Um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen und den Aufwand zu minimieren, sollten Sie den Verkaufsprozess sorgfältig vorbereiten. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es vor, während und nach dem Hausverkauf zu achten gilt. Außerdem empfehlen wir Ihnen, sich durch einen professionellen Makler unterstützen zu lassen.
Was gilt es beim Hausverkauf zu beachten?
Beratung hilft. Gerade beim Hausverkauf privat gut informieren, denn es gibt einiges zu beachten.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
Ein Hausverkauf kostet nicht nur viel Zeit, sondern bietet auch organisatorische und rechtliche Herausforderungen.
Achten Sie auf eine professionelle Präsentierung der Immobilie, um sie besser verkaufen zu können.
Ein guter Makler steht Ihnen in jeder Verkaufsphase beratend zur Seite.
Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.
Der Marktwert einer Immobilie verändert sich entsprechend der Schwankungen am Immobilienmarkt, dem Erhaltungszustand der Immobilie sowie dem Alter des Gebäudes. Zudem entwickeln sich Immobilienpreise in Ballungsgebieten und in ländlichen Regionen häufig sehr unterschiedlich.
Eine Immobilie sollte idealerweise nach vorangegangenen Preissteigerungen am Immobilienmarkt und bei möglichst niedrigem Zinsniveau verkauft werden. Denn dann ist das Interesse an einem Immobilienkauf bei potentiellen Käufern auch wegen niedriger Baufinanzierungszinsen überdurchschnittlich groß. Bei einem übereilten Hausverkauf droht eine Minderung des Verkaufspreises. Um den aktuellen Marktpreis der Immobilie realistisch einschätzen zu können, sollten Sie Vergleichsangebote einholen. Mehr Details zur Preiskalkulation finden Sie auf unserer Seite Wertermittlung.
Vor dem Verkauf einer Immobilie sollten Sie zunächst die Eigentumsverhältnisse genau prüfen. Bei mehreren Eigentümern (wie bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften) erfolgt nach dem Verkauf eine den Eigentumsanteilen entsprechende Kaufpreisaufteilung.
Möglicherweise ist das Grundstück aber auch mit Rechten Dritter belastet, die Einfluss auf den Verkaufspreis oder sogar die Veräußerbarkeit der Immobilie haben können. Zu diesen möglichen Rechten gehören Sicherungsrechte wie Hypotheken und Grundschulden, die für Kreditinstitute anlässlich der Einräumung von Darlehen im Grundbuch eingetragen wurden. Informieren Sie sich über die aktuelle Situation, indem Sie im Grundbuchamt um Einsicht in die Akte für Ihre Immobilie bitten.
In Baulastenverzeichnissen werden in den meisten Bundesländern bei den Baubehörden der kreisfreien Städte sowie bei den Landratsämtern Übersichten aller öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde geführt. In Brandenburg und Bayern erfolgt die Eintragung von Baulasten nicht in einem separaten Baulastenverzeichnis, sondern im Grundbuchverzeichnis.
Ein Notar muss anlässlich der Beurkundung eines Immobilienverkaufes nur auf die Möglichkeit bestehender Baulasten hinweisen, ist aber nicht zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis verpflichtet.
Dies sind die möglichen Baulasten, über die Sie Bescheid wissen sollten:
- Abstandsflächenbaulast
Eine der häufigsten Baulasten ist die Abstandsflächenbaulast. Diese verpflichtet einen Eigentümer, bestimmte Flächen seines Grundstückes nicht zu bebauen, um dem Nachbarn die Einhaltung der Abstandsflächen seines Gebäudes zu ermöglichen. Dafür muss auf dem Nachbargrundstück eine Baulast eingetragen werden. - Stellplatzpflichtbaulast
Eine Stellplatzpflichtbaulast verpflichtet den Grundstückseigentümer zum Nachweis einer vorgegebenen Anzahl von Stellplätzen für Fahrzeuge. - Wegerecht
Ein privatrechtlich vereinbartes oder in einem Baulastverzeichnis eingetragenes Wegerecht berechtigt einen Dritten zur Nutzung eines Weges durch ein fremdes Grundstück. - Erschließungsbaulast
Eine Erschließungsbaulast beinhaltet die Verpflichtung zur Duldung eines Zugangs, einer Zufahrt oder einer Leitungsverlegung auf einer genau bezeichneten Teilfläche des Grundstücks. - Rückbauverpflichtungen
Für Grundstücke in Außenbereichen von Ortschaften (§ 35 BauGB) können Rückbauverpflichtungen für den Fall einer Nutzungsaufgabe bestehen.
