Vermieten? Aber sicher: Solvente Mieter finden!

Eine rechtzeitige Überprüfung der Bonität von Mietern schützt vor späteren Zahlungsausfällen. Wie lässt sich die Mieter-Bonität einfach überprüfen? Wir geben Ihnen wichtige Tipps.

• Als Vermieter sollten Sie eine Selbstauskunft von Mietinteressenten verlangen.
• Immobilienmakler erleichtern den Zugang zu den Datenbanken von Wirtschaftsauskunfteien.
• Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
  Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Bundesweit sind mehr als 3 Millionen Haushalte überschuldet. Vermieter sollten daher die Bonität von Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages überprüfen. Mietausfälle durch nicht zahlungsfähige Mieter können die langfristige Rentabilität einer vermieteten Immobilie erheblich mindern.

Was bedeutet Bonität?

Bonität bezeichnet die Fähigkeit und die Bereitschaft von Privatpersonen oder Unternehmen, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.

Sie können einem Mieter einen vorformulierten Fragebogen vorlegen, um Einblicke in die Bonität des Mieters zu erhalten. Weigert sich der Mieter, Auskunft zu geben, so sollten Sie mit dem Abschluss eines Mietvertrags vorsichtig sein. 

Bonitätsauskunft Mieter: Welche Fragen an den Mieter sind zulässig?

Der Vermieter darf alle Fragen stellen, die mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vereinbar sind: Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an Antworten zu allen Fragen, die für das Mietverhältnis von Bedeutung sind und die in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters (Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz) nicht unverhältnismäßig eingreifen. Erfragt werden dürfen

• das durchschnittliche Nettoeinkommen,
• der Beruf (da sich daraus eine Bonitätsbewertung ableiten lässt),
• der Arbeitgeber,
• die Durchführung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens und
• die Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung.

Auskunftspflicht des Mietinteressenten

Eine Auskunftspflicht hat ein Mietinteressent, wenn die Mietzahlungen einen besonders hohen Anteil des Monatsnettoeinkommens beanspruchen würden. Gerichte nennen teilweise eine Miethöhe von mindestens 75 Prozent des Monatseinkommens, die eine Auskunftsverpflichtung auslöst. Grund: Die Miete würde für den Mieter in diesen Fällen eine unverhältnismäßig hohe Belastung darstellen.

Welche Folgen haben falsche Angaben des Mieters bei zulässigen Fragen?

Bei falschen Angaben durch den Mieter kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) anfechten -

• allerdings nur vor der Wohnungsübergabe. (Bei Anfechtung gilt der Mietvertrag als von Anfang an unwirksam (§ 142 BGB)).
• Nach der Wohnungsübergabe sind Mieter durch die gesetzlichen Mieterschutzvorschriften geschützt. Solange die Miete gezahlt wird, kann der Vermieter den Mietvertrag dann nicht kündigen.

Bonitätsauskunft Mieter: Nicht zulässige Fragen

Ist eine Frage nicht zulässig, dann muss der Mieter sie nicht beantworten. Nach Auffassung der Rechtsprechung darf der Mieter bei unzulässigen Fragen sogar lügen ("Recht auf Lüge").
Nicht zulässig sind z. B.

• Fragen nach dem Einkommen von Angehörigen - es sei denn, der Angehörige soll selbst Mietvertragspartner werden oder
• Fragen, die den Mietinteressenten im Sinne des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) benachteiligen. Wann liegt eine unzulässige Benachteiligung nach dem AGG vor? Die Fragen des Vermieters dürfen einen Mietinteressenten gemäß § 19 Absatz 1 AGG nicht benachteiligen weg

   

  • einer Rasse oder ethnischen Herkunft
  • seines Geschlechts oder seiner "sexuellen Identität",
  • seiner Religion oder Weltanschauung sowie
  • seines Alters.
• Beispiel: Die Frage nach der Schwangerschaft einer Mietinteressentin ist unzulässig.
• Vermieten Sie mehr als fünfzig Wohnungen, so sind außerdem Fragen unzulässig, die einen Mietinteressenten wegen einer Behinderung benachteiligen würden (§ 19 Absatz 5 Satz 3, § 1 AGG).

