Hauswert ermitteln: Verfahren, Vorgehen und Tipps

Was ist mein Haus wert? Viele Immobilienbesitzer stellen sich diese Frage aus Interesse oder wenn sie einen Hausverkauf planen. Auch bei Scheidungen und Erbschaften ist es wichtig, den Hauswert zu ermitteln. In diesem Ratgeber lesen Sie, welche Wertermittlungsverfahren bei Häusern zur Anwendung kommen, welche Faktoren dabei berücksichtigt werden und mit welchen Maßnahmen Sie den Hauswert steigern können.

Mit dem Hauswert ist der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie gemeint. Dieser beschreibt den Preis, den ein Haus beim Verkauf zum Zeitpunkt der Wertermittlung in etwa erzielen könnte. Beachten Sie, dass es sich hier um einen errechneten Orientierungswert handelt, der den Schwankungen auf dem Immobilienmarkt unterliegt. 

Bevor Sie den Hauswert ermitteln, sollten Sie wissen, dass verschiedene Wertfaktoren hier sehr viel Einfluss haben. Insbesondere die Lage des Hauses spielt eine große Rolle. Aber auch die Infrastruktur, Alter und Ausstattung der Immobilie, ihr energetischer Zustand und individuelle Besonderheiten müssen berücksichtigt werden.

Sie brauchen den Hauswert, um eine objektive Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Der Verkehrswert Ihres Hauses spielt in mehreren Szenarien eine zentrale Rolle.

Ehe Sie Ihr Haus verkaufen, wollen Sie natürlich herausfinden, wie viel Gewinn Sie dabei in etwa erzielen werden. Der ermittelte Hauswert gibt einen handfesten Hinweis darauf, welche Größenordnung der Verkaufspreis haben wird. Auf dieser Grundlage können Sie entscheiden, ob Sie den Hausverkauf ernsthaft in Angriff nehmen wollen oder doch lieber noch etwas warten.

Wer als Teil einer Erbengemeinschaft ein Haus geerbt hat, steht vor einer großen Frage: Soll die geerbte Immobilie verkauft, vermietet oder anderweitig genutzt werden? Meist ist der Verkauf die beste Lösung, um allen Erben der Gemeinschaft ihren jeweiligen Erbanteil auszuzahlen. Es kann aber auch der Fall sein, dass ein Erbe das Haus kaufen und die anderen Miterben auszahlen möchte. Der Verkehrswert der Immobilie bei Erbschaft sollte in beiden Fällen  ermittelt werden, um das weitere Vorgehen sorgfältig abwägen zu können.

Bei einer Scheidung wird die gemeinsame Immobilie häufig zum Gegenstand emotional geführter Auseinandersetzungen. Ein Hausverkauf wegen Scheidung ergibt vor allem dann Sinn, wenn keiner der beiden Eheleute allein die Kosten für das Haus tragen kann. Ein Ehegatte kann auch die Immobilie ganz übernehmen und den anderen auszahlen. Die Hauswertermittlung zeigt, inwiefern ein gemeinsamer Verkauf momentan sinnvoll ist. Ein Makler kann hierbei sowohl als Mittler sowie als professionelle Unterstützung beim Verkauf hilfreich sein.

Haben Sie eine Immobilie geerbt, wird das Finanzamt prüfen, ob und in welcher Höhe eine Erbschaftssteuer anfällt. Finanzämter schätzen den Hauswert oft selbst und berechnen auf der Grundlage mögliche Steuerzahlungen. Diese Schätzungen können jedoch ungenau sein und einen viel höheren Hauswert ergeben als die tatsächliche Berechnung. 

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt Ihnen ein Verkehrswertgutachten, das den Hauswert präzise ermittelt; auf der Basis können Sie den vom Finanzamt ermittelten Wert nach unten korrigieren lassen und bei der Erbschaftssteuer sparen.

Um den Hauspreis verlässlich zu ermitteln, ist eine professionelle Einschätzung wichtig. Es gibt dabei viel zu beachten – folgende Faktoren beeinflussen den Wert besonders.

Die Lage eines Hauses ist zentral für die Wertermittlung. Wie gut die Lage eines Hauses ist, spiegelt sich meist schon im Bodenrichtwert wider. Je besser die Lage eines Hauses, desto höher ist der Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Objekte in Zentrumsnähe mit guter Verkehrsanbindung sind grundsätzlich sehr beliebt. Aber auch auf dem Land können Häuser durch ihre Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Bildungs- und Kultureinrichtungen sowie zu Naherholungsgebieten höhere Preise erzielen als Vergleichsobjekte mit weniger guter Infrastruktur.

Eine gehobene Ausstattung wie etwa ein neues Badezimmer, eine moderne Einbauküche oder ein Kamin erhöht den Wert des Hauses merklich. Einfache Ausstattungen wie ein üblicher Laminatboden oder alte Fenster wirken sich eher negativ auf den Hauswert aus.

