Der Gewerbeverkauf ist komplex und wird in der Regel von spezialisierten Gewerbemaklern durchgeführt. Immobilienexperten kennen die Besonderheiten des jeweiligen Teilmarktes der Gewerbeimmobilien und die individuellen Strategien der Vermarktung. Als Verkäufer sollten Sie dennoch die Grundsätze des Verkaufs von Gewerbeimmobilien kennen.
Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen
Wer plant, ein Gewerbeobjekt zu verkaufen, sollte auch die auftretenden Steuerfolgen berücksichtigen
Inhaltsverzeichnis
- Wann ist eine Immobilie gewerblich?
- Typen von Gewerbeimmobilien
- Tipps zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie
- Vermietete Objekte sind von Vorteil
- Wie wird der Preis bestimmt
- Gewerbeimmobilie verkaufen: Privat oder mit Makler?
- Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
- Bau- und planungsrechtliche Belange
Das Wichtigste in Kürze
Gewerbeobjekte weisen Besonderheiten bei Wertermittlung, im Steuerrecht und im Baurecht auf.
Um die Immobilie optimal zu vermarkten, sollten Sie als Verkäufer zumindest die Grundsätze des Gewerbeimmobilienrechts kennen.
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Die Definition einer gewerblichen Immobilie lautet: Gewerbliche Immobilien werden nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt. Die Hauptnutzung eines Gewerbeobjekts ist immer gewerblich, gewerblich-selbstständig oder freiberuflich-selbständig. Auch die Nutzung eines Gebäudes für öffentliche Zwecke wie Behörden oder öffentliche Unternehmen gilt als gewerblich.
Bewertungsgesetz (BewG): Nutzung eines Gewerbeobjekts
Nach § 181 Abs. 6 des Bewertungsgesetztes werden Grundstücke als gewerblich definiert, die zu mehr als 80 Prozent der eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Nutzungen dienen und nicht Teileigentum sind. Berechnet wird dies nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche. Teileigentum wird nach dem Bewertungsgesetz auch zur gewerblichen Nutzung gezählt.
Vor dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welche Art von Gewerbeimmobilie Sie verkaufen. Denn nur so können Sie Ihre Käufer-Zielgruppe finden, die sich speziell für Ihre Art von Gewerbe interessiert. Auch der zu erzielende Verkaufspreis steht in Abhängigkeit zur Gewerbeart, da jede eine unterschiedliche Marktsituation aufweist. Dieser Tabelle können Sie weitere nützliche Informationen entnehmen:
| Art der Gewerbeimmobilie | Definition | Besonderheiten / zusätzliche Informationen |
| Produktionsimmobilien | Nutzungen für das nicht-störende verarbeitende Gewerbe wie Verteilerzentren, Kühlhallen und Vorratshallen | Nicht darunter fallen industrielle Nutzungen mit hoher Emissionsbelastung |
| Freizeitimmobilien | Freizeitparks, Freizeitanlagen wie Fitnesscenter, Schwimmbäder und Gebäude für andere Sportarten | |
| Logistikimmobilien | Lager- und Umschlagorte für Waren und Güter | Aufgrund der Modernisierung im Logistiksektor durch Lieferkettenmanagement bieten Logistikimmobilien heutzutage meist zusätzlich eine gut ausgebaute Infrastruktur und Technik durch angegliederte Büroräume, Serviceflächen und Fördertechnik |
| Büroimmobilien | Alle Gebäude mit einer hauptsächlichen Büronutzung | |
| Handelsimmobilien | Gebäude mit einer Einzelhandelsnutzung wie Läden, Supermärkte und Einkaufszentren | |
| Spezialgewerbeimmobilien | Immobilien, die extra für eine spezielle Nutzung errichtet wurden, zum Beispiel Bahnhöfe, Bauernhöfe, Weingüter, Tankstellen, Hotels, Seniorenresidenzen und Großraumdiskotheken | Aufgrund der speziellen Ausrichtung ist meist eine spätere andere Nutzung ausgeschlossen |
| Gewerbeparks | Objekt mit einer Mischnutzung meist in einer Kombination aus Büros, Service-, Lager- und Freiflächen |
Gewerbebesitzer, die ihr Objekt als Kapitalanlage nutzen, sollten vor dem Verkauf folgende Tipps für eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung beachten:
Zu welchem Teilmarkt gehört Ihre Gewerbeimmobilie? Für jeden Teilmarkt gibt es andere Zusammensetzungen von Preisen und Interessenten, die es zu berücksichtigen gilt. Zur Marktanalyse gehört das Erfassen des Marktvolumens und der Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Hier ist das Angebot-Nachfrage-Verhältnis zu beachten. Natürlich möchte jeder Verkäufer sein Objekt zum bestmöglichen Verkaufspreis in möglichst kurzer Verkaufszeit veräußern. Wer sein Objekt aber zu niedrig anbietet, verkauft seine Immobilie unter Wert. Im Gegensatz dazu schreckt ein zu hoher Angebotspreis potenzielle Interessenten ab. Gewerbemakler übernehmen hier für Sie eine realistische Kaufpreisermittlung über das Ertragswertverfahren und unter ökonomischen und unternehmerischen Aspekten.