Ausnahme von den Zulässigkeits-Einschränkungen durch das AGG

Der Vermieter wird in seinen Fragen bei Vorliegen eines besonderen Näheverhältnisses nicht durch die Regelungen des AGG eingeschränkt. Ein solches Näheverhältnis "kann insbesondere" dann vorliegen, wenn Mieter und Vermieter (bzw. dessen Angehörige) auf demselben Grundstück wohnen (§ 19 Absatz 5 Sätze 1 und 2 AGG).

Unser Tipp: Ein guter Makler hat Erfahrung und Routine in der Bonitätsprüfung.

Das Schuldnerverzeichnis ist ein öffentliches Verzeichnis, in das von den Amtsgerichten diejenigen Schuldner eingetragen werden, die eine eidesstattliche Versicherung (§ 807 Zivilprozessordnung, ZPO) abgegeben oder diese verweigert haben (§ 882c ZPO).

Inhalte des Schuldnerverzeichnisses

Die Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis enthält

• die aktuellen Daten des Schuldners,
• die Angabe der eintragenden Stelle und
• den Grund der Eintragung.
• Die eingetragenen Daten bleiben für drei Jahre gespeichert - es sei denn, der Schuldner hat zuvor erfolgreich die Löschung von Daten beantragt.
• Nicht enthalten sind Angaben zum Gläubiger oder zu der Forderung, die einer Eintragung zugrunde liegt.

Vermieter: Recht auf Einsichtnahme

Vermieter haben ein Recht auf Einsicht in das Schuldnerverzeichnis, da ihnen wirtschaftliche Nachteile entstehen können, wenn Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht genügen (§ 882f Nummer 4 ZPO).

Bonitätsprüfung online - Neuorganisation des Schuldnerverzeichnisses

Bei Anträgen auf Eintragung einer eidesstattlichen Versicherung, die beim zuständigen Gerichtsvollzieher bis zum 31. Dezember 2012 eingegangen sind, erfolgten die Einträge in das Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichtes, an dem der Schuldner seinen Wohnsitz bzw. Firmensitz hatte. In einigen Bundesländern (u. a. Berlin und Nordrhein-Westfalen) werden diese Schuldnerzeichnisse bei einem vom Bundesland benannten zentralen Amtsgericht geführt.

• Auskünfte aus dem bis zum Ende 2012 mit Daten gespeisten Schuldnerverzeichnis erteilen die Amtsgerichte ausschließlich auf schriftlichen Antrag einer berechtigten Person. Telefonisch geben die Amtsgerichte keine Auskunft

   

  • Textbeispiel für einen Auskunftsantrag: "Ich bitte Sie um Information darüber, ob (Schuldnername) im Schuldnerverzeichnis eingetragen ist. Die Auskunft wird von mir benötigt, da (Schuldnername) eine Wohnung/Immobilie von mir anmieten möchte."

• Ab dem 1. Januar 2013 werden Eintragungen in ein zentrales, bundesweites Schuldnerverzeichnis vorgenommen. Auskünfte über gespeicherte Schuldner-Informationen werden Personen mit berechtigtem Interesse

   

  • ausschließlich über das länderübergreifende Portal www.vollstreckungsportal.de und
  • nur in elektronischer Form erteilt.
  • Die Amtsgerichte geben zu den im bundesweiten Schuldnerverzeichnis gespeicherten Daten keine Auskünfte.
  • Personen ohne eigenen Internet-Zugang erhalten bei den Amtsgerichten (nach Registrierung und Freischaltung) die Möglichkeit eines Zugriffs auf das Internet.

