Richtig vermieten ohne Makler - Fehler vermeiden

Viele Immobilienbesitzer werden seit Einführung des Bestellerprinzips ihre Nachmietersuche bei der Vermietung selbst übernehmen. Ohne professionelle Hilfe bei der Mietersuche gibt es allerdings einige Fehlerquellen zu beachten, die bei der Vermietung einer Wohnung teuer werden können. Hier erfahren Sie, wie Sie ihre Wohnung richtig vermieten.

• Nehmen Sie sich Zeit bei der Mietersuche – Fehler können folgenschwer sein.
• Entscheiden Sie Ihre Mieterauswahl nicht „aus dem Bauch“, sondern überprüfen Sie die Interessenten.
• Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
  Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Als Vermieter sollten Sie bei der Vermietung einiges beachten. In der Regel gehören folgende regelmäßige Aufgaben und Pflichten für Sie dazu, wenn Sie eine Wohnung vermieten:

• Pflicht zur Instandhaltung der Immobilie
• Sicherstellung der Haus und Gartenpflege
• Übernahme von Reparaturkosten
• Beseitigung von Baumängel und Schimmel
• Verkehrssicherungspflicht
• Sicherstellung funktionierender Heizungen
• Jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung
• Teilnahme an Eigentümerversammlungen

Möchten Sie eine Wohnung vermieten, unterschätzen Sie nicht den Aufwand einer neuen Vermietung. Der Vermietungsprozess sollte nicht unüberlegt gestartet werden, da er viele Fehlerquellen und finanzielle Risiken beinhaltet.
Kündigen Ihre derzeitigen Mieter, so nutzen Sie die vertraglichen Fristen und beginnen Sie frühzeitig mit der Mietersuche.

Ohne Kenntnis der Marktpreise ist es für Vermieter schwierig, die richtige Miethöhe festzulegen. Ist sie zu niedrig angesetzt kann sich eine Immobilieninvestition nach Abzug der Instandhaltungsrücklage kaum noch lohnen. Bei überhöhtem Mietpreis wird es schwierig solvente Mieter zu finden, um die Wohnung zu vermieten – es kommt zu ungeplantem Leerstand. Als Richtwerte für die richtige Mietpreishöhe können der örtliche Mietspiegel und vergleichbare Wohnungsanzeigen dienen. Beachten Sie auch eine mögliche Mietpreisbremse – liegt Ihr Mietobjekt im Geltungsbereich, darf die Miethöhe nicht über zehn Prozent des örtlichen Mietspiegels liegen.

Sollten Sie als Vermieter vergessen in Ihrer Anzeige den Energieträger der Heizung, das Baujahr, den Endenergiekennwert und die Art des Energieausweises zu nennen, kann das teuer werden. Seit Mai 2014 müssen diese Angaben gemacht werden, ansonsten drohen bis zu 15.000 EUR Bußgeld. Falls noch kein Energieausweis vorhanden ist, sollte das in der Anzeige vermerkt werden. Spätestens beim Besichtigungstermin muss der Ausweis dann vorzeigbar sein.

Auch Besonderheiten der Wohnung, wie z. B. die Lage im vierten Stock ohne Aufzug, sollten in Immobilienanzeigen nicht vergessen werden. Durch solche Aspekte reduziert sich der Zahl der Mietinteressenten oft erheblich und folglich Ihr Zeitaufwand bei Besichtigungsterminen, um die Wohnung zu vermieten

Möchten Sie Ihre Wohnung richtig vermieten, hinterlassen Sie als Vermieter bei Mietinteressenten keinen unwissenden Eindruck über Ihre eigene Immobilie. Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor und halten Sie den Grundriss, den Energieausweis und die letzte Heiz- und Nebenkostenabrechnung der Vermietung bereit.

Machen Sie bei Immobilienanzeigen nicht den Fehler, Ihre Festnetznummer anzugeben, wenn Sie unter dieser nur selten erreichbar sind. Mietinteressenten werden sich nach mehreren erfolglosen Versuchen Sie zu erreichen anderen Immobilien zuwenden.

