Grundstückswert ermitteln: Gründe, Faktoren und Verfahren zur Grundstücksbewertung

Ob bebaut oder unbebaut: Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, muss den richtigen Preis für den Baugrund ermitteln. Damit vergleichbare Werte erzielt werden, kommen spezielle Verfahren zur Grundstückswertermittlung zum Einsatz, die die verschiedenen Aspekte des Baulands berücksichtigen. Wann Sie den Grundstückswert überhaupt benötigen, welche Faktoren den Wert beeinflussen und welche Verfahren für die Wertermittlung zum Einsatz kommen, lesen Sie hier.

Der Grundstückswert spielt in unterschiedlichen Kontexten eine Rolle. Am häufigsten wird er im Rahmen von Käufen und Verkäufen benötigt. Doch auch steuerliche oder juristische Gründe können dazu führen, dass der Grundstückswert ermittelt werden muss.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, um darauf ein Eigenheim zu errichten, wird in den allermeisten Fällen den Großteil des Kaufbetrages mithilfe eines Darlehens finanzieren. Um den Beleihungswert und damit auch die Höhe des Darlehensbetrags zu ermitteln, müssen Sie auch den Wert des Grundstücks beziffern können. 

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie vorab den genauen Grundstückswert herausfinden. Denn dieser Verkehrswert des Grundstücks bildet die Basis für alle weiteren Schritte im Verkaufsprozess. Nur mit der Wertermittlung des Grundstücks stellen Sie sicher, dass Sie einen angemessenen Angebotspreis kalkulieren, der weder zu hoch noch zu gering angesetzt ist.

Das Finanzamt benötigt den Grundstückswert für diverse Anliegen, etwa für die Ermittlung der Erbschaftssteuer. Auch die Grundsteuer wird auf Basis einer Grundstücksbewertung berechnet. Speziell bei Schenkungen und Erbschaften kann es sich lohnen, ein eigenes Wertgutachten in Auftrag zu geben.

Unbebaute Grundstücke ab 2025 grundsteuerpflichtig:
Ab dem Jahr 2025 müssen auch Eigentümer eines unbebauten Grundstückes die Grundsteuer zahlen. In diesem Zusammenhang wird von der „Grundsteuer C“ gesprochen.

Ist ein Grundstück Gegenstand eines Rechtsstreits, muss der Grundstückswert ebenfalls angegeben werden. In aller Regel wird hierfür ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Meist sind Vermögensstreitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft oder zwischen getrennten Eheleuten der Grund dafür, dass der Grundstückswert auf diese Weise berechnet werden muss.

Um bei der Grundstücksbewertung den korrekten Verkehrswert festlegen zu können, müssen zahlreiche Faktoren beachtet werden. Die komplexe Wertermittlung sollte im Zweifel stets von einem Fachmann wie einem Sachverständigen oder Gutachter vorgenommen werden. Bei der Wertermittlung müssen unter anderem folgende Fragen beantwortet werden: 

• Wie groß ist das Grundstück?
• Wie ist es geschnitten und in welcher Lage befindet es sich?
• Was sagt der Grundbuchstand? Gibt es Grundbuchlasten?
• Wie sind die Bodenverhältnisse?
• Wie und in welchem Ausmaß kann das Grundstück bebaut werden? 
• Wie gut ist das Grundstück erschlossen? 
• Sind Altlasten vorhanden, die den Wert schmälern?  

Selbstverständlich hat Bauland einen anderen Wert als eine Grünfläche, die nicht bebaut werden darf. Bauerwartungsland liegt hier in der goldenen Mitte und kann zu Spekulationszwecken erworben werden, sofern es keinen Bedarf für den sofortigen Baubeginn gibt. Bei bereits bebauten Grundstücken ist zu prüfen, ob die Bebauung nutzbar ist, was den Wert steigert, oder ob für einen Abriss zusätzliche Kosten einzuplanen sind.

Die Größe und der Schnitt eines Grundstücks ermöglichen unterschiedliche Nutzungsformen. Sie entscheiden dadurch den Wert der Immobilie mit. Als vorteilhaft gilt der Schnitt beispielsweise oft, wenn das Grundstück von zwei Seiten aus mit dem Auto erreicht werden kann. 

Welche Art von Immobilie darf laut Flächennutzungsplan auf dem Grundstück errichtet werden? Welche Beschränkungen gibt es? Die Vorgaben sorgen für unterschiedliche Nutzbarkeit. Dies wirkt sich unmittelbar auf den Wert eines Grundstücks aus. Der Bebauungsplan einer Gemeinde, auch B-Plan genannt, definiert genau, inwiefern Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen.

Für die Grundstücksbewertung müssen auch Grundbucheinträge geprüft werden. Wenn beispielsweise eine Grunddienstbarkeit als Grundstückslast eingetragen ist, wodurch der Eigentümer bestimmten Bebauungsbeschränkungen beachten muss, wirkt sich dies negativ auf den Grundstückswert aus. Das Grundstück ist dann nicht in dem Maße nutzbar, wie es ohne die eingetragene Last der Fall wäre.

Gibt es Altlasten wie Chemikalien und Abfall im Boden? Wenn ja, kann das zu einer massiven Wertminderung führen. Ob Altlasten auf einem Grundstück vorliegen, kann dem Auszug aus dem Altlastenverzeichnis entnommen werden.

Die Bodenbeschaffenheit ist ebenfalls ein wichtiger Faktor bei der Grundstückswertermittlung. Sie hat maßgeblichen Einfluss darauf, welche Bebauung überhaupt vorgenommen werden darf und ob noch weitere Bodenarbeiten für die Errichtung eines Bauwerkes nötig sind.

