Wenn der Mieter die Miete mindert - Wieviel ist erlaubt?

Bei eingeschränkter Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung können Mieter eine Mietminderung geltend machen. Was sollten Vermieter beachten?

• Eine Mietminderung setzt gewöhnlich eine Mängelanzeige voraus.
• Rückwirkende Mietminderungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig.
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Weist eine Mietwohnung einen Mangel auf oder fehlt ihr eine vom Vermieter zugesicherte Eigenschaft, so darf der Mieter seine Mietzahlungen kürzen. Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand einer Wohnung nachteilig vom mietvertraglich geschuldeten Zustand abweicht.

Mängel-Beispiele

• Wasserschaden
• Heizungsausfall
• Schimmelbefall
• Lärm- oder Geruchsbelästigungen
• verschmutztes Treppenhaus
• Einschränkung der Wohnungsnutzung während Modernisierungsmaßnahmen

Mietminderung auch bei Abwesenheit des Mieters

Die objektive Einschränkung des Gebrauchswertes entscheidet über die Zulässigkeit und die Höhe einer Mietminderung. Daher darf Ihr Mieter auch dann eine Mietminderung geltend machen, wenn er sich während der Dauer des Mangels im Urlaub befand oder aus anderen Gründen nicht persönlich anwesend war. Begründung: Der Vermieter soll hinsichtlich der gezahlten Miethöhe nicht alleine aufgrund einer Abwesenheit des Mieters bevorzugt werden.

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter

• den Schaden selbst verursacht hat,
• den Wohnungsmangel bei Vertragsabschluss kannte oder
• der Mieter einen erkennbaren Mangel bei Abschluss des Mietvertrags grob fahrlässig nicht erkannte.

Außerdem kann der Mieter ein Minderungsrecht nicht geltend machen, wenn er

• dem Vermieter nicht unverzüglich nach Mangelentdeckung eine Mängelanzeige übermittelt,
• die Miete (trotz Mängelfeststellung während der Mietzeit) vollständig und vorbehaltlos entrichtet oder
• der Mieter laut Mietvertrag zur Übernahme der Kosten für Kleinreparaturen verpflichtet ist (beispielsweise bei Bagatellschäden bis 75 Euro).

Bei Vorliegen eines Mangels kommt eine Mietminderung nur dann in Anspruch, wenn Sie als Vermieter für den Schaden verantwortlich sind oder der Mietmangel in Ihren Risikobereich gehört. Verantwortlich für den Mangel ist ein Vermieter nur dann, wenn er die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung hat.

Beispiele

Keine Verantwortung trägt der Vermieter, wenn

• der Mieter einen Schimmelbefall durch unzureichendes Lüften selbst verursacht hat oder
• eine fehlende Stromversorgung darauf zurückzuführen ist, dass der Mieter seine Stromrechnungen nicht bezahlt.

Ferner entfällt ein Mietminderungsrecht, wenn ein angezeigter Mangel für die Wohnungsnutzung objektiv unerheblich ist.

Beispiele

• Heizungsausfall im Sommer: Die Wohnung bleibt uneingeschränkt nutzbar.
• Eine nur geringfügige Unterschreitung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche.

Um die Energiewende zu unterstützen, führte der Gesetzgeber zum 1. Mai 2013 eine vermieterfreundliche Ausnahme vom Recht auf Mietminderung ein:

• Mietminderungen wegen eingeschränkter Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung sind bei energetischen Modernisierungen nicht innerhalb der ersten drei Monaten, wohl aber ab dem vierten Monat nach Beginn der Modernisierungsarbeiten zulässig (§ 536 Absatz 1a BGB).
• Eine energetische Modernisierung dient der nachhaltigen Energieeinsparung (§ 555b Nummer 1 BGB).
• Während der ersten drei Monate der energetischen Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter z. B. Beeinträchtigungen in Forms eines aufgestellten Gerüsts, Baulärms, Verschmutzungen aufgrund der Bauarbeiten, eines eingeschränkten Zugangs zu Tageslicht und frischer Luft (bei Anbringung einer Schutzplane vor der Hausfassade) hinnehmen, ohne die Miete mindern zu können.
• Wenn jedoch die Wohnungsnutzung aufgrund der Modernisierungsarbeiten vollkommen ausgeschlossen ist, so muss der Vermieter ggf. die Aufwendungen für eine andere Unterkunft übernehmen. Beispiel: Ein Heizungseinbau erfolgt in den Wintermonaten.