Zu dem erfolgreichen und zeitnahen Verkauf einer Gewerbeimmobilie gehört die Vorlage der vollständigen Unterlagen bei Verkaufsgesprächen. Die meisten Unterlagen sind beim Bauordnungsamt zu beziehen. Vorzulegen sind:
- ein aktueller Grundbuchauszug (Belastungen und Rechte Dritter)
- ein genehmigter Bebauungsplan (Nachweis Baurecht)
- ein Flurkartenauszug / Lageplan
- Baupläne im Maßstab 1:100 (noch besser: detailliertere Werkpläne in 1:50)
- Berechnungen der Nutzflächen
- die Berechnung der Kubatur (umbauter Raum)
- der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Baubeschreibungen, vor allem für An- und Umbauten
- Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
- die Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
- gegebenenfalls Miet-/Pachtverträge der letzten drei Jahre
- gegebenenfalls Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- der Energieausweis
Gewerbeimmobilien, die bereits vermietet sind, verkaufen sich in der Regel besser und auch hochpreisiger als leerstehende Objekte. Für Käufer bietet es den klaren Vorteil der Risikominimierung, wenn ein Objekt bereits vermietet ist. Denn so weiß der Käufer, mit welchen Mieteinnahmen er in den nächsten Jahren rechnen kann und wie hoch das Risiko ist, falls es einen Zahlungsausfall gibt.
Ausnahme: Wenn der Käufer die Immobilie selbst nutzen möchte, erzielen auch nicht vermietete Objekte hohe Verkaufspreise. In den meisten Fällen mieten sich Unternehmer aber lieber ein, als selbst zum Eigentümer zu werden.
Der Verkehrswert bei Gewerbeimmobilien wird vor allem mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Grundlage sind der Bodenwert sowie der Gebäudeertragswert, der sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten ergibt. Bei der Preisermittlung sind die Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts zu beachten, die unterschiedliche Faktoren für die Kaufpreisermittlung zu Grunde legen. So gibt es für Büroimmobilien einen anderen Markt als für Handelsimmobilien. Vor dem Verkauf sollte dementsprechend eine umfangreiche Marktanalyse durchgeführt werden. Auf Grund der komplexen Faktoren für eine realistische Preisfindung sollten im Idealfall Fachleute mit der Ermittlung beauftragt werden.
- Lage: Je nach Nutzung der Immobilie; so erzielen z. B. Ladenlokale in Haupteinkaufsstraßen höhere Verkaufspreise als in Nebenstraßen. Weiterhin entscheidend ist die großräumliche Lage. Liegt das Objekt zentral in einer größeren Stadt mit guter Verkehrsanbindung oder im ländlichen Raum?
- Mieteinnahmen: Höhe, Sicherheit und Dauerhaftigkeit der zu erwartenden Einnahmen
- Vermietet oder leerstehend: Vermietete Objekte lassen sich hochpreisiger verkaufen als leerstehende Objekte, da sie dem neuen Besitzer mehr finanzielle Sicherheit bieten.
- Zustand: Sind Instandhaltungs- oder Renovierungskosten zu erwarten?
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Beim Verkauf von gewerblichen Immobilien wird meist aufgrund des nötigen Fachwissens ein spezialisierter Gewerbemakler beauftragt. Die Vermarkung ist im Vergleich zu Immobilien mit Wohnnutzung wesentlich vielschichtiger, da neben wirtschaftlichen Interessen potenzieller Käufer auch das öffentliche Bau- und Planungsrecht mit einbezogen werden muss.
- Ein Gewerbemakler besitzt die nötigen Fachkenntnisse zur Berechnung des Verkehrswerts durch das übliche Ertragswertverfahren.
- Gewerbeimmobilienverkäufer haben gute Kontakte zu Investoren und können daher langwierige Verkaufsprozesse beschleunigen.
- Professionelle Verkaufsgespräche werden sachlich geführt – Privatverkäufern fällt dies mangels Erfahrung meist schwer.
Hinweis:
Je nach Bundesland liegt die Maklerprovision in diesem Bereich zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises.
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Der Verkaufserlös einer Gewerbeimmobilie unterliegt nicht nur der Einkommenssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.
Wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt, müssen Sie Einkommenssteuer auf die Verkaufssumme zahlen. Wenn die verkaufte Immobilie allerdings zu Ihrem Betriebsvermögen zählt, ist die sogenannte Spekulationsfrist von bis zu zehn Jahren ungültig und es werden zusätzliche Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig.
Sollten Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, liegt für das Finanzamt keine private Vermögensverwaltung, sondern gewerblicher Grundstückshandel nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze vor. In diesem Fall müssen Sie mit weiteren Steuerzahlungen rechnen.
Bei Aufgabe und/oder Veräußerung eines Betriebs kann der Veräußerungsgewinn bei der Einkommensteuer auch begünstigt werden.
Hierzu zählen z.B.
- der Freibetrag wegen Alters,
- die Anwendung eines besonderen Steuersatzes auf außerordentliche Einkünfte und
- die Anwendung eines Teileinkünfteverfahrens bei Anteilen von Kapitalgesellschaften im Betriebsvermögen.
Unser Tipp
Immobilienbesitzer, die einen Verkauf planen, sollten sich im Vorfeld von einem Finanzexperten oder Makler beraten lassen, um mögliche Steuervorteile effektiv zu nutzen.
Für Interessenten spielen auch planungsrechtliche Belange eine Rolle für die Kaufentscheidung. Beispielsweise sind für geplante Nutzungsänderung das öffentliche Bau- und Planungsrecht, das Emissionsschutzrecht, die nachbarrechtliche Situation und ggf. die Altlastenfrage zu berücksichtigen. Rechtsgrundlage für Gewerbeimmobilien ist immer ist der Bebauungsplan nach Baunutzungsverordnung, in dem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sind. Auch zulässige Nutzungskombinationen, wie Wohngebäude und nicht störendes Gewerbe, sind im Bebauungsplan verzeichnet.
