Den aktuellen Markt- oder Verkehrswert eines Gebäudes zu bestimmen, fällt dem Laien und durchschnittlichen Immobilienbesitzer nicht immer leicht. Deshalb gibt es genormte Verfahren zur Gebäudewertermittlung, die von Experten angewandt werden, um einen rechtssichere und vergleichbaren Immobilienwert zu bestimmen. Welche das sind, lesen Sie in diesem Artikel.
So funktioniert die Gebäudewertermittlung
Das Wichtigste in Kürze
In Deutschland gibt es drei gesetzlich geregelte Verfahren zur Gebäudewertermittlung: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Jedes Verfahren lässt sich für bestimmte Immobilientypen oder spezielle Situationen anwenden. So wird das Ertragswertverfahren beispielsweise bei vermieteten Immobilien angewendet.
Eine grobe Schätzung des Gebäudewerts können Onlinerechner geben, wie Sie ihn hier bei uns finden.
Es gibt diverse Fälle, in denen eine Gebäudewertermittlung sinnvoll ist, beispielswei
- Wer sein Haus verkaufen möchte, muss einen realistischen Verkaufspreis festlegen. In diesem Rahmen sollte der Wert des Gebäudes von einem Sachverständigen ermittelt werden, damit Sie nicht zu viel oder zu wenig für Ihre Immobilie verlangen.
- Auch im Falle einer Scheidung oder bei Erbstreitigkeiten ist eine objektive und nachvollziehbare Gebäudewertermittlung unverzichtbar.
- Versicherungen und Banken verlangen ebenfalls oft einen offiziellen Marktwert, um ihre Angebote entsprechend anzupassen.
In Deutschland kommen dabei drei verschiedene, genormte Verfahren zum Einsatz, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt sind: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die nicht vermietet oder verpachtet sind und auch nicht für diese Zwecke geeignet sind. Dazu zählen zum Beispiel öffentliche Gebäude wie Bahnhöfe. Als Grundlage für die Berechnung dient der Wiederbeschaffungswert gemäß der aktuellen Marktlage. Bei Wohneigentum kann das Sachwertverfahren zwar auch angewendet werden, viele subjektive Eigenschaften fallen bei dieser Bewertung jedoch heraus, sodass der tatsächliche Wert beziehungsweise der veranschlagte Verkaufspreis deutlich vom ermittelten Sachwert abweichen kann.
Das Vergleichswertverfahren nutzt zur Ermittlung des Gebäudewerts Daten vergleichbarer Objekte. Dabei werden Faktoren wie Ausstattung, Größe oder Lage berücksichtigt. Je mehr Vergleichsobjekte vorliegen, desto genauer die Wertermittlung. Im Gegenzug bedeutet das jedoch auch: Bei einer individuellen Gestaltung des Hauses oder einer besonderen Lage ohne vergleichbare Nachbarschaft sind keine oder nur unzureichende Daten vorhanden – die Wertermittlung wird ungenau.
Das Ertragswertverfahren wird dann zur Gebäudewertermittlung genutzt, wenn die Immobilie auf die Generierung von Einnahmen ausgelegt ist – wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen vermietet werden, Geschäftsräume oder Hotels. Bei der Berechnung des Gebäudewerts werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und mit einem Vervielfältiger multipliziert, der vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abhängt. Der Bodenwert kann bei diesem Verfahren gesondert betrachtet werden und hat keinen Einfluss auf den reinen Gebäudewert.
Wenn Sie nicht direkt einen konkreten Wert brauchen, sondern lediglich eine ungefähre Einschätzung brauchen, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie auf unser einfaches Onlinetool zurückgreifen. Hier werden einige Eckdaten abgefragt, sodass Sie im Anschluss einen groben Gebäudewert erhalten. Beachten Sie aber: Eine fachlich versierte und auf den rechtlichen Gegebenheiten basierende Wertermittlung kann jedoch nur ein Fachmann liefern.
