Wohnung vermieten: Welche Schritte wichtig sind + Checkliste

Machen Sie eine Bestandsaufnahme über den aktuellen Zustand des Mietobjekts.

• Hat der bisherige Mieter die Wohnung vertragsgemäß hinterlassen?
• Sind Renovierungsarbeiten vor der Weitervermietung erforderlich?

Müssen z. B. Fenster, Türen oder Sanitäreinrichtungsgegenstände ausgetauscht werden?

Hinweis: Wenn Sie Ihr Objekt eher hochpreisig vermieten möchten, sollten Sie berücksichtigen, dass dies bei einem besseren Zustand einfacher wird.

Wenn Sie keine Mieterhöhung anstreben, müssen Sie sich nicht näher mit der ortsüblichen Vergleichsmiete beschäftigen. Andernfalls ist sie der Richtwert für geplante Mieterhöhungen – ermittelt nach dem Mietspiegel der Gemeinde. Falls kein Mietspiegel in Ihrer Gemeinde vorliegt, so recherchieren Sie gezielt nach vergleichbaren örtlichen Mietwohnungen und deren Preisen. Die meisten Immobilienportale bieten unter „Mietpreisinformationen“ aktuelle Markt- und Preisinformationen, an denen Sie sich orientieren können. In Gebieten ohne Mietpreisbremse sind Mietpreissteigerungen bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Vor einer Festlegung des Mietpreises müssen Sie klären, ob Ihr Objekt in einem „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ liegt, da für diese Städte die Mietpreisbremse gilt.

Wenn die Mietpreisbremse greift, so darf der neue Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten.

Die Nachweispflicht besteht seit Mai 2014, Verstöße werden seit Mai 2015 geahndet.

Schon im Exposé und den Immobilienanzeigen müssen Sie Angaben über die Art des Ausweises, den entsprechenden Kennwert, Angaben zur Befeuerungsart und zur Energieeffizienzklasse machen.

Eine gute Bebilderung des Mietobjekts ist für Mietsuchende oft ein entscheidendes Kriterium sich auf den ersten Blick für ein Objekt zu interessieren. Nutzen Sie die Präsentationsmöglichkeiten von Immobilienportalen und stellen Sie eine Vielzahl von aussagekräftigen Bildern sowie den Grundriss des Mietobjekts online.

• Für welchen Personenkreis ist die Wohnung geeignet? (Familien, Paare, Alleinstehende, Studenten, Rentner)
• Wer sind die neuen Mieter, die Sie suchen? (junge Familien, Alleinstehende)
• Wie erreichen Sie bei der Suche am besten Ihre Zielgruppe? (Internet, Zeitung)

• Im Hinblick auf die Zielgruppe sollten Sie bei den Suchanzeigen den Titel aussagekräftig formulieren und das Objekt entsprechend vorteilhaft beschreiben. Beispiele: gehobenes Altbauviertel, Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug, kinderfreundliche Nachbarschaft. So verringern Sie auch direkt den Interessentenkreis für die anstehenden Besichtigungstermine.
• Nutzen Sie ansprechende und vielsagende Fotos, die Ihre Wunschmieter auf den ersten Blick ansprechen.

Interessenten ihre vollständigen Unterlagen mitbringen. Wenn Sie die Selbstauskunft vorab verschickt haben, ist diese vollständig ausgefüllt mit den dazugehörigen Unterlagen wie Kopien der Gehaltsnachweise der letzten drei Monate zum Termin mitzubringen. So sammeln Sie erste Hinweise auf Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit der Mietinteressenten.

Legen Sie beim Besichtigungstermin einen Fragebogen zu den privaten und wirtschaftlichen Verhältnissen wie Familienstand, Beruf, Höhe des Einkommens und Adresse aus. Auch ist im Rahmen der Bonitätsprüfung die Frage zulässig, ob ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten eröffnet wurde.