Ein zugunsten eines Dritten bestehendes Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, kann zu einem verringerten Interesse von Kaufinteressenten und damit zu einer Minderung des erzielbaren Verkaufserlöses führen. Das Vorkaufsrecht berechtigt den Dritten, die Immobilie zu denjenigen Bedingungen zu erwerben, die der Immobilienverkäufer zuvor mit einem Kaufinteressenten vertraglich vereinbart hatte. Außerdem kann es sein, dass die jeweilige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht geltend macht.
Ein (oft lebenslanges) Wohnrecht, das gewöhnlich ebenfalls zu einer Minderung des möglichen Verkaufspreises führt, bezeichnet das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen“ (§ 1093 BGB). Berücksichtigen Sie dies für den Verkauf der Immobilie.
Wer den Verkauf seines Hauses plant, wird sich auch fragen, ob er dieses oft langwierige und nicht selten arbeitsaufwändige Projekt selbst stemmen möchte oder ob er dafür einen professionellen Immobilienmakler beauftragt.
Für die Beauftragung eines Maklers sprechen trotz möglicher Kosten für den Verkäufer die vom Makler erbrachten umfangreichen Dienstleistungen. Der Makler bewirbt das Immobilienangebot eigenständig, erstellt professionelle Exposés einschließlich Objektfotos, veröffentlicht das Immobilienangebot in Zeitungsanzeigen und auf geeigneten Webseiten, überprüft die Bonität anfragender Interessenten, organisiert Besichtigungstermine und übernimmt auch die nicht immer einfachen Preisverhandlungen.
Vorzuziehen ist ein ortsansässiger Makler, dessen Tätigkeitsgebiet im Umfeld der zu verkaufenden Immobilie liegt und der daher mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist. Außerdem sollte der Makler über Expertise bezüglich der speziellen Immobiliensparte (z. B. selbstgenutzte oder vermietete Objekte) besitzen und über langjährige Erfahrungen verfügen.
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Vor dem Abschluss eines Maklervertrages sollten sich Käufer und Verkäufer genau über die Höhe der Maklergebühren (Courtage) informieren und klären, wer nach der Vertragsgestaltung die Maklerkosten übernehmen soll. Maklergebühren können frei vereinbart werden und betragen üblicherweise bei einer Teilung zwischen Verkäufer und Käufer insgesamt etwa sechs Prozent und bei einer alleinigen Provisionsübernahme durch den Käufer häufig fünf Prozent. Einen Anspruch auf Zahlung der Provision erlangt der Makler erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages. Als Verkäufer müssen Sie je nach Bundesland maximal die Hälfte der Maklerprovision zahlen.
Falls Sie dem Makler während des Hausverkaufs kündigen möchten, muss dies dem jeweiligen Maklervertrag entsprechend auf schriftlichem Weg erfolgen. Bei Beendigung der Zusammenarbeit (beispielsweise aufgrund eines zu erwartenden Verkaufserfolges) wird der Makler Ihnen eine Liste derjenigen Interessenten übergeben, die er bereits auf das zu verkaufende Objekt angesprochen hat. Sollte mit einem dieser Interessenten ein Immobilienkaufvertrag zustande kommen, so steht dem Immobilienmakler auch nach Beendigung des Maklervertrags eine Courtage zu.
