Haus privat vermieten: Kosten, Steuern und hilfreiche Tipps

Wer sein eigenes Haus vermieten möchte, muss im Vergleich zur Wohnungsvermietung bestimmte Aspekte zusätzlich beachten. Das betrifft unter anderem mögliche Direktabrechnungen zwischen Mieter und Versorger sowie die Gartenpflege. Wie Sie einen passenden Mieter finden und wie Sie als Vermieter eines Hauses den Mietvertrag aufsetzen sollten, lesen Sie hier.

Ob Sie Ihr Haus besser verkaufen oder vermieten, hängt immer von Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation ab – hier gibt es keine pauschal beste Wahl. Wenn Sie also vor der Entscheidung stehen, Ihr Haus zu verkaufen oder zu vermieten, beantworten Sie am besten folgende Fragen:

• Wie ist meine wirtschaftliche Situation? Hier wird deutlich, ob Sie sofort einen größeren Geldbetrag benötigen, den Sie erhalten würden, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Oder Sie die monatlichen Mieteinnahmen vor.
• Wie ist meine persönliche Situation? Bewohnen Sie das Haus? Wenn nein, können Sie das Haus nur vorübergehend nicht bewohnen oder steht es über einen längeren Zeitraum leer? 
• Woraus ziehe ich langfristig den größeren Nutzen? Bei der Frage, ob Sie verkaufen oder vermieten sollten, ist es sinnvoll, durchzurechnen, ob die geplante Mietrendite langfristig lukrativer ist als der Verkauf. 
• Gibt es Personen, die ich in meine Entscheidung einbinden muss? Hier kann es wichtig sein, Personen, die mit im Grundbuch stehen oder das Haus aktuell bewohnen, in die Entscheidung einzubeziehen.

Um ein Haus erfolgreich zu vermieten, müssen Sie im Vermietungsprozess eine Vielzahl wichtiger Aspekte beachten. Dazu zählen unter anderem die Bonitätsprüfung von Mietern, das Aufsetzen eines möglichst vermieterfreundlichen Mietvertrags sowie individuelle Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung.

Wer ein Haus vermietet, sollte den richtigen Mieter suchen und große Sorgfalt bei der Auswahl walten lassen. Stellt sich bei einem Mieter später heraus, dass er das Haus nicht pfleglich behandelt, die Miete gar nicht oder nicht pünktlich zahlt, ist der Schaden für Sie als Vermieter erheblich.

Folgende Unterlagen zur Bonitätsprüfung der Mieter sollten Vermieter einfordern:

• SCHUFA-BonitätsCheck vom Mieter 
• Lohnabrechnungen der letzten drei Monate 
• Weitere Einkommensnachweise
• Mietfreiheitsbescheinigung

Nehmen Sie sich ausgiebig Zeit für Besichtigungstermine und wählen Sie nicht den erstbesten Interessenten aus. Stellen Sie dem potenziellen Mieter gezielte Fragen und verschaffen Sie sich einen aussagekräftigen persönlichen Eindruck.

Wirkt der Interessent zuverlässig? Hat er alle Unterlagen dabei und beantwortet er Ihre Fragen, ohne dabei zu zögern oder ausweichend zu reagieren? Oder ist er bereits zum Besichtigungstermin zu spät erschienen, kann nicht alle gewünschten Unterlagen vorweisen und zeigt sich eher wortkarg, wenn es um Auskünfte geht? Vertrauen Sie hier auf Ihr Bauchgefühl!

Haben Sie eine engere Auswahl getroffen, dann vereinbaren Sie am besten gleich einen zweiten Termin.  

Die grundsätzliche Frage, die sich bei der Vermietung von Häusern stellt, ist der Zweck der Vermietung: Wofür wird das Haus vermietet? Als reines Wohnhaus oder als Mischobjekt mit Wohn- und Geschäftsräumen?

Bei der Vermietung als reines Wohnhaus ist die Gestaltung des Mietvertrags relativ einfach. Für diesen Fall gibt es entsprechende Formularmietverträge, die Sie einfach nur noch ausfüllen müssen. Sind in dem Haus neben dem Wohnraum auch Geschäfts- oder Gewerberäume untergebracht, tun Sie gut daran, sich bei der Gestaltung des Mietvertrags von einem Fachmann beraten zu lassen.

Rechtliche Grundlage der Mietverträge 

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Mietverhältnis als vertragliches Schuldverhältnis geregelt. Das bedeutet, dass beide Parteien einander etwas schulden. Der Vermieter schuldet die Überlassung der Immobilie und der Mieter schuldet den Mietzins, umgangssprachlich Miete genannt. Wer Wohnraum vermietet, muss neben den Regelungen des BGB zur Wohnraumvermietung die Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen sowie eventuelle Mieterschutzgesetze einhalten.

