Bei Hausverkauf mehrere Makler beauftragen?

Um einen schnelleren Verkaufsabschluss zu erzielen, überlegt mancher Verkäufer mehr als einen Makler zu beauftragen. Doch dies ist in der Praxis selten erfolgreicher. Prinzipiell ist es sinnvoll, sich auf einen Makler festzulegen, um wirklich rasch das Haus loszuwerden. Aber warum ist das so? Warum ist es nicht ratsam, mehrere Immobilienmakler zu beauftragen? Darauf bekommen Sie hier im Beitrag Ihre Antworten.

Möchten Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie Maklerleistungen in Anspruch nehmen, kommt schnell folgende Frage auf:

Rein rechtlich gesehen ist das natürlich möglich. Es bedeutet aber nicht, dass sie mit mehreren Maklern automatisch einen schnelleren Verkaufserfolg erzielen. Die Summe potenzieller Käufer für Objekt und Lage bleibt immer gleich groß. 

• Durch den Wegfall einer garantierten Provision ist der Anreiz für die Makler geringer, den Verkauf der Immobilie mit hohem Engagement und großem Zeitaufwand zu fördern.
• Die Makler sind dem Verkäufer nicht rechenschaftspflichtig. Das heißt: Ihnen fehlt der Überblick in der Verkaufsphase.
• Potentielle Interessenten werden durch doppelte Anzeigen in Immobilienportalen und Zeitungsanzeigen abgeschreckt. Es entsteht der Eindruck, das Objekt sei schwer verkäuflich.
• Kaufinteressenten sind eher verunsichert, weil sie nicht wissen, an welchen Makler einerseits und in welcher Höhe die Provision andererseits gezahlt werden muss.
• Käufer müssen möglicherweise die volle Provision an mehrere Makler zahlen.
• Das Objekt kann nach kurzer Zeit auf dem Markt „tot geworben“ werden, da dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Preisen auf den Immobilienportalen angeboten wird. Echte Kaufinteressenten kennen und beobachten den Markt genau. Folge: Die Immobilie wird unterboten und unter Wert verkauft.
• Mehrere Makler arbeiten in der Regel als reine Nachweismakler. Nach dem Verkauf beim Notar sind Sie meist auf sich selbst gestellt.

Beauftragen Sie nur einen Makler mit Alleinauftrag, bringt Ihnen das einige Vorteile hinsichtlich des Immobilienverkaufs ein. Zu den Vorteilen gehören ganz klar folgende Punkte: 

• Dem Verkäufer stehen die vollen Maklerleistungen verpflichtend zu.
• Der Makler ist motiviert und arbeitet erfolgsorientiert. 
• Es gibt ein einheitliches Bewerben Ihrer Immobilie in Form und Inhalten (Preis und Fakten).
• Effektives Vermarkten ohne Missverständnisse in der Kommunikation ist gegeben.
• Es kommt zu einer Vertrauensbindung bei Kaufinteressenten.
• Es gibt keine Abwertung der Immobilie durch Mehrfachangebote.

Diese Faktoren sprechen bereits für sich. Der Makler mit Alleinauftrag ist viel interessierter daran, die Immobilie an die Frau oder den Mann zu bringen. Schließlich pfuscht den beauftragten Immobilienmakler niemand dazwischen. Sie profitieren außerdem von weiteren Punkten wie:

• Sie als Verkäufer behalten die Übersicht während der Verkaufsaktivität.
• Es kommt zu einer Überschaubarkeit der Besichtigungstermine.
• Durch eine intensive Vermarktung gibt es nur relativ kurze Verkaufszeiten.
• Es kann eine befristete Laufzeit individuell vereinbart werden.
• Nur im Erfolgsfall wird die Maklerprovision fällig.

Beim einfachen Maklerauftrag oder auch Allgemeinauftrag darf der Makler die Immobilie zwar verkaufen. Für den Makler besteht jedoch keine Verpflichtung, tätig zu werden. Der Verkäufer hat bei dieser Auftragsform das Recht, mehrere Makler einzuschalten und selbst einen Käufer zu finden. Wer als Erster der beauftragten Makler den geeigneten Käufer findet, schließt das Geschäft ab. Läuft der Verkauf über den Verkäufer, entfällt die Provision. Das bedeutet: Ein Provisionsanspruch besteht nur im Erfolgsfall. Allerdings können sich die Makler in einem solchen Fall die Aufwendungen für Inserate und Exposés erstatten lassen. Die Laufzeit des Auftrags ist zeitlich unbegrenzt. 

Mehr Details über Inhalte und Form von Maklerverträgen erhalten Sie auf unserer Seite Maklervertrag. 