Die erforderliche Zeit bis zur neuen Vermietung einer Wohnung wird häufig falsch eingeschätzt und kann sich je nach Lage und Angebot oft unerwartet hinziehen. Wenn Sie als Vermieter nicht vor Ort wohnen oder die Miete zur Finanzierung benötigen, sollten Sie dies einkalkulieren. Unter Zugzwang zu vermieten, wirkt sich immer negativ aus.

Suchen Sie neue Mieter zur Vermietung nicht unter Zeitdruck – der erste Eindruck kann trügen. Überprüfen Sie Ihre Bewerber mit einem Fragebogen zu ihren privaten Verhältnissen und lassen Sie sich die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorlegen. Eine vorschnelle Mieterauswahl kann weitreichende Folgen haben.

Weitere wichtige Fragen zum richtigen Mieter

• • • Liegt eine Kopie des Personalausweises vor und haben Sie die Richtigkeit der Meldedaten überprüft?
    • Stimmt der Bewerber der Überprüfung seiner Kreditwürdigkeit zu?
    • Haben Sie eine Schufa-Auskunft oder eine ähnliche Konsumentenauskunft eingeholt?
    • Bescheinigt der Bewerber die Zufriedenheit seines bisherigen Vermieters (Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit)?

    
    Eventuell:

    • Weist der Mietinteressent eine bestehende Haftpflichtversicherung nach?
    • Liefern Online-Mieterdatenbanken sonstige Einträge zu Ihrem Bewerber?

    
    Mehr Details zur richtigen Mietersuche finden Sie auf unserer Seite Mieter finden.

Unser Tipp: Ein guter Makler hat Routine und Erfahrung in der Auswahl des richtigen Mieters.

Was liegt näher, als auf der Suche nach einem geeigneten Nachmieter auf befreundete oder bekannte Personen aus dem näheren Umfeld zurückzugreifen, um die Wohnung neu zu vermieten. Leider hat sich diese Konstellation in der Vermietungspraxis dann oft als Fehlentscheidung erwiesen – Freundschaften sind daran zerbrochen. Bei genauerer Betrachtung wird klar, dass Sie als Vermieter schnell bei Problemen in einen Interessenkonflikt geraten: Handeln Sie als "Freund" oder handeln Sie geschäftlich? Schnell kann das persönliche Verhältnis durch finanzielle Entscheidungen in Mitleidenschaft gezogen werden. Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie solche Mietverhältnisse besser vermeiden oder im Vorfeld ganz klare vertragliche Vereinbarungen treffen.

Bei der Vermietung Ihrer Wohnung sollten Sie sicherstellen, dass Sie die neuesten Mietvertragsformulare nach aktueller Rechtsprechung nutzen. Falsche Formularklauseln und Formulierungen sind unwirksam und gelten als nicht geschrieben. Im Zweifel gelten dann z. B. bei Schönheitsreparaturen die gesetzlichen Vorschriften und die sind meist sehr mieterfreundlich ausgelegt – im Zweifel haben Vermieter die Kosten zu tragen.

Häufige Fehlerquellen und Versäumnisse bei Vertragsinhalten

• Es werden nicht alle Mieter namentlich mit Vor- und Zunamen im Mietvertrag aufgeführt. (Beispiel: „Eheleute Fischer“ sind als Vertragspartner nicht rechtsfähig)
• Falsche Kleinreparaturenklausel
• Missverständliche Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten
• Zu hohe Mietkaution (üblicherweise maximal drei Kaltmieten)
• Falsche Wohnflächenangabe
• Falsche Schönheitsreparaturklauseln
• Versäumter Eintrag der Gartennutzung
• Versäumte Festlegung der Kehr- und Räumpflichten

Mehr Details zu wichtigen Vertragsinhalten finden Sie auf unserer Seite Mietvertrag.

Achtung: Fehlerhaft ausgefüllte Mietverträge können nur einvernehmlich korrigiert werden. Wenn keine Einigung zustande kommt, kann der Vermieter den Vertrag anfechten.