Um Interessenten kennenzulernen, können Sie beim Besichtigungstermin eine Vielzahl von Fragen stellen, sie dürfen aber nur im Zusammenhang mit dem geplanten Mietverhältnis stehen. Zulässig sind Fragen zum Arbeitsplatz, zu Verdienst, der Vermögenslage, der zum Haushalt gehörenden Personen und Tiere sowie zu Musikinstrumenten. Fragen zur Nationalität, Religionszugehörigkeit, Rauchgewohnheiten und Hobbies sind nicht zulässig.

Vermeiden Sie im Vorfeld Probleme, indem Sie die Bonität der Mietinteressenten ausreichend prüfen. Sie haben die Möglichkeit einer Mieterselbstauskunft und einer Bonitäts-Selbstauskunft. Lassen Sie sich den Personalausweis sowie aktuelle Gehaltsausweise in Kopie vorlegen und überprüfen Sie diese.

Wie ist Ihr persönlicher Eindruck der Interessenten – vermitteln sie einen sympathischen, ehrlichen zuverlässigen Eindruck? Können sie ihnen aus dem Bauch heraus ohne Bedenken Ihr Eigentum anvertrauen?

Wenn Sie unsicher sind bei Ihrer Entscheidung, sollten Sie sich nicht aus reinen Sympathiegründen spontan für einen Nachmieter entscheiden. Prüfen Sie Interessenten besser vor Vertragsabschluss genau.

Nutzen Sie eine aktuelle Vorlage: Viele Klauseln von alten Formularverträgen sind nach heutiger Rechtsprechung unwirksam. Wenn eine Klausel als unwirksam erklärt wurde, gilt die gesetzliche Regelung und diese ist meist sehr mieterfreundlich ausgelegt.

Es gibt eine gesetzliche Regelung, nach welcher Sie als Vermieter unabhängig von einem etwaigen Verschulden für anfängliche Mängel der Mietsache gegenüber dem Mieter haften müssen. Die Mängel müssen Sie sogar nicht einmal kennen. Sie können diese sogenannte verschuldensunabhängige Garantiehaftung allerdings vertraglich ausschließen – aktuelle Formularmietverträge besitzen in der Regel einen Haftungsausschluss.

In den meisten Formularmietverträgen ist eine Kleinreparaturklausel enthalten, überprüfen Sie diese aber nochmals auf ihre inhaltliche Richtigkeit.

• Die Klausel sollte sich eindeutig nur auf Kleinreparaturen beziehen.
• Sie sollte keine Verpflichtung des Mieters zur Selbstvornahme oder Beauftragung einer Firma enthalten.
• Wichtig ist auch die doppelte Begrenzung der Kosten für Kleinstreparaturen. Sie sollten für eine einzelne Reparatur auch für einen bestimmten Zeitraum – meist jährlich – eingeschränkt werden.

Verzichten Sie nicht auf das Sicherungsmittel von Vermietern für eventuelle Schadensersatzansprüche zum Ende des Mietverhältnisses. Die Mietkaution in Form von einer Bankbürgschaft ist zu empfehlen, da Banken die Beträge auf Wunsch des Vermieters ohne Prüfung der Ansprüche auszahlen.

Als Vermieter müssen Sie eindeutig vertraglich festlegen, welche Betriebskosten vom Mieter getragen werden sollen. Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, muss der Mieter nur für die vereinbarte Grundmiete aufkommen. Grundsätzlich muss nach Gesetz nämlich der Eigentümer für die Betriebskosten aufkommen. Nach Paragraf 556 Abs. 1 S. 1 BGB besteht jedoch die Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dazu müssen allerdings alle umlegbaren Betriebskosten einzeln benannt werden.

In fast jedem Mietvertrag steht, dass Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Viele dieser Klauseln haben die Gerichte aber 2005 für unwirksam erklärt.

