Es gibt drei verschiedene Immobilienbewertungs-Verfahren. Das Sachwertverfahren gilt als besonders komplex, ist aber zugleich nur eingeschränkt zur Ermittlung von angemessenen Verkaufspreisen für Immobilien geeignet. Hier erfahren Sie, wie sich der Sachwert einer Immobilie zusammensetzt und welche Vor- und Nachteile er bietet.
Sachwertverfahren
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
Der Sachwert einer Immobilie besteht aus dem Bodenrichtwert, den Herstellungskosten von baulichen Anlagen und Außenanlagen und dem Marktanpassungsfaktor.
Weitere Faktoren wie Art, Qualität und Alter spielen eine wichtige Rolle.
Das Sachwertverfahren kann jedoch die aktuelle Marktlage nur schwer widerspiegeln, weshalb es vor allem für industriell oder allgemein genutzte Objekte zum Einsatz kommt.
Der Sachwert einer Immobilie beinhaltet die folgenden drei Komponenten:
- Bodenrichtwert, als den Wert des Grundstücks
- Herstellungskosten der baulichen Anlagen, also des Hauses oder der Wohnung
- Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, etwa Wege und Garagen
Der Gutachter berücksichtigt darüber hinaus, welche Bauart vorliegt und welche Qualität die einzelnen Bestandteile der Immobilie haben. So erreicht er eine Zahl, die die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit widerspiegelt. Je nach Art der Immobilie fällt diese Zahl sehr unterschiedlich aus. Sie kann zum Beispiel 480 Euro pro Quadratmeter für ein Reihenmittelhaus betragen oder bei über 1.770 Euro pro Quadratmeter für einen eleganten Bungalow liegen.
Sanierungsmaßnahmen und besondere Ausstattungsmerkmale können ebenfalls in den Sachwert einer Immobilie einfließen und die Endzahl deutlich verändern. Beachten Sie, dass pro Jahr 1,25 Prozent des Wertes abgezogen werden. Dieser Schritt erfolgt nach Ermittlung der Gebäudeherstellungskosten und spiegelt die Alterswertminderung wider. Der Gesetzgeber geht von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Aus Gebäudeherstellungskosten minus Alterswertminderung ergibt sich der Gebäudesachwert.
Zum Gebäudesachwert wird der Gutachter im nächsten Schritt den Bodenwert addieren, um einen vorläufigen Sachwert zu erhalten. Dafür nutzt er den Bodenrichtwert, der alle zwei Jahre von einem örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht wird und eine Orientierung darstellt.
In diesem Rechenbeispiel gehen wir von einer durchschnittlichen Immobilie mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern aus, die auf einem Grundstück steht, das größer ist als die Grundfläche der Immobilie. Die angegebenen Werte lassen sich den Sachwertrichtlinien entnehmen.
Bodenrichtwert pro m2 |
200 € |
x Grundstücksfläche |
450 m2 |
= Bodenwert |
90.000 € |
Regelherstellungskosten pro m2 |
1.200 € |
x Bruttogrundfläche |
130 m2 |
= Gebäudeherstellungskosten |
156.000 € |
- Alterswertminderung |
39.000 € |
= Gebäudesachwert |
117.000 € |
+ Bodenwert |
90.000 € |
= Vorläufiger Sachwert |
207.000 € |
x Marktanpassungsfaktor |
0,9 |
= Finaler Sachwert |
186.300 € |
Der Marktanpassungsfaktor in diesem Beispiel beträgt 90 Prozent (0,9), was bedeutet, dass in dieser Gegend die Häuser im Durchschnitt nur für 90 Prozent des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft werden. Die Zahl beruht auf dem Durchschnitt der letzten Jahre und wird von Gutachterausschüssen ermittelt.
Während die Gebäudeherstellungskosten, das Alter der Immobilie und der Bodenrichtwert recht einfach zu ermitteln sind, soll das Sachwertverfahren noch weitere Faktoren widerspiegeln, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Dafür gibt es eine Sachwertrichtlinie, die Angaben zur Art eines Hauses macht und folgende Faktoren einbezieht:
- Ein vorhandener Keller oder ein ausgebautes Dachgeschoss führen zum Beispiel dazu, dass der Wert steigt.
- Außerdem wird der Gutachter die Qualität der verschiedenen Bauteile (Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung) einzeln bewerten, was vor allem bei älteren Immobilien eine Herausforderung darstellt.
- Der vorläufige Sachwert aus Gebäudeherstellungskosten, Alter der Immobilie und Bodenrichtwert wird in einem letzten Schritt an den lokalen Immobilienmarkt angepasst. Denn der Preisunterschied zwischen angesagten Stadtvierteln in Metropolen und strukturschwachen Dörfern lässt sich nicht einfach im Bodenwert abbilden. Daher gibt es zusätzlich den sogenannten Marktanpassungsfaktor in der Sachwertrichtlinie. Auch dieser wird von Gutachterausschüssen errechnet.
Anhand der zutreffenden Angaben passt der Gutachter den vorläufigen Sachwert der Immobilie an, um einen finalen Sachwert zu erhalten.
Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) in Deutschland gibt drei verschiedene Verfahren für die Gebäude-Bewertung vor. Das Sachwertverfahren wird in der Verordnung detailliert geregelt. Es ist insbesondere für industriell oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe geeignet, da es ein objektives Verfahren zur Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie darstellt.
Jedoch kritisieren Experten, dass trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte entstehen, da das Sachwertverfahren nicht in der Lage ist, das Marktgeschehen korrekt abzubilden. Darüber hinaus fehlen Daten für moderne Häusertypen wie Passivhäuser, weshalb sich die Sachwertermittlung nicht für alle Immobilie eignet.