Beispiele für energetische Sanierungsmaßnahmen

• Einbau einer energieeffizientere Heizung
• Fassadendämmung
• Fensteraustausch
• Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung

Hinweis: Bei nicht-energetischen Baumaßnahmen ist das Minderungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen.

Sobald der Mieter einen Mietmangel entdeckt, ist er verpflichtet, „unverzüglich“ (ohne schuldhaftes Zögern) eine Mängelanzeige an den Vermieter zu übermitteln. Der Mieter darf zeitgleich mit der ersten Mängelanzeige zu einer bestimmten Gebrauchseinschränkung einen Teil der Miete als Mietminderung einbehalten.

Mietminderung: Schlüssiger Nachweis eines Mietmangels erforderlich

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Mietminderung, wenn er einen Mangel schlüssig beweist. Erforderlich ist eine konkrete Beschreibung nach Art, Ort und Zeitpunkt der aufgetretenen Schäden. Pauschale Hinweise auf eine eingeschränkte Wohnungsnutzung genügen nicht, um die Miete reduzieren zu können.

Eine gesetzliche Regelung zur konkreten Höhe einer Mietminderung in bestimmten Fallkonstellationen existiert nicht. § 536 Absatz 2 Satz 1 BGB besagt lediglich, dass der Mieter während des Zeitraums einer geminderten Gebrauchstauglichkeit „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat.

• Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus der Einschränkung des objektiven Gebrauchswerts einer Mietwohnung.
• Hingegen ist die subjektive Einschätzung des Mieters für die Feststellung eines Mietmangels und hinsichtlich der Höhe einer Mietminderung unerheblich.
• Wurden mietvertraglich besondere Vereinbarungen getroffen, so sind diese bei der Feststellung eines Mietmangels heranziehen. Rechtlich unzulässig ist jedoch der vollständige Ausschluss von Mietminderungsrechten durch den Mietvertrag.
• Von früheren Gerichtsurteilen kann nicht unbedingt auf ähnlich gelagerte Fälle geschlossen werden.
• Sogenannte Mietminderungstabellen geben ebenfalls nur Anhaltspunkte für die Höhe einer Mietminderung.

Über die Zulässigkeit und die Höhe einer Mietminderung entscheiden die Umstände des Einzelfalls:

• Wurden im Mietvertrag besondere Vereinbarungen getroffen? (z. B. eine bestimmte Wohnungsgröße)
• Haben Sie als Vermieter bestimmte Eigenschaften der Wohnung zugesagt? (z. B. eine unverbaubare Aussicht)
• Handelt es sich nach ortsüblicher Betrachtung um einen Mangel? (Beispielsweise kann die Ortsüblichkeit von Lärm, der von der Nachbarschaft ausgeht, für verschiedene Stadtteile unterschiedlich bewertet werden.)
• War der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar oder handelt es sich um einen versteckten Mangel, den der Mieter nicht erkennen konnte?

• Eine Mietminderung wird nur den Zeitraum berechnet, in dem ein Mietmangel besteht.
• Grundlage der Berechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete (einschließlich Nebenkosten). Unerheblich für die Einbeziehung der Nebenkosten ist, ob Sie mit Ihrem Mieter Pauschalen oder Vorauszahlungen vereinbart haben.
• Hat der Mietmangel zusätzliche Sach- oder Gesundheitsschäden verursacht, so sind Sie als Vermieter nicht nur zur Mietminderung, sondern auch zu Schadenersatz verpflichtet.

Die Rechtsprechung bemüht sich um die Entwicklung objektiver Kriterien, um die Höhe von Mietminderungen für bestimmte Fallgruppen festzulegen. Diese objektiven Richtlinien gelten jedoch nicht als rechtlich verbindlich, sondern bieten nur Anhaltspunkte. Die konkrete Mietminderungshöhe wird von den Gerichten stets in Würdigung aller Umstände des Einzelfalls festgelegt.

Auch die vom Landgericht Hamburg erstellte „Hamburger Tabelle“ bemüht sich um ein objektives Berechnungsverfahren.

