Als Eigentümer von Grundbesitz spielen Zahlen eine entscheidende Rolle. Einer der wichtigen Werte ist der sogenannte Einheitswert. Was ihn auszeichnet, wann er zum Einsatz kommt und welche Bedeutung er in Zukunft haben wird, erfahren Sie in diesem Artikel.
Einheitswert von Haus und Grundstück: So wird er berechnet
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
Der Einheitswert wird vom Finanzamt für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen, um die Höhe der Abgabe festzulegen
Er spiegelt nicht den tatsächlichen Verkehrswert eines Hauses oder Grundstücks wider, da die Zahlen nicht auf aktuellen Werten basieren.
Ab 2025 gelten neue Regelungen zur Berechnung des Einheitswerts und der Grundsteuer.
Der Einheitswert von Häusern und Grundstücken dient vor allem als Berechnungsgrundlage für die Grund- und Gewerbesteuer. Die Finanzämter ziehen diesen Wert heran, um die Höhe der Abgaben zu bestimmen – und zwar sowohl bei privat genutztem wie auch bei gewerblich und land- und forstwirtschaftlich genutztem Grundbesitz. Zur Berechnung der Grundsteuer wurde bislang der Einheitswert mit der festgelegten Grundsteuermesszahl multipliziert. Auf diese Summe wird der kommunale Hebesatz aufgeschlagen und die gesamte Grundsteuerlast berechnet.
- die Lage,
- die Bauweise
- und die Ausstattung der Immobilie.
Bei unbebauten Grundstücken ist die Berechnung des Einheitswerts recht einfach. Dafür wird lediglich die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert und somit der Bodenwert ermittelt.
Bei bebauten Grundstücken gestaltet sich die Ermittlung des Einheitswerts etwas komplizierter. Dafür werden vor allem zwei Verfahren angewandt: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
- Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn der Einheitswert von Miet- und Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken wie Ein- und Zweifamilienhäusern ermittelt werden soll. Hier wird die Jahresrohmiete mit dem 1935 beziehungsweise 1964 festgelegtem Wert multipliziert. Die entsprechenden Werte sind im Bewertungsgesetz (BewG) zu finden.
- Das Sachwertverfahren wird für Immobilien genutzt, für die keine Daten zur Rohmiete vorliegen. Dazu zählen zum Beispiel Luxuseinfamilienhäuser, aber auch zahlreiche Objekte im Osten Deutschlands. Zur Ermittlung des Einheitswerts werden dann die einzelnen Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage addiert.
Auch wenn der Verkehrswert oftmals ebenfalls mithilfe eines Ertragswertverfahrens berechnet wird, weichen die ermittelten Zahlen stark vom Einheitswert ab. Der Grund dafür liegt in den veralteten Werten der Hauptfeststellung. Aufgrund des hohen bürokratischen Aufwands wurden die Zahlen seit 1964 nicht mehr aktualisiert, sodass die Berechnung des Einheitswerts ein völlig falsches, dem heutigen Markt nicht gerecht werdendes Bild zeichnet.
Der tatsächliche Verkehrswert und damit auch möglicher Kauf- oder Verkaufspreis eines Grundstücks oder einer Immobilie liegt weit über dem Einheitswert. Lediglich für neue Grundstücke, die beispielsweise durch eine Teilung oder Schaffung neuen Baugrunds geschaffen werden, erfolgt eine sogenannte Nachfeststellung mit neuen Werten zur Berechnung des Einheitswerts und damit der Grundsteuer.
Die Wertermittlung mithilfe des Einheitswerts auf Basis der Hauptfeststellung von 1964 wurde im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft. Daher einigten sich die Finanzminister der Länder Anfang 2019 auf ein neues Modell, das bei der Berechnung der Grundsteuer den Grundstückswert, das Alter eines Gebäudes sowie die durchschnittlichen Mieteinnahmen berücksichtigt.
Die Bundesländer können jedoch individuell beschließen, ob sie der vorgeschlagenen Berechnungsmethode des Bundesfinanzministeriums folgen möchten, oder eigene Landesgesetze zur Reform der Grundsteuer entwickeln. Unabhängig von dieser Entscheidung wird die neue Grundsteuer ab Januar 2025 fällig. Die lange Übergangszeit ist notwendig, um alle Grundstücke Deutschlands neu zu bewerten. Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen und Berechnungen aus Basis des Einheitswerts – trotz ihrer Verfassungswidrigkeit.