• Die bisherigen Schuldnerverzeichnisse bleiben für eine Übergangsfrist bestehen

   

  • parallel zum neuen bundesweiten Schuldnerverzeichnis,
  • bis die letzten dort eingetragenen Daten gelöscht wurden,
  • längstens aber für fünf Jahre, also bis zum 31. Dezember 2017 (§ 39 Nr. 5 Einführungsgesetz zur ZPO, EGZPO).

Bonitätsprüfung Mieter bis Ende 2017:
Anfragen an beide Schuldnerverzeichnisse erforderlich

Die in den alten Schuldnerverzeichnissen vorhandenen Daten werden nicht in das neue bundesweite Schuldnerverzeichnis übertragen. Ein Mietinteressent kann also in einem oder in jedem der beiden Schuldnerverzeichnisse eingetragen sein.

Wenn Sie also eine vollständige Information über einen Mietinteressenten erhalten wollen, so müssen Sie sich als Vermieter

• bis zum Ende der "Übergangsfrist" (31. Dezember 2017)
• sowohl an das Wohnsitz-Amtsgericht des Mietinteressenten (wegen Einsichtnahme in das "alte" Schuldnerverzeichnis)
• als auch über www.vollstreckungsportal.de an das neue bundesweite Schuldnerverzeichnis wenden.

Bonitätsauskunft kostenlos oder kostenpflichtig:
Gebühren einer Auskunft aus den Schuldnerverzeichnissen

Auskünfte aus den alten Schuldnerverzeichnissen sind kostenfrei.
Für Auskünfte aus dem neuen, zentralen Schuldnerverzeichnis werden 4,50 Euro für jeden gespeicherten Datensatz berechnet (derzeit einheitlich nach den Justizkostengesetzen der Bundesländer).

• Wenn zu einem Mietinteressenten mehrere Datensätze vorliegen, so entstehen Ihnen entsprechend höhere Kosten. Die Anforderung nur eines Teiles der vorhandenen Eintragungen ist nicht möglich.

Beispiel: Liegen für einen Schuldner fünf Einträge im neuen Schuldnerverzeichnis vor, so sind 22,50 Euro zu entrichten.

Hinweis: Eine durch den Mietinteressenten beantragte Selbstauskunft aus dem zentralen Schuldnerverzeichnis (§ 882f Satz 1 Nr. 6 ZPO) ist gebührenfrei.

Fazit

• Auskünfte aus dem Schuldnerverzeichnis sind in der Umstellungsphase auf das zentrale Schuldenverzeichnis (bis 2017) aufwendig, da zwei Abfragen (an das alte und an das neue Schuldenverzeichnis) getätigt werden müssen.
• Informationen aus dem Schuldnerverzeichnis beschränken sich auf wenige Negativinformationen. Die Auskünfte enthalten z. B. keine Angaben über die Einkommensverhältnisse des Mietinteressenten.

Wirtschaftsauskunfteien (z. B. SCHUFA, Creditreform und Bürgel) sammeln Daten zu den wirtschaftlichen Verhältnissen von Unternehmen und Verbrauchern. Auch Wirtschaftsauskunfteien erteilen Auskünfte nur bei glaubhafter Darlegung eines berechtigtes Interesses (vgl. § 29 Absatz 2 Satz 5, § 10 Absatz 4 Satz 3 BDSG).

Wirtschaftsauskunfteien bieten zumeist verschiedenste Auskunftsformen an, z. B.

• Auskünfte über Privatpersonen und über Unternehmen,
• Auskünfte, die nur Negativmerkmale enthalten ("ConsumerCheck", "NegativCheck") und
• besonders umfangreiche Auskünfte.

