Steuern Vermietung: Mieteinnahmen versteuern

Als Vermieter gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Steuern auf Mieteinnahmen zu reduzieren. So sind bestimmte Kosten und Aufwendungen, die im Zuge der Vermietung entstehen, abzugsfähig. In diesem Ratgeber lesen Sie mehr zur Besteuerung von Mieteinnahmen, mitsamt wertvollen Tipps und praktischen Beispielen. 

Mieteinnahmen gehören gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zur Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Sie unterliegen gemäß § 2 Abs. 1 EStG der Einkommensteuer. Die Einkommensteuerpflicht natürlicher Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus § 1 EStG.

Die Steuerpflicht besteht unabhängig davon, ob die Einnahmen aus der Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern, Einliegerwohnungen und Ferienwohnungen oder aus Untervermietung stammen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angegeben.

Mieteinnahmen sind genau definiert:

• Vermietung von Eigentumswohnungen
• Vermietung von Häusern (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Bungalows, ...)
• Untervermietung (ein oder mehrere Zimmer in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung)
• Vermietung von Garagen und Stellplätzen
• Vermietung von Ferienwohnungen (Achtung: Die gelegentliche Vermietung zählt als Einnahme im Sinne der Vermietung und Verpachtung. Wer dauerhaft vermietet, sollte ein Gewerbe anmelden!)
• Verpachtung von Grundstücken und Gartenflächen

Wenn ein Gewerbetreibender sein zum Betrieb gehörendes Wohneigentum vermietet, so sind die Mieteinnahmen gemäß § 21 Abs. 3 EStG Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit. Gleiches gilt bei der gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen.

Spezielle Regelungen, um Mieteinnahmen zu versteuern, gelten in folgenden Situationen:

• Vermietungen an Familienmitglieder
• Vermietungen an Unternehmer
• Leerstand von Immobilien
• Vermietung von Ferienwohnungen

Möchten Sie Mieteinnahmen versteuern, unterliegen diese der Einkommensteuer. Die Versteuerung richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters. Dieser kann zwischen 14 und 42 Prozent liegen. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, gelten als zu versteuernde Einnahmen nicht nur die Kaltmieten, sondern auch alle Nebenkosten, die ein Mieter an seinen Vermieter zahlt.

Aus der Einkommensteuertabelle 2022 ergeben sich bei einem zu versteuernden Einkommen von 50.000 Euro zuzüglich von Mieteinnahmen von 10.000 Euro folgende Beispielrechnungen:

 Beispielrechnung 1: Kinderloser Alleinstehender

• Zu zahlende Einkommensteuer ohne Mieteinnahmen: ca. 12.953 Euro
• Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen zu zahlende Einkommensteuer: ca. 17.365 Euro
• Steuermehrbelastung durch Hinzurechnung der Mieteinnahmen: ca. 4.412 Euro

Beispielrechnung 2: Kinderloses Ehepaar

• Zu zahlende Einkommensteuer: ca. 6.968 Euro
• Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen zu zahlende Einkommensteuer: ca. 9.902 Euro
• Steuermehrbelastung durch Hinzurechnung der Mieteinnahmen: ca. 2.934 Euro

Grundsätzlich unterliegen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht der Umsatzsteuer. Anders sieht es aus, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz separat, also ohne zugehörige Wohnung oder Haus vermieten. Hierbei handelt es sich um eine Geschäftsraumvermietung. In diesem Fall sind Einkünfte aus der Vermietung umsatzsteuerpflichtig und müssen auch so in der Steuererklärung angegeben werden. 

Wenn Sie Ihre Immobilie an einen Unternehmer vermieten, erhalten Sie von Ihrem Mieter die Miete zuzüglich Umsatzsteuer, die Sie an das Finanzamt abführen müssen. Der Vorteil zur Optimierung der Umsatzsteuer liegt darin, dass Ihnen das Finanzamt dann die Mehrwertsteuer aus allen Eingangsleistungen erstattet, insbesondere die Umsatzsteuer, die bei Anschaffung bzw. beim Bau der Immobilie angefallen ist.

