Miete erhöhen nach Kauf - Rechte und Pflichten

Als neuer Eigentümer einer Immobilie treten Sie in bestehende Mietverträge ein. Dürfen Sie als neuer Vermieter die Mieten erhöhen?

• Neue Eigentümer übernehmen die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen.
• Der Erwerb der Immobilie berechtigt nicht zur Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse.
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Als neuer Eigentümer einer vermieteten Immobilie dürfen Sie eine Mieterhöhung grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen wie der bisherige Vermieter durchführen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie gekauft, geerbt oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben haben.

Bei einem Immobilienkauf gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Die bestehenden Mietverträge gelten auch über einen Eigentumswechsel hinaus. Dies gilt sowohl für schriftlich als auch für mündlich abgeschlossene Mietverträge.

Als Erwerber einer Immobilie treten Sie in die Rechte und Pflichten der bestehenden Mietverträge ein. Allerdings können Sie als Vermieter versuchen, im Einvernehmen mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit für Sie günstigeren Bedingungen zu vereinbaren.

Tipp

Prüfen Sie bereits vor dem Immobilienerwerb sorgfältig, ob die bisherigen mietvertraglichen Vereinbarungen ihren Vorstellungen entsprechen und ob sinnvolle Änderungen z. B. der Miethöhen durchsetzbar sein werden.

Der Eigentumswechsel als solcher berechtigt Sie nicht zu einer Kündigung bestehender Mietverträge, um durch Abschluss von Anschluss-Mietverträgen höhere Mietzahlungen zu erreichen (§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB). Verfügen Sie jedoch über ein spezielles gesetzliches Kündigungsrecht, so können Sie mit einem Nachmieter eventuell eine höhere Miete vereinbaren.

Schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters

Die Kündigung eines Mietvertrags ist nur bei einem besonderen berechtigten Interesse möglich. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere bei einer schuldhaften und nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters vor (§ 573 Absatz 2 Ziffer 1 BGB).

Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung

Auch wenn Sie eine Immobilie durch Zwangsversteigerung erworben haben, treten Sie als neuer Vermieter in bestehende Mietverträge ein (§ 57 Zwangsversteigerungsgesetz, ZVG).

• Allerdings verfügen Sie bei einem Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung gemäß § 57a ZVG über ein zusätzliches Sonderkündigungsrecht - unabhängig von mietvertraglichen oder sonstigen gesetzlichen Kündigungsrechten.
• Von diesem Sonderkündigungsrecht können Sie gemäß § 57a Satz 2 ZVG jedoch nur zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin (§ 573c BGB) Gebrauch machen.
• Kündigen Sie einen Mietvertrag nach § 57a ZVG, so können Sie bei Abschluss eines Mietvertrags mit einem neuen Mieter ggf. eine höhere Miete vereinbaren.

Grundsätzlich darf die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter einvernehmlich vereinbart werden.
Das Gesetz bestimmt, über welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter bei einer Mieterhöhung auf Vermieter-Verlangen verfügen:

• Wichtige Vorgaben für Mieterhöhungen auf Vermieter-Verlangen ergeben sich aus § 558 BGB (Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) bzw. aus § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen).
• Unerheblich ist, wann Sie die Immobilie erworben haben und damit in die bestehenden Mietverhältnisse eingetreten sind.

Als Vermieter können Sie vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens zwölf Monate vergangen sind. Die Mietzinserhöhung darf jedoch auch bei einem Eigentümerwechsel frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft treten (§ 558 Absatz 1 BGB).

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet diejenige Miethöhe, die

• in der betreffenden Gemeinde (oder in vergleichbaren Gemeinden)
• für vergleichbaren Wohnraum (Lage, Größe, Art, Ausstattung und Beschaffenheit)
• innerhalb der letzten vier Jahre gewöhnlich vereinbart wurde.
  (§ 558 Absatz 2 BGB)

Zudem darf die Summe alle Mieterhöhungen innerhalb der letzten drei Jahre nicht über zwanzig Prozent liegen („Kappungsgrenze“ nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB).

Wichtiger Hinweis

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und wegen veränderter Betriebskosten (§ 560 BGB) werden in die Berechnung der Mieterhöhungs-Obergrenzen nicht einbezogen.

Nur um höchstens 15 Prozent dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren für Wohnungen in solchen Regionen steigen, für die eine Rechtsverordnung der zuständigen Landesregierung eine Gefährdung der Wohnraumversorgung festgestellt hat (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).

Bestimmte vom Vermieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen müssen die Mieter in der Regel hinnehmen.

Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten

Sie dürfen als Vermieter jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen (§ 559 Absatz 1 BGB). Bei mehreren Wohnungseinheiten innerhalb eines Objekts müssen Sie die Modernisierungskosten angemessen auf die einzelnen Mietwohnungen aufteilen (§ 559 Absatz 3 BGB).

Welche Modernisierungskosten können Sie auf Mieter umlegen?

Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die Sie ohne Zustimmung Ihrer Mieter durchführen können, gehören bauliche Maßnahmen

• zur Reduzierung des Wasserverbrauchs,
• zur Erhöhung des Gebrauchswerts einer Mietwohnung,
• zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und
• zur Schaffung neuen Wohnraums sowie
• energetische Modernisierungen.
  (§ 559 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 555b Absatz 4 Satz 2 BGB)

Ausnahme

Mieter müssen Modernisierungskosten bei besonderer „Härte“ nicht hinnehmen.
Ihre Mieter besitzen ein Widerspruchsrecht, wenn

• die Umlegung der Modernisierungskosten eine besondere Härte für sie darstellen würde,
• die auch in Abwägung mit Ihren berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.
  (§ 559 Absatz 4 Satz 1 BGB).