Folgende Punkte müssen im Mietvertrag für ein Haus aufgenommen werden:

• Namen aller Mieter und Vermieter
• Beginn des Mietverhältnisses (bei befristeten Mietverträgen mit Enddatum)
• Detaillierte Angaben zum Haus (Anzahl der Zimmer, Wohnfläche, Ausstattungsmerkmale wie Einbauküche, Stellplatz oder Garage) 
• Höhe der Kaltmiete (bei Staffelmiete: Angaben der jeweiligen Mietstaffel in Euro)
• Angaben zu den Betriebskosten (relevant für Hausvermietung: Vereinbarungen darüber, welche Betriebskosten der Mieter mit dem Versorger direkt abrechnet)

Sie können als Vermieter weitere Vertragsinhalte aufnehmen. Hier können Sie bestimmen, wie vermieter- oder mieterfreundlich der Mietvertrag gestaltet sein soll, und folgende Punkte regeln: 

• Haustierhaltung
• Gartenpflege
• Schönheitsreparaturen (Kleinreparaturklausel)
• Kehr- und Räumpflichten

Der Mietvertrag für ein Einfamilienhaus ohne Gewerberäume ist vergleichbar mit dem Mietvertrag für eine Wohnung. Bei der Gestaltung des Mietvertrages sind folgende Punkte besonders zu beachten: 

1. Angabe der Wohnfläche

Wer die Wohnfläche einfach dadurch bestimmt, indem er alle Zimmer in Länge und Breite ausmisst und die Flächen der einzelnen Räume addiert, hat die Wohnfläche schnell falsch berechnet und den Mietvertrag damit ungültig gemacht.

Es gibt in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFIV). In dieser Verordnung ist festgelegt, wie die Wohnflächenberechnung erfolgt und welche Flächen in welchem Maße angerechnet werden dürfen. Wollen Sie also sichergehen, nehmen Sie die Verordnung zur Hand und berechnen Sie die Wohnfläche entsprechend der Vorgaben. So gibt es unter anderem Sonderregelungen für unbeheizte Räume und Räume mit Dachschrägen. Ein unbeheizter Abstellraum in der Wohnung zählt beispielsweise nicht zur Wohnfläche.

2. Betriebskosten

Ein beliebtes Streitthema bei vermieteten Wohnungen sind die Betriebs- bzw. Nebenkosten. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses empfiehlt es sich, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass Betriebskosten wie Strom, Gas, Abwasser und Wasser direkt vom Mieter zu bezahlen sind (Direktabrechnung). In diesem Fall schließt der Mieter den Liefervertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen ab.

Für alle weiteren, umlegbaren Nebenkosten, wie etwa Grundsteuer oder Müllgebühren, sollten Sie als Vermieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren und eine jährliche Nebenkostenabrechnung vornehmen. Welche Neben- und Betriebskosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, ist in § 2 Betriebskostenverordnung definiert.

3. Gartenpflege

Bei der Gartengestaltung gehen die Geschmäcker bisweilen etwas auseinander. Wer nicht möchte, dass sich der Garten des Hauses in ein Naturschutzgebiet mit meterhohem Gras verwandelt, regelt entsprechend die Gartennutzung und -pflege im Mietvertrag.

4. Kehr- und Räumpflichten

Besonders wichtig sind die Kehr- und Räumpflichten. In vielen Gemeinden gibt es noch die Kehrpflicht. Diese verpflichteten Eigentümer, die Straße entlang ihres Grundstücks sauber zu halten. Wenn der Mieter diese Pflicht übernehmen soll, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.

Zu den Räumpflichten gehört vor allem das Beseitigen von Schnee. Da der Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks für die Verkehrssicherheit der Wege, die an seinem Grundstück entlangführen, zuständig ist, muss der Mietvertrag eine eindeutige Regelung enthalten.

Wird der Schnee nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Zeiten entfernt, so haftet der Eigentümer für alle Schäden, die anderen Personen durch das Nichträumen entstehen. Als Vermieter sind Sie mindestens in der Pflicht, die Ausführung der Kehr- und Räumpflichten zu kontrollieren.

5. Besondere Pflichten des Mieters

Zu den besonderen Pflichten eines Mieters kann zum Beispiel die Pflicht gehören, für Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Eurobetrag selbst aufzukommen. Als angemessen gelten Kosten zwischen 100 und 200 Euro pro Jahr.

6. Höhe der Miete und der Nebenkosten

Die Höhe der Miete kann der Vermieter mit dem Mieter grundsätzlich frei vereinbaren. Trotzdem müssen Vermieter gesetzliche Vorschriften bezüglich der Miethöhe beachten, wenn sie den Mietpreis berechnen. So darf die Miete für Wohnraum nicht über 20 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Auch darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). In Städten und Gemeinden mit geringem Wohnraumangebot kann zusätzlich eine Mietpreisbremse oder eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten. 

Die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten sind im Gesetz geregelt. Der Vermieter ist zur Abgabe einer jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Wer also die Nebenkosten monatlich per Vorauszahlung regelt, muss einmal jährlich Nach- oder Rückzahlungen leisten. Umgehen können Sie diese Pflicht, indem Sie eine Nebenkostenpauschale vereinbaren und im Mietvertrag regeln, dass mit dieser Pauschale alles abgegolten ist.

Im Gegensatz zum Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten gestaltet sich die Abrechnung bei der Vermietung eines Einfamilienhauses anders, denn es gibt nur eine Wohneinheit. Dadurch ist es aber einfacher umsetzbar, dass der Mieter des Hauses Strom, Wasser und Heizung direkt mit einem Versorger abrechnet. 