Wenn Sie als Vermieter Ihren Wunschnachmieter gefunden haben, sollten Sie sich nicht aufgrund von z. B. Zeitnot oder Urlaub zu einer frühzeitigen Schlüsselübergabe verleiten lassen. Sobald Sie dem Mieter den Schlüssel und somit die Wohnung überlassen haben, ist rein rechtlich ein Mietvertrag zustande gekommen – auch ohne schriftlichen Vertrag. Bei einem mündlichen Vertrag gelten die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das heißt, Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter, ebenso sämtliche Nebenkosten und es gelten nur die gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründe.

Falls ein Mieter sich später weigert, einen von Ihnen ausgearbeiteten Mietvertrag zu unterschreiben, haben Sie keine rechtliche Handhabe dies einzufordern. Aus diesem Grund sollten Sie an keinen Mieter vermieten, bevor nicht der von Ihnen ausgearbeitete Mietvertrag unterschrieben ist.

Bei der Vermietung einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus kann eine fehlende Hausordnung schnell zu Konflikten unter den Mietparteien führen. Um dem vorzubeugen, sollten Sie als Vermieter folgende Punkte unmissverständlich in einer allgemeinen Hausordnung regeln:

• Ruhezeiten
• Garten- und Hofnutzung
• Putz-, Kehr- und Räumpflichten
• Stellflächen für Fahrräder, Kinderwagen etc.

Die Hausordnung sollte dem Mietvertrag beigefügt werden oder einzelne Punkte wie die Gartennutzung direkt im Vertrag zur Vermietung aufgeführt werden.

Ihr bisheriger Mieter zieht aus und hinterlässt die Wohnung mit zahlreichen Beschädigungen.
Wenn Sie als Vermieter vor Einzug kein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt haben, können Sie Ihren Mieter mangels Beweise nicht für seine verursachten Schäden haftbar machen. Auch wenn Sie erst nach Auszug bestimmte Mängel feststellen können Sie keine Nachforderungen für Schäden stellen, die während der Vermietung nicht protokolliert wurden.

Übernimmt kein Makler die Übergabe sollten Sie als Vermieter ein sorgfältiges Übergabeprotokoll erstellen – Versäumnisse in der Auflistung können schnell teuer werden. Nach Aufnahme des tatsächlichen Zustands und der Zählerstände der vermieteten Wohnung ist das Protokoll von Mieter und Vermieter zu unterschreiben.

Wichtige Details für Ihr vollständiges Übergabeprotokoll

• Listen Sie alle Zählerstände von Wasseruhren, Gas- und Stromzählern sowie Heizkörpern auf.
• Zählen Sie alle zugehörigen Schlüssel der Immobilie auf.
• Dokumentieren Sie entstandene Mängel neben der aussagekräftigen Beschreibung mit Fotos.
• Überprüfen Sie die Funktionsfähigkeit von allen elektrischen Geräten, Leitungen, Toilettenspülung und Heizkörpern.
• Kontrollieren Sie die Wände nach Zustand des Putzes, Anstrichs oder der Tapete und notieren Sie eventuellen Schimmelbefall.
• Überprüfen Sie die Bodenbeläge nach Schäden.
• Kontrollieren Sie Fenster und Türen nach Zustand und Funktion.

Versäumen Sie nicht, die Ausgaben für die Hausverwaltung sowie den Aufwand für die Vermietung wie Versicherungsprämien, Schuldzinsen und Reparaturen steuerlich geltend zu machen. Ausgaben für die Müllabfuhr, den Hausmeister oder den Gärtner, die durch die Vermietung der Wohnung entstehen, können ebenfalls bei der Steuererklärung mit angeführt werden.

• Gebühren, die mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, können über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Etwaiges Inventar ist allerdings über einen Zeitraum von zehn Jahren abzuschreiben.
• Direkt absetzen lassen sich Posten wie die Grundsteuer, die Beratung durch einen Steuerexperten, die Kanalreinigung, die Provision für den Makler oder die Kontoführung.
• Falls Sie selbst die Vermietung Ihrer Immobilie übernehmen, können Sie darüber hinaus auch die Kosten für Schreibmaterial, Porto und Telefon steuerlich geltend machen – mehr Details unter Steuern Vermietung.