Mieteinnahmen bleiben steuerfrei bis zum steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG), auf den jeder Steuerpflichtige in Deutschland uneingeschränkt Anspruch hat. Der Grundfreibeitrag beträgt im Jahr 2022 rund 10.347 Euro für Ledige und 20.694 Euro für Verheiratete bei gemeinsamer Veranlagung. Mieteinnahmen führen nur dann zu einer steuerlichen Belastung, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge übersteigt.

Kindern wird bis zu bestimmten Altersgrenzen ein eigener Freibetrag zugeordnet. 

• Für das Jahr 2022 steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 4.194 Euro zur Verfügung.
• Gemeinsam veranlagten Eltern wird für das Steuerjahr 2022 ein Freibetrag von 8.388 Euro zugeordnet (§ 32 Abs. 6 EStG).
• Gehören der Familie des Steuerpflichtigen Kinder an, so reduziert sich das zu versteuernde Einkommen gegebenenfalls um diese Kinderfreibeträge. Bei der Veranlagung zur Einkommensteuer prüft das Finanzamt von Amts wegen, ohne dass hierzu ein Antrag der Eltern erforderlich ist, ob für den Steuerpflichtigen die Kindergeldzahlung oder eine Berücksichtigung der Kinderfreibeträge vorteilhafter ist (Günstigerprüfung).

Einkünfte bestehen aus der Differenz zwischen den zu versteuernden Einnahmen und denjenigen Ausgaben, die steuerlich in Abzug gebracht werden können. Die auf den Grundfreibetrag angerechneten Einkunftsarten sind in § 2 Abs. 1 EStG aufgeführt. Hierzu gehören neben Miet- und Pachteinnahmen weitere Einkünfte aus folgenden Sparten:

• Selbständige und nicht selbständige Arbeit
• Gewerbebetrieb
• Kapitalvermögen

Nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die Betriebskosten, die der Vermieter hat, sind als Mieteinnahmen zu versteuern. Im Gegenzug dürfen alle in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Ausgaben von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Ergibt sich aus der Vermietung ein steuerlicher Verlust, so wird dieser mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten, etwa aus Kapitalvermögen, verrechnet.

Nachfolgende Positionen dürfen von den Steuern auf Mieteinnahmen abgesetzt werden:

Wegen der sich abnutzenden Bausubstanz eines Gebäudes verliert die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert. Diese Wertminderungen dürfen in der Steuererklärung in bestimmter Höhe von den Einnahmen abgesetzt werden. Die Abschreibungsmöglichkeiten richten sich danach, 

• ob die Immobilie zu einem Privat- oder zu einem Betriebsvermögen gehört und
• ob das Gebäude Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken dient.

Bei möblierten Wohnungen darf der Vermieter das Inventar abschreiben, verteilt über die Nutzungsdauer von Möbeln und sonstiger Ausstattung.

Die jährliche Afa beträgt bei Wohngebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören,

• 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Fertigstellung der Immobilie ab dem Jahr 1925 und
• 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Gebäude-Fertigstellung bis Ende 1924.

Sollte die tatsächliche Nutzungsdauer unter 50 bzw. 40 Jahren liegen, so dürfen der kürzeren Nutzungsdauer entsprechend höhere lineare Abschreibungen erfolgen.

Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen (§ 9 EStG). Im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie entstehende Werbungskosten werden im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen. Werbungskosten können in dem Kalenderjahr abgesetzt werden, in dem sie tatsächlich kostenwirksam geworden sind (Abflussprinzip). 

Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen folgende Kosten und Aufwendungen:

1. Grundsteuer

Die vom Vermieter entrichtete Grundsteuer darf in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden.

2. Zinsen aus Finanzierung

Hat der Vermieter einen Kredit aufgenommen, der mit der Immobilie in einem direkten Zusammenhang steht, dann darf er die Kreditzinsen vollständig absetzen.

3. Kontoführungsgebühren

Zu den Werbungskosten gehören auch die Kontoführungsgebühren eines Kontos, das eigens zur Verbuchung von Einnahmen und Ausgaben rund um eine vermietete Immobilie eingerichtet wurde.

