Erbschaft und Schenkung: Das ist wichtig bei der Immobilienbewertung

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, muss der Begünstigte sich auf die Zahlung entsprechender Steuern einstellen. Zur Berechnung der Steuer muss die Immobilie bewertet werden, um eine neutrale Basis zu schaffen. Wie sich der Verkehrswert der Immobilie bestimmen lässt und was sie tun können, wenn der Wert zu hoch erscheint, lesen Sie nachfolgend.

Wer eine Immobilie vererbt oder geschenkt bekommt, muss entsprechend Erbschafts- oder Schenkungssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer ist vom Wert der Immobilie abhängig und wird gemäß dem individuellen Steuersatz berechnet. Somit muss der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden, auf dessen Basis anschließend die Steuerforderungen des Finanzamts kalkuliert werden. Bei Schenkung und Erbe gelten jedoch bestimmte Freibeträge, die steuerfrei sind. 

Die Höhe dieser Beträge hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Begünstigtem und ehemaligem Hausbesitzer ab: je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher dürfen Erbe oder Geschenk ausfallen, ohne dass Steuern dafür fällig werden. Bei Wohnimmobilien sind 90 Prozent des Wertes als Berechnungsgrundlage anzurechnen – gewerblich genutzte Flächen sind daher mit einer höheren Steuerlast verbunden.

Der Verkehrswert zur Berechnung der Steuer im Falle einer Erbschaft oder Schenkung wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt. Die Behörde nutzt dafür das sogenannte „typisierende Massenverfahren“, mit dessen Hilfe der gemeine Wert einer Immobilie ermittelt wird. Dieser Wert steht auch im Grundbesitzwertbescheid, den Sie bereits vor dem Steuerbescheid erhalten. 

Das Problem dabei: Das Verfahren berücksichtigt die Eigenheiten der Immobilie wie Lage, Ausstattung oder Zustand so gut wie gar nicht, sondern geht von einem typisierten Standardobjekt aus. Gerade bei Immobilien mit hohem Sanierungs- und Renovierungsbedarf oder anderen wertmindernden Eigenschafen ist der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitz wert dann deutlich höher als der tatsächliche Verkehrswert. 

Als Erbe oder Beschenkter haben Sie das Recht, den vom Finanzamt ermittelten Wert anzufechten und korrigieren zu lassen. Gerade wenn Ihnen der Wert zu hoch erscheint, sollten Sie diese Möglichkeit nutzen, um die Steuerlast zu senken. Dafür ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Gutachter vonnöten. Im Gegensatz zum Finanzamt betrachtet der Gutachter die geerbte oder geschenkte Immobilie vor Ort und kann somit den tatsächlichen Zustand und alle Aspekte in die Bewertung mit einfließen lassen. Die Kosten für dieses Gutachten müssen Sie zwar selbst tragen, aber durch die Steuerersparnis ist diese Investition schnell wieder hereingeholt. 

Welches Verfahren zur Bewertung eines Hauses bei Erbschaft oder Schenkung genutzt wird, hängt von der Art der Bebauung und der Nutzung ab: 

• Unbebaute Grundstücke sowie bebaute Grundstücke mit nicht nutzbaren Gebäuden werden mithilfe des Bodenrichtwerts bewertet. 
• Selbstbewohnbare Häuser und Eigentumswohnungen lassen sich mit dem Vergleichswertverfahren bewerten. 
• Bei vermieteten Häusern und Wohnungen gelten 90 Prozent der Nettokaltmiete von 12 Monaten als Bewertungsgrundlage. 
• Bei Geschäftsgebäuden werden Objekt und Grundstück getrennt bewertet. 
• Nicht fertiggestellte Gebäude werden anhand der bisherigen Herstellungskosten beurteilt. 

Der Sachverständige weiß genau, welches Verfahren das richtige ist und wie die Bewertung im Einzelnen zu erfolgen hat, damit der Wert der Immobilie realistisch abgebildet wird.