Wohnungswert ermitteln: Faktoren und Berechnungsverfahren

Es gibt mehrere Gründe, um den Wohnungswert zu ermitteln. Die Wertermittlung einer Wohnung spielt häufig bei einem geplanten Verkauf eine wichtige Rolle. Der Wohnungswert ist aber auch in gerichtlichen oder steuerlichen Kontexten wichtig. Welche Faktoren berücksichtigt werden müssen, wer den Wert einer Wohnung ermittelt und wann ein Verkehrswertgutachten erforderlich ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Der Wert einer Wohnung ist immer nur eine Momentaufnahme, denn der Immobilienmarkt verändert sich kontinuierlich. Wer vom „Wohnungswert“ spricht, meint typischerweise den Marktwert der Wohnung, auch „Verkehrswert“ genannt. Dabei handelt es sich um jenen Wert, der zum Stichtag der Immobilienbewertung am freien Markt voraussichtlich erzielbar ist. 

Bei der Ermittlung des Wohnungswertes wird nicht nur die Immobilie selbst betrachtet, sondern auch die Situation am regionalen Immobilienmarkt einbezogen. Angebot und Nachfrage spiegeln sich somit im Wohnungswert wider. 

Abhängig davon, wofür die Wohnungsbewertung benötigt wird, kann ein fachmännisches Kurzgutachten oder ein umfangreiches Vollgutachten in Auftrag gegeben werden. Gerade für rechtliche Zwecke (z. B. bei Vermögensauseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft) sind möglichst präzise Gutachten erforderlich. 

Meist wird der Wohnungswert berechnet, wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten. Denn die Bewertung bildet die Grundlage für den inserierten Kaufpreis der Wohnung. Auch Kaufinteressierte können den Wert berechnen lassen, um zu prüfen, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist. 

Aber auch juristische Gründe können Wohnungsbewertung nötig machen. Das kann etwa im Zuge einer Scheidung der Fall sein oder wenn es zu Streitigkeiten um die Vermögensaufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft kommt. Auch für Zwangsversteigerungen muss vorab eine fundierte Bewertung erfolgen. Der Wohnungswert spielt aber auch für das Finanzamt eine entscheidende Rolle, denn auf dieser Basis werden unter anderem Schenkungs- und Erbschaftssteuern ermittelt. 

Zusätzlich haben Banken Interesse an Immobilienbewertungen. Etwa dann, wenn Immobilienkäufer den Kaufpreis mithilfe eines Darlehens finanzieren möchten. Üblicherweise wird hierbei ein sogenanntes Beleihungswertgutachten erstellt. Anhand dieses Gutachtens wird die maximale Höhe des Immobiliendarlehens festgelegt.

Für die Wertermittlung kommen je nach Art und Nutzung der Immobilie drei verschiedene Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Während bei privat genutzten Eigentumswohnungen meist das Vergleichswertverfahren angewendet wird, kommt das Ertragswertverfahren hauptsächlich bei vermieteten Wohnungen oder, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, zum Einsatz.

Für professionelle Gutachten wird eines der Verfahren herangezogen. Weitere Aspekte aus anderen Verfahren können ergänzend einfließen, um möglichst präzise den Wohnungswert ermitteln zu können. 

Damit der Wohnungswert ermitteln werden kann, müssen Sie diverse Unterlagen und Dokumente bereitstellen. Besprechen Sie vorab mit einem Immobilienexperten, was genau für die Ermittlung des Wohnungswertes benötigt wird.

Privatpersonen können zwar eine eigene Immobilienschätzung abgeben, aber eine präzise Wohnungsbewertung anhand der gesetzlichen Vorschriften der ImmoWertV wohl kaum vornehmen. Deshalb sollte die Wertermittlung einer Immobilie immer Profis überlassen werden.

Wer den Wohnungswert trotzdem selbst ermitteln will, aber kein ausführliches und zeitaufwendiges Gutachten in Auftrag geben möchte, kann eine kostenlose Immobilienbewertung bei uns durchführen. Hier fließen die Daten zahlreicher Objekte ein, wodurch Sie eine aussagekräftige Werteinschätzung zu Ihrer Immobilie erhalten.