Das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Haus sollte passend sein. Für Familien ist es beispielsweise wichtig, dass das Grundstück genügend Fläche zum Spielen im Freien bietet. Hat ein bebautes Grundstück lediglich einen kleinen Garten, wirkt sich dies eher negativ als positiv auf den Marktwert der Immobilie aus. 

Der Schnitt eines Hauses ist ebenfalls wichtig für die Wertermittlung – nur ein Haus mit klugem Schnitt ist wirklich gut nutzbar. Die Wohnfläche sollte großzügig sein und die einzelnen Räume groß genug sein, um ausreichend Möglichkeiten zur persönlichen Gestaltung zu bieten.

Altbauten erzielen aufgrund ihrer attraktiven Bauweise oft höhere Preise. Aber auch die bauliche Qualität des Gebäudes macht hier viel aus. Je älter eine Immobilie ist, desto bedeutender ist der Sanierungsbedarf. Wurde ein Altbau beispielsweise erst kürzlich saniert, liegt der mögliche Verkaufspreis deutlich höher. Mangelhafte energetische Werte schmälern den Hauswert hingegen deutlich. 

Käufer schauen immer mehr darauf, wie hoch die Energiekosten eines Objektes ausfallen. Entsprechend sind modern isolierte Häuser mit einer neuen Heizung oder Lüftungsanlage besonders beliebt. Ein guter baulicher und vor allem energetischer Zustand des Hauses hat einen erheblichen Einfluss auf den Hauswert.

Der Hausverkauf hängt immer auch von der Lage auf dem Markt ab.

Ihr Haus kann noch so modern ausgestattet oder energieeffizient sein – besteht auf dem regionalen Immobilienmarkt keine hohe Nachfrage, werden Sie wahrscheinlich einen eher niedrigen Verkaufspreis erzielen.

Umgedreht führt eine hohe Nachfrage dazu, dass selbst ältere Häuser mit eher durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen zu vergleichsweisen hohen Preisen veräußert werden können.

Wie kann ich den Hauswert ermitteln? Laien können entweder eine Online-Immobilienbewertung durchführen oder für ein ausführliches Gutachten in Auftrag geben. Grundsätzlich gibt es drei Verfahren, die für die Ermittlung des Hauswertes geeignet sind. Diese sind in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) festgelegt.

Für private Wohnhäuser und Eigentumswohnungen kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hier werden ähnliche, ebenfalls zu verkaufende Immobilien der Umgebung miteinander verglichen, um den aktuellen Immobilienwert zu ermitteln. Dieses Verfahren bietet gute Einsichten in den Markt, eignet sich aber nicht für alle Arten von Immobilien.

Der Wert von Anlageobjekten und Mietimmobilien wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Im Fokus stehen die Erträge, die mit der Immobilie in Zukunft erwirtschaftet werden können. Die Wertermittlung ist jedoch komplizierter in der Anwendung und repräsentiert nicht immer das aktuelle Marktgeschehen. 

Objekte, die sich nicht vergleichen lassen – wie etwa Einkaufszentren, Bahnhöfe oder Verwaltungsgebäude – unterliegen dem Sachwertverfahren. Es gibt keinen Einblick in die aktuelle Lage auf dem Markt, sondern stellt dar, wie viel das Objekt auf Basis seiner Baukosten und Abnutzung wert ist.

Für Privatpersonen ist das Sachwertverfahren meist nur dann relevant, wenn der Wert der eigenen Immobilie weder mit dem Vergleichswertverfahren noch mit dem Ertragswertverfahren präzise ermittelt werden kann.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, um den Hauswert zu ermitteln. Nicht immer ist ein umfangreiches Gutachten nötig. Aber wenn Sie den Hauswert für einen Erbschein oder bei der Scheidung ermitteln möchten, ist nur das Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen zulässig. 

Folgende Möglichkeiten können Sie nutzen, um den Hauswert zu ermitteln: 

• Kostenlose online Immobilienbewertung

• Immobilienbewertung durch Makler oder Immobiliengutachter

• Verkehrswertgutachten vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

Um den Hauswert vor einem Verkauf zu erhöhen, können Sie als Besitzer zum Beispiel gezielte Reparaturen vornehmen und Ihre Immobilie modernisieren. Überlegen Sie, abgenutzte Bodenbeläge zu erneuern, Sanitär- und Heizanlagen zu modernisieren und die Außenanlagen aufzubereiten. Bei älteren Häusern können energetische Sanierungen zu einer starken Wertsteigerung der Immobilie führen.

Diese Maßnahmen erfordern zwar zunächst eine Investition Ihrerseits, jedoch werden diese meistens durch den höheren Hauswert und damit einen höheren Verkaufspreis wieder reingeholt. Dazu kommt: Ein Haus, das immer auf dem neuesten Stand gehalten und gut gepflegt wurde, findet eher einen Käufer als eine Immobilie, die allmählich an Wert verliert, weil keine Investitionen getätigt worden sind.