Mögliche Inhalte von Auskünften einer Wirtschaftsauskunftei

Auskünfte von Wirtschaftsauskunfteien können z. B. folgende Angaben enthalten:

• eidesstattliche Versicherungen
• Nichtabgabe einer Vermögensauskunft
• Haftanordnungen
• Privatinsolvenz
• abgeschlossene und laufende Inkassoüberwachungsverfahren
• wegen missbräuchlicher Nutzung gekündigtes Girokonto
• abgelehnter Antrag auf einen Konsumentenkredit
• Kreditkündigung
• Mahnbescheid
• Zwangsvollstreckung
• Scheckbetrug
• Scheckrückgaben mangels Deckung
• fruchtlose Pfändungen
• Echtzeit-Bewertung des Zahlungsausfallrisikos

Tipp: Bei Wirtschaftsauskunft ist Einsicht in Schuldnerverzeichnis nicht mehr erforderlich

Bei Einholung einer Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei ist es nicht mehr erforderlich, das Schuldnerverzeichnis einzusehen: Wirtschaftsauskunfteien berücksichtigen auch die im Schuldnerverzeichnis gespeicherten Informationen.

Selbstauskunft

Wirtschaftsauskunfteien haben eine gesetzliche Auskunftspflicht gegenüber Personen, von denen personenbezogene Daten gespeichert werden (§ 34 BDSG).

• Allerdings existiert kein branchenweit einheitliches Verfahren zur Selbstauskunft.
• Vielmehr hat jede Wirtschaftsauskunftei eine eigene Vorgehensweise entwickelt.

Unterstützung bei Auskunftsanfragen durch einen Immobilienmakler

Die Erteilung einer Auskunft setzt zumeist eine Dauermitgliedschaft bei der entsprechenden Wirtschaftsauskunftei voraus, die gewöhnlich nur gewerblichen Kunden bzw. Unternehmenskunden offensteht. Die entstehenden Kosten für eine Dauerkundenbeziehung bei einer Wirtschaftsauskunftei lohnen sich zudem nur bei häufigeren, nicht aber bei einzelnen Auskunftsanfragen.

Tipp: Ein Immobilienmakler, der bereits Kunde einer Wirtschaftsauskunftei ist, kann Ihnen aufgrund seiner häufigeren Auskunftsanfragen einen kostengünstigen Zugang zur Datenbank seiner Wirtschaftsauskunftei vermitteln.

Die Kosten einer Auskunft durch eine Wirtschaftsauskunftei für Vermieter

Jede Wirtschaftsauskunftei verfügt über individuelle Preismodelle.

• Oft werden Jahresgrundgebühren mit Einzelabfragegebühren kombiniert.
• Auskünfte über Verbraucher sind regelmäßig preiswerter als Informationen über Unternehmen.
• Detaillierte "Vollauskünfte" enthalten umfangreichere Informationen als kostengünstige "Kurzauskünfte".
• Auch die Anzahl der von einem Wirtschaftsauskunftei-Kunden abgerufenen Auskünfte hat (je nach Tarif) Einfluss auf die Kosten einer einzelnen Abfrage.
• Einzelauskünfte werden ab etwa 10 Euro erteilt.
• Für einen umfassenden "BusinessCheck" für gewerbliche Mietinteressenten werden teilweise 60 Euro und bei außerhalb Deutschlands ansässigen Unternehmen 140 Euro berechnet.

Eine pauschale Preisangabe für die Auskünfte von Wirtschaftsauskunfteien ist aufgrund unterschiedlichster Preismodelle nicht möglich.

• Jede Auskunft stellt nur eine Momentaufnahme dar. Möglicherweise werden nicht alle aktuellen Daten ausgewiesen. Beispiel: Wirtschaftsauskunfteien gehen davon aus, dass Angaben über Adressänderungen nach etwa zwei bis drei Monaten in ihren Datenbanken gespeichert sind.
• Um die Bonität eines Mietinteressenten besser einschätzen zu können, empfiehlt sich ggf. die Einschaltung mehrerer Wirtschaftsauskunfteien.
• Auskünfte schützen nicht vor künftigen Verschlechterungen der Bonität eines Mieters. Daher sollten Sie als Vermieter nicht auf die Vereinbarung einer Mietkaution verzichten.