Bei einem Alleinauftrag ist der Makler verpflichtet, für seinen Auftraggeber tätig zu werden, und zwar „aktiv und rege“ unter Einsatz von Zeit und Kosten – so ist der Stand der aktuellen Rechtsprechung. Während der Vertragslaufzeit dürfen von dem Verkäufer keine weiteren Makler für die Vermittlung der Immobilie beauftragt werden. In der Regel liegt bei einem Alleinauftrag die Vertragslaufzeit zwischen drei bis zwölf Monaten. 

Das Wort „Alleinauftrag“ ist dennoch etwas irreführend. Denn bei dieser Art des Auftrages dürfen sowohl der beauftragte Makler, als auch der Eigentümer der Immobilie Interessenten suchen und die Immobilie verkaufen. Verkauft der Eigentümer die Immobilie, fällt keine Maklerprovision an. Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall fällig – also erst dann, wenn der Makler selbst die Immobilie erfolgreich verkauft. 

Der qualifizierte Alleinauftrag hat nichts mit der Qualifikation des Maklers zu tun, sondern bedeutet, dass der Verkäufer zwingend alle Interessenten an den Makler verweisen muss! Im Gegensatz zum Alleinvertrag darf nur der Makler die Immobilie verkaufen. Dies garantiert dem Makler, dass das Haus nicht ohne sein Wissen verkauft wird. Verkauft der Eigentümer die Immobilie ohne den Makler, macht er sich schadenersatzpflichtig. Bei einem qualifizierten Maklervertrag, der schriftlich abgeschlossen wird, verpflichtet sich der Makler, für den Kunden aktiv zu werden. 

Sind mehrere Makler zeitgleich beauftragt, kann es sein, dass bei Kaufvertragsabschluss jeder Makler rechtmäßig auf eine Provision besteht. Das Risiko ist hoch, wenn sowohl Verkäufer, als auch Käufer einen Makler beauftragt haben. In solchen Fällen sollten Sie die Provisionsfrage unbedingt vorab klären. Über eine Freistellungsvereinbarung im Kaufvertrag kann verhindert werden, dass beide Makler in voller Höhe entlohnt werden müssen.

Es gibt die Möglichkeit der Zusammenarbeit von Maklern. Diese kann verschiedenartig ausfallen. Entscheidend sind die vorab getroffenen Vereinbarungen. Unterschieden wird nach dem klassischen Gemeinschaftsgeschäft, dem Zubringergeschäft oder dem Untermaklervertrag.

• Gemeinschaftsgeschäft
  Wenn zwei oder mehrere Makler auf entgegengesetzten Vertragsseiten zeitgleich tätig werden und eine Provisionsteilungsabsprache treffen, spricht man von einem Gemeinschaftsgeschäft. Entscheidend ist hierbei, dass die Makler auf Anbieter- und Nachfrageseite zusammenarbeiten, um den Hauptvertrag zustande zu bringen. Der Immobilienverband Deutschland IVD hat für solche Fälle gut funktionierende Geschäftsgebräuche entwickelt. Diese können und sollten zum Bestandteil der Maklerverträge gemacht werden. Solche Verträge können beinhalten, dass der Makler des Verkäufers von seinem Kunden ein Prozent Provision und der Makler des Käufers von seinem Kunden drei Prozent Provision bei anschließender Teilung der Gesamtprovision erhalten soll. In der Regel wird die Provision hälftig geteilt.
  
• Zubringergeschäft
  Wenn es keine Vereinbarung zu der Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Maklern gibt, ist von einem Zubringergeschäft die Rede. Der nicht gewerbsmäßig tätige Zubringermakler teilt nur mögliche Einzelheiten der Vertragsinhalte, wie z.B. die Benennung von Interessenten, mit. Ihm steht in der Regel ein geringer Anteil der Provision zu (durchschnittlich 10-20 Prozent).
  
• Untermaklervertrag
  Beim Untermaklervertrag schließt sich der Hauptmakler zur Durchführung eines erteilten Auftrags mit einem weiteren Makler zusammen und vereinbart mit ihm eine Provisionsbeteiligung. Vertragliche Beziehungen bestehen in diesem Fall nur zwischen Auftraggeber und Hauptmakler sowie Haupt- und Untermakler. Der Untermakler muss nicht tätig werden und steht nicht in der Pflicht des Hauptmaklers, den Verkauf mit hohem Engagement zu betreiben.
  Unser Tipp: Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten bei jedem dieser Geschäftsmodelle die Vorstellungen und die jeweiligen Vergütungen der Vertragspartner schriftlich fixiert werden.