Der Grundstückswert kann durch Sachverständige, Gutachter, das Finanzamt oder aber durch unsere kostenlose Immobilienbewertung online berechnet werden. Welche Option die richtige ist, hängt vor allem vom Verwendungszweck des Grundstückswerts ab.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellen umfangreiche Verkehrsgutachten, die auch vor Gericht und Behörden Bestand haben. Die Kosten für ein solches Vollgutachten liegen bei durchschnittlich 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes. Kurzgutachten von Maklern und Immobiliengutachtern bewegen sich häufig im mittleren dreistelligen Bereich.

Soll ein hingegen ein Bodengutachten erstellt werden, liegen die Kosten laut dem Verband Privater Bauherren e.V. je nach Aufwand zwischen 500 und 1000 Euro. Hierbei wird jedoch nicht der Wert des Grundstücks ermittelt, sondern die Beschaffenheit des Bodens mit Blick auf eine geplante Bebauung analysiert.

Das Finanzamt setzt den Wert eines Grundstücks an, um basierend darauf Steuerzahlungen zu berechnen. Darunter fallen insbesondere Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Schenkung- bzw. Erbschaftssteuer. Sollte der Grundstückswert vom Finanzamt möglicherweise zu hoch angesetzt worden sein, können Sie selbst ein Gutachten in Auftrag geben und den vom Fiskus ermittelten Wert nach unten korrigieren lassen. Dadurch sind steuerliche Ersparnisse möglich. Dies ist jedoch nur mit einem Vollgutachten eines qualifizierten Sachverständigen möglich.

Nicht immer ist ein aufwendiges und kostspieliges Gutachten nötig. Für eine erste aussagekräftige Einschätzung zum Grundstückswert können Sie unsere kostenlose Grundstücksbewertung nutzen. Mit nur ein paar Angaben erhalten Sie in wenigen Minuten die Analyseergebnisse zu Ihrem Grundstück per Mail.

Für die Wertermittlung eines Grundstücks gibt es unterschiedliche Methoden. Sie sollten jedoch folgenden Umstand beachten: Der tatsächlich am freien Markt erzielbare Preis für ein Grundstück kann von den rechnerischen Ergebnissen immer abweichen.

In den meisten Fällen wird entweder das Vergleichswertfahren oder die Ermittlung mithilfe des Bodenrichtwerts herangezogen. Diese Methoden sind vergleichsweise einfach anzuwenden und für den Großteil der Wertermittlungen ausreichend. 

Beim Vergleichswertverfahren werden die tatsächlich erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke zur Wertermittlung herangezogen. Von diesen Grundstückspreisen wird dann der Wert des Baulands abgeleitet.

Damit das Verfahren funktioniert, muss das zu bewertende Grundstück den Vergleichsobjekten so ähnlich wie möglich sein. Zu den Merkmalen zählen zum Beispiel die Lage, die Beschaffenheit des Bodens, der Schnitt und die mögliche oder tatsächliche Nutzung des Grundstücks. 

Ist kein Vergleich möglich, weil ähnliche Grundstücke fehlen, wird meist auf die Wertermittlung durch den Bodenrichtwert zurückgegriffen. 

Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Region im Durchschnitt wert ist. Die Regionen sind dabei in einzelne Bodenrichtwertzonen aufgeteilt, die unterschiedliche Größen haben können. Bei der Wertermittlung durch den Bodenrichtwert ergibt sich der Grundstückswert aus dem Durchschnitt der erzielten Verkaufspreise innerhalb eines bestimmten Zeitraums, der alle zwei Jahre neu ermittelt werden muss. 

Die aktuellen Werte lassen sich aus den Bodenrichtwertkarten ablesen oder beim zuständigen Gutachterausschuss erfragen. Um den Grundstückswert zu bestimmen, wird dann einfach der Bodenrichtwert mit der Fläche in Quadratmetern multipliziert. Je nachdem, wie eng oder groß die Bodenrichtwertzonen gefasst sind, kann so ein Wert zustande kommen, der unter oder über dem tatsächlich erzielbaren Grundstückspreis liegt.

Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn ein Grundstück mit einer Gewerbeimmobilie oder eine Mietimmobilie bebaut ist. Im Fokus stehen die Erträge, die durch die Vermietung oder Verpachtung des bebauten Grundstücks erzielt werden. Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat berechnet, wodurch Rückschlüsse auf den reinen Grundstückswert möglich sind.

Das Sachwertverfahren wird bei bebauten Grundstücken genutzt, für die es kaum Vergleichsobjekte gibt oder bei denen andere Wertermittlungsverfahren keine Anwendung finden. Für unbebaute Grundstücke ist das Sachwertverfahren ungeeignet. 

Sie errechnen den Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts in zwei Schritten: 

• Schritt 1: Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = vorläufiger Grundstückswert
• Schritt 2: vorläufiger Bodenwert +/- Zu- oder Abschläge = finaler Grundstückswert 

So ergibt sich der finale Bodenwert. Dazu ein einfaches Beispiel:

In unserem Beispiel legen wir nun noch einen Aufschlag von 20 Prozent fest. So soll abgebildet werden, dass der Verkehrswert eines Grundstücks normalerweise anders ausfällt als der rein rechnerische Grundwert, der anhand des Bodenrichtwerts ermittelt wurde. Der finale Grundstückswert liegt dann also bei 72.000 Euro.