Für alle weiteren umlagefähigen Nebenkosten, für die der Mieter eine monatliche Vorauszahlung leistet, müssen Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Die jährliche Abrechnungspflicht können Sie als Vermieter, wie bereits beschrieben, nur mit einer vereinbarten Betriebskostenpauschale umgehen. 

Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern ist es nicht immer ganz einfach, den optimalen Mietpreis zu berechnen. Es gibt aber Orientierungspunkte, die Sie in jedem Fall heranziehen können. Dazu zählen insbesondere die Quadratmeterzahl der Wohnfläche und die ortsübliche Vergleichsmiete. Berücksichtigen Sie außerdem Besonderheiten wie Gartenanteil, Stellplätze und weitere Annehmlichkeiten, die Ihr Haus bietet. 

Ob Sie einen unbefristeten oder einen befristeten Mietvertrag mit dem Mieter schließen: In beiden Fällen können Sie eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbaren. Beide Varianten haben Vorteile und Nachteile:

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, erhalten Sie nicht nur Erträge in Form der Mieteinnahmen, sondern haben auch laufende Kosten zu tragen. Einige lassen sich auf den Mieter umlegen, andere nicht. Zu den nicht umlegbaren Nebenkosten zählen folgende Positionen: 

• Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen
• Verwaltungskosten wie Hausverwaltung, Bankgebühren, Korrespondenzkosten (Porto und Telefon)
• Zinskosten, wenn das vermietete Haus mit Darlehen finanziert wird
• Rücklagen sind auch als Kostenpunkt zu betrachten

Als Hausvermieter müssen Sie selbstverständlich auch steuerliche Aspekte beachten. Sie müssen Mieteinnahmen versteuern, Grundsteuern zahlen und unter bestimmten Umständen können sogar Umsatzsteuern fällig werden.

Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegen der Einkommensteuer (§ 21 EStG) und sind bei der Einkommensteuererklärung in der Anlage V anzugeben. Wie hoch die jeweilige Einkommensteuer ist, hängt vom persönlichen Einkommen und Steuersatz ab. 

Die Grundsteuer kann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Sie muss dann aber explizit im Mietvertrag aufgelistet sein und bei der Nebenkostenabrechnung mit ausgewiesen werden. 

Werden Stellplätze gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung vermietet, fallen sie nicht unter die Regelungen der Umsatzsteuer. Umsatzsteuerpflichtig ist die einzelne Vermietung von Stellplätzen und auch die gewerbsmäßige Kurzzeitvermietung, die über die Kleinunternehmerregelung hinaus geht. 

Ein Einfamilienhaus zu vermieten, lohnt sich, wenn man es beispielsweise aktuell nicht selbst nutzen kann oder möchte. Da Leerstand Immobilien schadet, bietet die Vermietung hier einen eindeutigen Vorteil. Darüber hinaus erzielen Sie Mieteinnahmen und schaffen sich so ein weiteres Einkommen. Besonders lohnenswert ist die Vermietung des Hauses aber für Sie, wenn es sich in einer sehr guten Lage befindet und dadurch hohe Mieteinnahmen möglich sind. 

Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses kann mit der Vermietung mehrerer Wohnungen gleichgesetzt werden. Auch hier gelten die oben genannten gesetzlichen Grundlagen.

Besonderheiten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses:

• Hausordnung
• Gartennutzung
• Putz-, Kehr- und Räumpflichten
• Hausmeisterdienst
• Verwaltung

Die Hausordnung sollte für alle Mieter gut einsehbar an einer zentralen Stelle im Haus aufgehängt werden. Sie sollte aber auch Teil des Mietvertrages sein – nur dann ist sie wirklich bindend. In der Hausordnung werden zum Beispiel die Ruhezeiten geregelt. Die Gartennutzung kann in der Hausordnung oder im Mietvertrag geregelt werden, ebenso wie die Putz-, Kehr- und Räumpflichten.

Um Probleme mit Mietern zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Hausmeisterservice mit bestimmten Arbeiten wie dem Rasenmähen zu beauftragen. Der Vorteil für den Vermieter ist, dass er einen Ansprechpartner hat, der für alle Aufgaben zuständig ist. So vermeiden Sie zudem Streit und Zwist unter den Mietern.

Mit der Anzahl der vermieteten Wohnungen kann der Stress für Sie als Vermieter steigen. Viele Vermieter beauftragen deshalb einen Verwalter mit der Betreuung des Objekts. Im Verwaltervertrag sollten dabei folgende Dinge geregelt sein:

• Vertragsbeginn und Vertragsende: In Anlehnung an das Wohneigentumsgesetz sollte der Vertrag für maximal fünf Jahre geschlossen werden
• Pflichten des Verwalters gegenüber dem Eigentümer: Dazu gehört zum Beispiel, dass alle Gelder getrennt vom Vermögen des Verwalters sein müssen 
• Pflichten des Verwalters gegenüber den Mietern: Zum Beispiel Erstellen der Nebenkostenabrechnung
• Höhe der Vergütung