Der Wert jeder Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Teilweise sind es sehr individuelle Aspekte, die den Wert einer Wohnung deutlich steigern oder verringern können.

• Makro- und Mikrolage der Wohnung
• Ausstattung des Gebäudes (Aufzug, etc.)
• Ausstattung der Wohnung selbst (Küche, Bad, etc.)
• Bauweise des Gebäudes
• Qualität der Ausführung der Wohnung (z.B. Parkettboden oder Laminat, zweifach- oder dreifach verglaste Fenster, etc.)
• Ist ein PKW-Stellplatz vorhanden?
• Gibt es Gemeinschaftsflächen, die genutzt werden können?
• Wie hoch ist die vorhandene Instandhaltungsrücklage?
• Laufende Betriebskosten und sonstige Kosten (effiziente Heizung vorhanden?)
• Ist die Wohnung vermietet oder unvermietet und falls vermietet, wird eine attraktive Rendite erzielt? 

Hinsichtlich der Lage der Wohnung wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage ist die weiträumigere Umgebung. In welcher Region oder Stadt befindet sich die Wohnung? Gibt es eine gute Anbindung zum Flughafen und zu anderen Großstädten? Das sind relevante Fragen zur Makro-Lage.

Die Mikrolage hingegen betrifft die unmittelbare Umgebung der Wohnung. Welchen Ruf hat das Viertel? Gibt es nahegelegene Schulen und Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Anbindung an öffentlichen Verkehrsmitteln? Wie verhält es sich mit dem Lärm? Derartige Faktoren zählen zur Mikrolage.

Zur Ausstattung der Wohnung zählen verschiedenste Dinge, etwa ob eine Einbauküche vorhanden ist und in welchem Zustand sich das Bad der Wohnung befindet. Wichtige Faktoren können auch Optik und Zustand von Fußboden und Fenster sein. Eine einfache Aufwertung der Wohnung ist möglich, indem z.B. die Wände frisch gestrichen werden. 

In einem Mehrparteienhaus spielen immer auch Hausgeld und Instandhaltungsrücklage eine Rolle. Eine effiziente Verwaltung stellt sicher, dass die laufenden Kosten überschaubar sind und die Rücklage sinnvoll und kosteneffizient eingesetzt wird. 

Gibt es für die Wohnung einen reservierten Stellplatz im Innenhof? Oder einen Gartenanteil zur alleinigen Nutzung? Das können wertsteigernde Pluspunkte sein. 

Bei einem Investmentobjekt ist es vorteilhaft, wenn die Wohnung mit hoher Rendite vermietet ist. Dadurch ergibt sich eine klare Zielgruppe für die Vermarktung. Ungern gesehen sind Wohnungen, die mit geringem Ertrag langfristig vermietet sind. Sie eignen sich meistens weder als Investment noch zur Eigennutzung. 

Bevor eine Wohnung verkauft wird, können unterschiedlich umfangreiche Maßnahmen ergriffen werden, um den erzielbaren Verkaufserlös zu steigern. 

Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie erhöhen, sind aufwendigere Sanierungen. Dazu zählen vor allem energetische Modernisierungen wie eine neue Dämmung sowie der Austausch von Fenstern.

Unter werterhaltenden Maßnahmen ist zu verstehen, dass der Ist-Zustand der Immobilie erhalten wird. Die Gastherme wird gewartet, nach einigen Jahren wird frisch gestrichen und kleinere Reparaturen werden durchgeführt.

Zuallererst ergeben sich große Wertunterschiede abhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Das kann deutschlandweit zu einer Differenz von knapp 30 Prozent führen. Unvermietete Wohnungen haben den Vorteil der größeren und breiteren Zielgruppe. 

Wer investieren will, kann sie selbst vermieten und wer einziehen möchte, kann das ebenfalls tun. Bei vermieteten Wohnungen kann die Miete nicht immer angepasst werden. So ist etwa zu überlegen, ob eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig ist.

Eine Staffelmiete müsste hingegen bereits im Mietvertrag festgehalten sein, sie kann nicht nachträglich veranlasst werden. Daher ist genau zu prüfen, ob die derzeitige Miete und die Bedingungen des Mietvertrags die Immobilie zu einem attraktiven Investment macht oder nicht.