Erhält der Vertrag eine unwirksame Regelung, muss der Vermieter die gesamten Renovierungskosten übernehmen. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen. Hierbei darf über die Art der Renovierung und über einen starren Zeitplan zur Ausführung keine Aussage gemacht werden. Beispiel für eine gültige Klausel: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“

Hierbei können Sie sich als Vermieter für einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag entscheiden. Die Mietanpassungsunterschiede im Vergleich:

Staffelmiete

• Die Mieterhöhung für bestimmte Zeiträume wird vorher schriftlich vereinbart.
• Die Mieterhöhung tritt automatisch ein und muss nicht vom Vermieter angekündigt werden.
• Zwischen den jeweiligen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Die Mieterhöhung, die zu einem zukünftigen Termin in Kraft treten soll, muss als Geldbetrag ausgewiesen werden. Die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes, um den sich dieMiete erhöht, ist nicht zulässig.
• Die Ausgangsmiete und die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, aber eine einmal erreichte Miethöhe bleicht auch beim Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen.
• Modernisierungen können bei Staffelmieten nicht noch auf die Miete umgelegt werden.

Hinweis: Wird der Vertrag noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen, werden die einzelnen Staffeln später nicht mehr durch die Bremse beschnitten.

Indexmiete

• Die Indexmiete orientiert sich an der Entwicklung des Verbrauchpreisindex.
• Sie gilt, wenn nicht anders vereinbart für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags.
• Jede Mieterhöhung muss gegenüber dem Mieter schriftlich geltend gemacht werden.
• Die Berechnung des neuen Mietzinses muss dem Mieter schriftlich offengelegt werden.
• Zwischen den jeweiligen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Ein zusätzlicher Modernisierungszuschlag ist möglich.

Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete!

In einem Wohnungsübernahmeprotokoll wird alles festgehalten, was für den Zustand der Wohnung vor Neubezug entscheidend ist. Es werden etwaige Schäden vor Einzug festgehalten, damit Mieter diese später nicht ersetzen müssen. Die Wohnung einschließlich der Nebenräume sollte zu dem Zeitpunkt besenrein und vollständig geräumt sein – ansonsten wird dies festgehalten. Einbauten von Vormietern werden entweder schriftlich fixiert übernommen oder müssen vor Einzug entfernt werden. Ansonsten wird im Protokoll vermerkt, dass keine Einbauten in der Wohnung vorhanden sind. Des Weiteren werden die Anzahl und Art der Schlüssel, die übergeben werden im Protokoll quittiert.

Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit aussagekräftigen Fotos.

Bedingung für die Erstellung eines Wohnungsübernahmeprotokolls ist, dass der Termin vor dem Einzug liegt. Die Wohnung sollte bei dem Termin leer und gut belichtet sein.

Wenn Sie als Vermieter Ihren Wunschnachmieter gefunden haben, sollten Sie sich nicht aufgrund von z. B. Zeitnot oder Urlaub zu einer frühzeitigen Schlüsselübergabe verleiten lassen. Sobald Sie dem Mieter den Schlüssel und somit die Wohnung überlassen haben, ist rein rechtlich ein Mietvertrag zustande gekommen – auch ohne schriftlichen Vertrag.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, müssen Sie diese im vertraglich vereinbarten Zustand erhalten. Zudem müssen Sie eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen und Ihre Mieteinnahmen versteuern. Beachten Sie, dass die Miethöhe so gewählt ist, dass sie die geltende Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse nicht überschreitet.

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie das Recht, diese zu vermieten. Dafür benötigen Sie einen rechtlich sicheren Mietvertrag und müssen die Einnahmen korrekt versteuern. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten möchten, sollten Sie zunächst die mögliche Rendite erfragen. Diese sollte mindestens vier Prozent betragen.

Wie viele Steuern Sie zahlen müssen, hängt zum einen von der Höhe des Jahreseinkommens und Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Durch Werbekosten ist es möglich, die Steuerlast zu reduzieren. Auch hier ist es sinnvoll, sich zur individuellen Situation professionell beraten zu lassen, etwa von einem Makler oder Steuerexperten.

Wie viel von der Miete übrig bleibt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sie müssen sowohl Ausgaben für die Instandhaltung sowie sonstige Rücklagen von den Einnahmen abziehen. Zudem müssen Sie die Einnahmen versteuern.  

Vermieter haben monatliche Kosten für den Betrieb der Immobilie. Viele davon lassen sich über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter umlegen. Außerdem müssen Sie oft Hausgeld bezahlen und Rücklagen für Sanierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen bilden.