Die Rechtsprechung zum Begriff der „Härte“

• Das Landgericht Berlin setzt für die Annahme einer „Härte“ voraus, dass die Miete (einschließlich Modernisierungs-Mieterhöhung) mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters beträgt (Az. 63 S 239/01). Allerdings stellt die vom LG Berlin entwickelte 30-Prozent-Grenze keine allgemeinverbindliche Norm dar.
• Mieter müssen laut Bundesgerichtshof keine Luxussanierungen dulden, die den „allgemein üblichen“ Wohnstandard überschreiten.

Tipp

Eine besondere „Härte“ wird nicht angenommen, wenn

• Sie eine Mietwohnung lediglich in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzen oder
• die Modernisierung aufgrund von Umständen erfolgt, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben.
  (§ 559 Absatz 4 Satz 2 BGB).

Reparaturen gelten nicht als Modernisierungen

Reine Reparaturmaßnahmen, die lediglich der Erhaltung der Mietimmobilie dienen, gelten nicht als Modernisierung (§ 559 Absatz 2 BGB). Die Kosten für Reparaturen können Sie daher nicht auf die Mieter umlegen.

Voraussetzung jeder Mieterhöhung ist zunächst ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558 Absatz 1 BGB).

Die Form des Mieterhöhungsverlangens

Das Mieterhöhungsverlangen müssen Sie Ihren Mietern „in Textform“ mitteilen und begründen (§ 558a Absatz 1 BGB).

Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

• einen Mietspiegel,
• eine Information aus einer Mietdatenbank,
• ein begründetes Gutachten eines Sachverständigen oder
• auf die Mietentgelte für vergleichbare Wohnungen.
  (§ 558a Absatz 2 BGB).

Ausreichende Begründung des Mieterhöhungsverlangens

§ 558a Absatz 1 BGB fordert, dass Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen gegenüber Ihrem Mieter erklären und begründen. Ihre Begründung muss konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung Ihres Mieterhöhungsverlangens enthalten: Der Mieter ist nur so zur Überprüfung der Mieterhöhung in der Lage und kann auf dieser Grundlage sachgerecht entscheiden, ob er Ihrem Mieterhöhungswunsch zustimmen will oder nicht.

Einhaltung der einjährigen Wartefrist

Bei Nichteinhaltung der einjährigen Wartefrist ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

• Der Vermieter darf ein Mieterhöhungsverlangen frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend machen (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB). Die einjährige Wartefrist beginnt nicht mit dem Mietvertragsabschluss, sondern mit der „Überlassung des Wohnraums“ (§ 550 Satz 2 BGB).
• Die Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach der letzten Mietveränderung erfolgen (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB).
• Etwaige Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) oder erhöhter Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Bestimmung des Fristbeginns nicht berücksichtigt (§ 558 Satz 3 BGB).

Beispiel

In einem am 5. März abgeschlossenen Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Mietzeit am 1. Mai desselben Jahres beginnt. Wegen der einjährigen Wartefrist und der dem Mieter zustehenden, bis zu dreimonatigen Zustimmungsfrist können Sie eine Mieterhöhung erst zum 1. August des Folgejahres verlangen (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein Mieterhöhungsverlangen wäre unwirksam, wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung zu einem Zeitpunkt vor dem 1. August fordern.

Mieterhöhung Mietrecht

Eine bloße Zahlungsaufforderung genügt nicht

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt voraus, dass der Vermieter seine Mieter förmlich auffordert, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die bloße Aufforderung zur Zahlung einer erhöhten Miete genügt nicht.

Das Mieterhöhungsverlangen erfolgt nicht gegenüber allen am Mietvertrag beteiligten Mietern

Wenn beispielsweise ein Ehepaar gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben hat, so muss das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters an beide Mietvertragspartner gerichtet sein. Ansonsten ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Fehlende Anlagen zum Mieterhöhungsschreiben

Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung unter Verweis auf einen Mietspiegel begründen, diesen Mietspiegel ihrem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht beifügen, so ist Ihr Mieterhöhungsschreiben möglicherweise ebenfalls unwirksam. Der Bundesgerichtshof nimmt eine Wirksamkeit eines solchen Mieterhöhungsverlangens nur dann an, wenn der nicht beigefügte Mietspiegel, auf den das Schreiben des Vermieters verweist, öffentlich zugänglich ist.

Der Mieter verfügt über eine (mindestens) zweimonatige gesetzliche Frist, in der er über die Zustimmung oder Nichtzustimmung zu Ihrem Mieterhöhungsverlangen entscheiden kann.

Zustimmung des Mieters

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, so ist er zur Entrichtung der erhöhten Miete ab dem Anfang des dritten Monats nach Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens verpflichtet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Ihr am 3. März beim Mieter eingegangenes Mieterhöhungsverlangen wird bei Zustimmung des Mieters zum 1. Juni wirksam.

Nichtzustimmung des Mieters

Wenn Ihr Mieter nicht zustimmt, so können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten gerichtliche Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).