• Zunächst werden die prozentualen Wohnwert-Minderungen für jeden Raum einer Mietwohnung separat ermittelt.
• Anschließend erfolgt eine Gewichtung der einzelnen Räume nach ihrer Quadratmeterzahl, um so den Minderungs-Wert für die gesamte Wohnung zu berechnen.
• Ist die tatsächliche Wohnfläche kleiner als die vertraglich zugesagte, so wird die Miete prozentual (entsprechend der fehlenden Quadratmeterzahl) gemindert.
• Im Übrigen orientiert sich die Mietminderung an der (taggenau berechneten) Dauer der Beeinträchtigung.

Bei Anwendung des Hamburger Verfahrens ergäbe sich also ein Minderwert von 56 Euro, falls die Mängel einen vollen Monat angedauert haben.

Auch das Landgericht Hamburg bewertet den ermittelten Minderwert nur als einen Anhaltspunkt für eine mögliche Mietminderung, die im Rahmen einer Gesamtbewertung auf ihre Angemessenheit zu überprüfen ist.

Grundsätzlich kann der Mieter erst ab dem Zeitpunkt seiner Mängelanzeige eine Mietminderung vornehmen. Ausnahmsweise ist eine Mietminderung rückwirkend zulässig,

• wenn der Vermieter einen Mangel bei Abschluss des Mietvertrages kannte, ihn aber dem Mieter verschwieg,
• wenn der Mieter erst nach einiger Zeit feststellt, dass die Wohnung eine geringere Wohnfläche aufweist, als im Mietvertrag ausgewiesen wird - ein rückwirkendes Mietminderungsrecht besteht in diesem Fall sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses -,
• wenn dem Mieter im Mietvertrag ausdrücklich ein Rückforderungsrecht für die Vergangenheit vorbehalten wurde.

Allgemeine rechtliche Hinweise

• Hatte sich der Mieter anlässlich seiner Mietzahlungen nicht ausdrücklich eine Mietminderung (hinsichtlich eines bestimmten Mangels) vorbehalten, so darf er nicht mindern.
• Unerhebliche Mängel dürfen Sie als Vermieter zurückweisen (Beispiel: zweistündige Stromschwankungen).
• Sozial übliche Verhaltensweisen berechtigen Ihren Mieter nicht zum Miete mindern (Beispiele: Störungen durch gelegentliche Feierlichkeiten, gelegentliches Bohren und Hämmern eines Nachbarn, Kinderlärm).
• Auch ortsübliche Beeinträchtigungen sind hinzunehmen (Beispiele: Karnevalsumzug, Verkehrslärm).

Tipps rund um den Mietvertrag

• Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter bereits im Mietvertrag, dass er die Kosten für Kleinreparaturen (z. B. bis 75 Euro) übernimmt.
• Wenn Ihr Mieter eine Mietminderung verlangt, so prüfen Sie, ob seine Forderungen aufgrund des Mietvertrags berechtigt ist. Haben Sie als Vermieter bestimmte Eigenschaften der Mietwohnung zugesichert? Sind zugesicherte Eigenschaften nach Vertragsabschluss entfallen?
• Vergleichen Sie insbesondere auch den derzeitigen Ist-Zustand der Wohnung mit dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart wurde.

Vorgehensweise bei der Begutachtung behaupteter Mängel

• Klären Sie den Sachverhalt sorgfältig auf. Begutachten Sie die von Ihrem Mieter angegebenen Mängel vor Ort.
• Sichern Sie Beweise durch Fotos. Ziehen Sie bei der Besichtigung Zeugen hinzu (z. B. einen Handwerker oder einen Sachverständigen).
• Ihr Mieter ist hinsichtlich der behaupteten Gebrauchseinschränkungen beweispflichtig. Erfragen Sie, ob der Mieter ein Mängelprotokoll mit detailliert beschriebenen Mängeln erstellt hat. Pauschal erhobene Behauptungen genügen nicht den Anforderungen an eine Mietminderung.
• Bei großen und strittigen Mängeln kann es sinnvoll sein, beim zuständigen Amtsgericht die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens zu beantragen. Das Gericht wird dann einen Sachverständigen bestellen, der die behaupteten Mängel in Augenschein nimmt.
• Informieren Sie sich vor dem Besuch bei Ihrem Mieter über Ihre Rechte und Pflichten bei Mängeln einer Mietwohnung.