Bei Besichtigungsterminen mit Kaufinteressenten ist es wichtig, die Immobilie in einem gepflegten und optisch ansprechenden Zustand zu präsentieren. Auf kritische Fragen eines Interessenten – beispielsweise nach der Höhe der Heizkosten und der Energiebilanz des Hauses – sollten Sie sich als Verkäufer gut vorbereiten. Außerdem müssen Sie dem Käufer einen Energieausweis zur Verfügung stellen, der von einem unabhängigen Energieberater ausgefertigt wurde.
Als Verkäufer müssen Sie ferner bedenken, dass Kaufinteressenten bis zu ihrer Unterschrift unter den notariell beurkundeten Kaufvertrag jederzeit vom Kauf der Immobilie Abstand nehmen können. Für diesen Fall bleiben Sie auf den Ihnen bis dahin entstandenen Kosten (wie Aufwendungen für erstellte Verkehrswertgutachten, Anzeigenentwürfe und eine Bewerbung der Immobilie) sitzen. Diese können Sie auch nicht bei der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.
Oft ist die Immobilie noch mit Grundschulden oder Hypotheken zugunsten eines Kreditgebers belastet. Grundsätzlich müssen die auf dem Grundstück lastenden Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst werden, bevor das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden kann.
Wenn Sie ein Darlehen mithilfe des Gewinns aus dem Hausverkauf vorzeitig zurückzahlen möchten, brauchen Sie dafür die Zustimmung Ihres Kreditinstitutes. Unter Umständen müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank entrichten. Über deren Höhe sollten Sie sich rechtzeitig beim Kreditinstitut informieren.
Auch, wenn der neue Eigentümer das Darlehen übernimmt und sich dadurch Ihr Erlös aus dem Verkauf reduziert, brauchen Sie eine Zustimmung Ihres Kreditinstituts.
§ 311b BGB bestimmt, dass die Übertragung von Immobilieneigentum notariell beurkundet werden muss. Der Immobilienverkauf wird also erst mit der Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar rechtswirksam. Da der Käufer den Großteil der Notarkosten übernimmt (bis auf eventuelle Kosten für die Löschung vorhandener Grundschulden), darf er normalerweise einen Notar seines Vertrauens auswählen.
Für Sie als Verkäufer steht nach dem erfolgreichen Verkauf ein Umzug an, den Sie gründlich und rechtzeitig planen sollten. Denken Sie daran, einen Möbelwagen für den Umzugstermin zu bestellen und Freunde und Bekannte um Umzugshilfe zu bitten. Fast immer kostet der Umzug mehr Zeit und Mühe als erwartet.
Wenn Sie Ihre Verkaufsimmobilie nicht selbst genutzt haben und diese innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen, müssen Sie den Gewinn versteuern. Die anfallende Spekulationssteuer kann Ihren Erlös aus dem Verkauf um bis zu 40 Prozent schmälern. Es wird lediglich der erwirtschaftete Gewinn besteuert. Allerdings können Sie die eventuell berechnete Vorfälligkeitsentschädigung eines Darlehensgebers gewinnmindernd anrechnen.
Gewinne aus dem Verkauf eigengenutzter Immobilien bleiben steuerfrei, wenn sich die Privatnutzung auf das Veräußerungsjahr und die zwei vorangegangenen Jahre erstreckte. Gewinne aus gewerblichen Immobilienverkäufen sind hingegen immer zu versteuern. Mehr Details finden Sie unter Steuern beim Hausverkauf.
Vor einem Immobilienverkauf müssen Sie auch überlegen, was mit dem Verkaufserlös geschehen soll: Dient der Geldeingang der Finanzierung einer zeitnah zu erwerbenden anderen Immobilie? Soll der Erlös ganz oder teilweise vorübergehend auf einem Tagesgeldkonto zu möglicherweise niedrigen Zinsen angelegt werden? Auf welche Beträge können Sie dauerhaft verzichten, so dass eine langfristige Geldanlage möglich ist? Welche Anlageformen kommen entsprechend Ihrer Kenntnisse und Erfahrungen sowie Ihrer Risikobereitschaft in Betracht?