4. Reparatur- und Renovierungskosten

Falls der Vermieter die Mietwohnung nach dem Auszug eines Mieters renoviert, dürfen die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

5. Vermarktungskosten bei Neuvermietung

Maklergebühren, die bei der Suche nach einem geeigneten Mieter entstehen, können ebenso abgesetzt werden wie die Kosten für Suchanzeigen in Zeitungen und Internet sowie Aufwendungen für Flyer und Exposé.

6. Büromaterial und Telefonkosten

Kümmert sich der Vermieter selbst um die Vermietung seiner Immobilie, so darf er Aufwendungen, die mit der Mietersuche in direktem Zusammenhang stehen, ebenfalls geltend machen. Dazu gehören zum Beispiel Telefon- und Portokosten, Schreibartikel, PC-Programme und Mustermietverträge.

7. Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Immobilie

Fährt der Vermieter zum Standort der Immobilie, um beispielsweise Termine mit Mietern oder Handwerkern wahrzunehmen, kleinere Reparaturen selbst durchzuführen, die Bank oder den Steuerberater aufzusuchen, so handelt es sich um Reisekosten, die von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgesetzt werden dürfen.

8. Rechtsverfolgungskosten

Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören auch Rechtsanwalts-, Gutachter- und Gerichtskosten, die bei Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis entstehen.

9. Versicherungsprämien

Die Beiträge für Versicherungen, die in Verbindung mit der vermieteten Immobilie stehen, mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen, so beispielsweise Prämien für die Wohngebäudeversicherung und anteilige Kosten einer Rechtsschutzversicherung.

10. Mitgliedsbeiträge

Beiträge für Mitgliedschaften, zum Beispiel in einem Vermieterverband, reduzieren die zu versteuernden Mieteinnahmen, wenn die Mitgliedschaft mit speziellen Informationsangeboten für Vermieter verbunden ist.

11. An Mieter gezahlte Abfindungen

Zahlt der Vermieter eine Abfindung an seinen Mieter, um diesen einvernehmlich zum Auszug zu bewegen, so können auch diese Zahlungen steuerlich geltend gemacht werden, wenn

• der Vermieter seine vermietete Immobilie modernisiert und zu einem höheren Mietzins weitervermietet (Abfindungszahlung als Werbungskosten) oder
• die Immobilie nach dem Auszug des Mieters verkauft wird, denn dann mindert die Abfindungszahlung einen eventuellen Veräußerungsgewinn.

12. Wohnungsleerstand

Auch bei einem Wohnungsleerstand dürfen Sie laufende Kosten, etwa für Wasser, Strom, Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Renovierungen, als vorab entstandene Werbungskosten absetzen. 

Voraussetzung für die Geltendmachung von Werbungskosten bei einem Wohnungsleerstand ist, dass der Vermieter seine Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt glaubhaft machen kann. Eine ernsthafte Vermietungsabsicht kann beispielsweise belegt werden durch:

• Wiederholte Anzeigenschaltung (Tageszeitungen und Internet)
• Wenn Sie einen Makler beauftragen mit der Suche nach einem Mieter
• Renovierung der Wohnung 
• Anpassung des Mietpreises

Der Vermieter sollte alle Belege sammeln, die zum Nachweis seiner Vermietungsabsicht geeignet sind.

Für jeden Vermieter ist die Abgrenzung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen von großer steuerlicher Bedeutung. Wenn Sie die Wohnung vermieten, dürfen die Renovierung dienenden Erhaltungsaufwendungen sofort von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden. Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie anschaffungsnahe Aufwendungen können nur in Höhe der üblichen Afa abgeschrieben werden.

Erhaltungsaufwendungen liegen typischerweise vor, wenn

• der ordnungsgemäße Zustand eines Grundstücks erhalten wird,
• keine Veränderung der "Wesensart" eines Grundstücks erfolgt und
• die Aufwendungen regelmäßig und dann jeweils in etwa gleicher Höhe getätigt werden.

