollten Sie auch versuchen, potenzielle Käufer direkt anzusprechen. Das erhöht Ihre Verkaufschancen und hebt Sie und Ihre Immobilie von anderen Inseraten ab.

Die Vermarktung zeigt Wirkung und so kommt es zu Besichtigungsterminen. Im Zuge dessen werden einige Personen weitere Informationen einfordern oder bei größerem Interesse eine Zweitbesichtigung vornehmen. Wenn Sie einen Makler beauftragt haben, wird er die Besichtigungstermine für Sie vorbereiten und auf Wunsch auch durchführen.

Gibt es nun ernsthafte Kaufabsichten, erfolgen Preisverhandlungen. Makler unterstützen Sie auf Wunsch bei den Verhandlungsgesprächen. Doch die Entscheidung, zu welchem Preis Sie verkaufen wollen, bleibt immer Ihnen als Eigentümer überlassen.

Sind die Verhandlungen erfolgreich abgeschlossen, kann der Kaufvertragsentwurf erstellt und nach sorgfältiger Überprüfung notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag sind alle wichtigen Details wie etwa die Zahlungsabwicklung und der Übergabetermin geregelt.

Die Zahlung wird üblicherweise treuhänderisch über ein Notaranderkonto abgewickelt. Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises kommt es zum Übergabetermin. Hierbei ist vor allem das Übergabeprotokoll wichtig: Hierin wird der Zustand der Immobilie festgehalten und dokumentiert, welche Unterlagen, Dokumente und Schlüssel an die neuen Eigentümer übergeben werden. 

Bei dem Verkauf einer Immobilie fallen immer auch Kosten für Sie als Verkäufer an. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erläutern wir nachfolgend.

Falls Sie sich für die Unterstützung eines Maklers entscheiden, sind dessen Kosten zu berücksichtigen. Wenn Sie als Privatperson eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen, können Sie die Maklerprovision nur zur Hälfte auf den Käufer abwälzen (§ 656d BGB).  

Als Verkäufer halten sich die Notar- und Grundbuchkosten in Grenzen, da üblicherweise Käufer diese Kosten übernehmen. Der Hintergrund ist folgender: Wenn Sie als Verkäufer die Notar- und Grundbuchkosten übernehmen, würden Sie diesen Betrag auf den Verkaufspreis aufschlagen. Dadurch würde sich jedoch die Grunderwerbsteuer für den Käufer erhöhen.

Sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen sein, kommen Sie aber nicht um die Kosten der Löschung herum. Grundlage für die Gebühr bildet das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Wenn Sie mit dem erzielten Kaufpreis einen offenen Immobilienkredit tilgen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig werden. Prüfen Sie das vorab am besten direkt mit der kreditgebenden Bank. 

Um den Wert einschätzen zu lassen und so besser entscheiden zu können, ob ein Verkauf eine attraktive Alternative darstellt, kann ein Gutachten in Auftrag gegeben werden. Für ein Kurzgutachten entstehen meist Kosten um die 500 Euro. Die Kosten für ein umfangreiches Verkehrswertgutachten hingegen liegen je nach Aufwand und Komplexität zwischen 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes. 

Oft lohnt es sich, die eigene Immobilie vor dem Verkauf etwas aufzuwerten. So können etwa die Wände neu gestrichen werden oder kleinere Reparaturen vorgenommen werden. Sollte nach dem Verkauf steuerpflichtiger Gewinn übrigbleiben, können Sie derartige Ausgaben vom Gewinn abziehen und damit Ihre Steuerlast für das jeweilige Steuerjahr senken.

Weitere Kosten, die im Zuge eines Immobilienverkaufs entstehen, sind Fahrt- und Korrespondenzkosten. Auch Kosten für Ausdrucke und die Beschaffung erforderlicher Unterlagen zählen zu den Verkaufskosten. 

Bei allen Maßnahmen ist vorab zu prüfen, ob sie Optik und Wert der Immobilie so sehr verbessern, dass sich der Aufwand aus finanzieller Sicht lohnt. Mögliche Optionen sind:

• Reparaturen: Mit Reparaturen vor dem Verkauf erhöhen Sie nicht nur den Wert der Immobilie, sondern liefern Käufern weniger Argumente für eine Preissenkung. 
• Modernisierung: Maßnahmen, die nicht dem Umfang einer Sanierung entsprechen, aber die Immobilie trotzdem aufwerten, gelten als Modernisierung. Das könnten beispielsweise schönere, zeitgemäße Armaturen im Badezimmer sein.
• Sanierung: Bei der Sanierung wird die Immobilie umfassend erneuert. Es erfolgen bauliche Maßnahmen, die über optische Verbesserungen hinausgehen. Dazu zählen beispielsweise energetische Maßnahmen wie eine neue Dämmung oder der Einbau neue Fenster.
• Außenanlagen aufbereiten: Die Außenanlagen sorgen für den ersten Eindruck bei Interessenten und sollten daher bestens instandgehalten werden. Pflegen Sie den Garten und Zuwege, um die Immobilie gegenüber Interessenten ins beste Licht zu stellen.

Damit Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen fassen wir nachstehend noch einige wichtige Punkte zusammen. 

Solange die Spekulationsfrist gilt, sollten Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie warten. Andernfalls ist der Gewinn steuerpflichtig. 

Manche Maßnahmen (z.B. Wände frisch streichen oder Erneuerung eines Parkettbodens) kosten verhältnismäßig wenig, aber rücken Ihre Immobilie gleich in ein viel besseres Licht. Das erleichtert den Verkauf und hilft bei Preisverhandlungen. Wenn Ihre Immobilie keine gute Energieeffizienz aufweist, können energetische Sanierungen wie eine neue Dämmung den Wert der Immobilie stark steigern. So lässt sich ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen. 

Das Bereitstellen aller Unterlagen kann Nerven und Zeit kosten. Daher sollten Sie frühzeitig damit beginnen, um nicht während des laufenden Verkaufsprozesses wertvolle Zeit zu verlieren.

Folgende weitere Aspekte und Fragen sind im Zuge des Verkaufs unbedingt zu beachten: 

• Wie viel ist meine Immobilie wert und würde ich zu diesem eingeschätzten Preis verkaufen wollen? 
  
• Gibt es einen Anlass für den Verkauf? Ist jetzt der richtige Moment für ein Verkauf? 
• Makler beauftragen oder die Immobilie privat verkaufen? 
  
• Wer fertigt Bilder, Videos und einen professionellen Text für das Inserat an? 
• Wer übernimmt die Kosten für die Inserate? 
  
• Ist ausreichend Zeit für die Kommunikation mit Interessenten vorhanden?
• Sind Besichtigungen ausreichend vorbereitet und kann ich auf Rückfragen beantworten?
  
• Habe ich den Kaufvertragsentwurf sorgfältig geprüft?
• Kann ich zum Notartermin erscheinen oder lasse ich mich vertreten?
  
• Wurde der Kaufpreis vollständig und rechtzeitig bezahlt? 
• Wann erfolgt die Übergabe der Immobilie? 
  
• Welche Unterlagen benötigt der neue Eigentümer von mir? (z.B. Garantieerklärung, Handwerkerrechnungen oder Gebrauchsanleitungen)
• Gibt es ein Übergabe- und Schlüsselübergabeprotokoll?
  
• Wurde, bei einem Mehrparteienhaus, die Hausverwaltung über den Verkauf informiert?