Zu den Anschaffungskosten zählt das Finanzamt auch alle Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die unmittelbar nach Erwerb einer Immobilie auf dem Grundstück erfolgen. Beispiele hierfür sind: 

• Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Bauteile (z. B. Ersatz einer defekten Heizungsanlage)
• Beseitigung von Brand- oder Wasserschäden
• Baumaßnahmen, die anlässlich einer Nutzungsänderung entstehen (z. B. Umbau einer Büroimmobilie in eine Wohnung)

Vermieter sollten hohe Modernisierungs- oder Instandhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Immobilienerwerb aus steuerlichen Gründen möglichst vermeiden. Die Finanzämter achten auf die exakte Einhaltung der Dreijahresfrist. Nicht auf die 15-Prozent-Grenze angerechnet werden:

• Typische Schönheitsreparaturen (beispielsweise Tapezieren und Anstreichen)
• Reparaturkosten für versteckte Mängel 

Meistens akzeptieren die Finanzämter gebildete Instandhaltungsrücklagen nicht als abzugsfähige Aufwendungen, da diese Rücklagen der vorsorglichen Kapitalbildung dienen, aber noch keine Ausgaben darstellen. Werbungskosten entstehen erst dann, wenn entsprechende Ausgaben tatsächlich getätigt werden.

Bei einem besonders günstigen Mietzins für Verwandte unterstellt das Finanzamt, dass der Vermieter keine Gewinnerzielungsabsicht hat. Nur wenn die sogenannte Gunstmiete mindestens bei 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter alle Ausgaben von den Mieteinnahmen versteuern. Bei Mieten unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erkennt das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig an.

Vor Abschluss eines Mietvertrages mit Familienangehörigen sollten Sie den Mietspiegel Ihrer Gemeinde einsehen, in denen meistens eine Mietpreisspanne aufgeführt ist. Finanzämter akzeptieren Werbungskosten gewöhnlich in vollem Umfang, wenn die von Ihnen vereinbarte Miete zumindest auf dem unteren Wert des jeweiligen Mietspiegels liegt. Vor der Vermietung an Familienangehörige sollten Sie daher den korrekten Mietpreis berechnen. 

Wer angesichts der nicht immer eindeutig ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten sicher gehen will, der nimmt einen Sicherheitsaufschlag von zehn Prozent auf die im Mietspiegel angegebene Untergrenze vor. Führt die Gemeinde keinen Mietspiegel, so können Sie den Mietpreis am Mittelwert für vergleichbare Mietwohnungen ausrichten.

Möchten Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, sollten Sie die Mietverträge auch bei Vermietungen an Familienangehörige wie unter Dritten abschließen. Verfassen Sie am besten einen schriftlichen Mietvertrag und stellen Sie sicher, dass sich alle Mietvertragsparteien auch tatsächlich an die vertraglichen Vereinbarungen halten. Die Mietzahlung des verwandten Mieters sollte durch Überweisung auf ein Konto des Vermieters erfolgen.

Wer im Ausland ein Haus vermieten möchte, muss die dort erzielten Mieteinnahmen auch in diesem Land versteuern. Möchten Sie also beispielsweise eine Ferienimmobilie in Portugal vermieten, dann zahlen Sie die Steuern auch in Portugal. 

Bei Vermietung einer Immobilie im europäischen Ausland zahlen Sie die Steuern dort, wo sich die Immobilie befindet. Das heißt, die Einnahmen werden nicht auf das in Deutschland erzielte Einkommen draufgerechnet.

Hier hängt es davon ab, ob das jeweilige Land ein Steuerabkommen mit Deutschland hat. Folgende zwei Varianten werden bei der Versteuerung von Mieteinnahmen unterschieden:

• Anrechnungsmethode: Für Finnland und die Schweiz gilt beispielsweise die sogenannte Anrechnungsmethode. Hierbei werden die Mieteinnahmen ebenso in Deutschland angegeben und die Differenz zu den in Deutschland fälligen und denen im Vermietungsland gezahlten Steuern berechnet. 
• Freistellungsmethode: Die andere Variante ist die Freistellungsmethode. Hat ein Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland und rechnet nach der Freistellungsmethode ab, gelten die gleichen Regelungen wie im EU-Ausland. 

Im Gegensatz zu Mieteinkünften, die im europäischen Ausland erzielt wurden, müssen die Einnahmen, die außerhalb der EU erzielt wurden, in der Steuererklärung ebenfalls angegeben werden. Der deutsche Fiskus darf diese zwar nicht doppelt besteuern, aber wenn die Steuerlast des anderen Landes zu gering ist, darf er nachbesteuern.