Mietpreis berechnen und richtig ermitteln

Für jeden Vermieter ist es wichtig, einen angemessenen Mietpreis zu berechnen. Zum einen dürfen gesetzliche Grenzen nicht überschritten werden und zum anderen sollte die Miete so festgelegt werden, dass eine Rendite erzielt werden kann. In diesem Beitrag lesen Sie, wie der Mietpreis korrekt ermittelt wird und wie verschiedene Faktoren bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen. 

Um den angemessenen Mietpreis zu ermitteln, ist zunächst wichtig zu wissen, wie er genau zustande kommt und welche gesetzlichen Grenzen einzuhalten sind. Die zentrale Frage lautet also: Wie viel Miete darf ich verlangen? 

Die Unterscheidung zwischen Kaltmiete und Warmmiete ist elementar. Ersteres beinhaltet die reine Miete für den Wohnraum. In der Warmmiete sind zusätzlich die Betriebskosten enthalten. Bei der Berechnung der Miethöhe ist in erster Linie die Kaltmiete relevant, da sich die Höhe der Betriebskosten am Verbrauch und den Kosten der Versorger orientiert. Alle Vergleichswerte in einem örtlichen Mietspiegel werden deshalb auch ohne Einbeziehung von Betriebskosten festgelegt.

Der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde bietet eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Werte zeigen, in welcher Höhe die Miete in einer Stadt beziehungsweise Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung etc. gezahlt wird.

Der aktuelle Mietspiegel ist bei den Städten und Gemeinden direkt zu beziehen. Auf deren Internetpräsenz wird er oft zum Download angeboten oder es gibt dort eine direkte Mietspiegelabfrage über entsprechende Formularfelder.

Außerdem bieten viele Online-Portale Immobilienpreise für ganz Deutschland an. So beispielsweise auch der Preisatlas von ImmoScout24, wo Sie sowohl Mietpreise als auch Kaufpreise für Ihre Region erfahren.

Generell sind folgende Vergleichskriterien im Mietspiegel relevant:

• Gebäude-/ Wohnungsart
• Heizungsausstattung
• Sanitärausstattung
• Modernisierungsstand
• Energieeffizienz
• Wohnlage

In Gebieten mit geringem Wohnungsangebot ist die Miethöhe schon als unangemessen hoch anzusehen, wenn sie 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist nach § 5 WiStG strafbar und Mieter haben nach § 823 Abs. 2 BGB das Recht, den übersteigerten Mietanteil zurückzufordern.

Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes speziell in den Ballungsgebieten hat der Gesetzgeber mit dem Mietnovellierungsgesetz 2015 die Mietpreisbremse eingeführt.

Nach der Rechtsverordnung der Landesregierung (§ 556d Abs. 1 BGB) werden die Städte und Gemeinden, für die diese Miethöhenbegrenzung gilt, zunächst für fünf Jahre bestimmt. Die Landesregierungen haben ihre Festlegungen für die Gebiete mit Mietpreisbremse im Internet veröffentlicht.

Vermieter dürfen in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten künftig die Miete nicht mehr uneingeschränkt erhöhen, wenn sie die Immobilie vermieten. Um den Mietpreis zu ermitteln, gilt die Obergrenze der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent.

Als Vermieter müssen Sie bei der Berechnung der Miete nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze einhalten. Demnach darf die Miete nach dem Mietrecht § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn nach der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung zulässig wäre.

Bei der Bestimmung der gesamten Miethöhe eines Objekts ist zunächst der Mietpreis pro Quadratmeter zu berechnen. Dieser Wert wird anschließend mit der Wohnfläche multipliziert, woraus sich dann die Kaltmiete ergibt. Um die Größe der Wohnfläche zu ermitteln, ist vorab eine genaue Wohnflächenberechnung notwendig.

Anhand der folgenden Beispielrechnung lässt sich gut aufzeigen, wie der Mietpreis korrekt berechnet wird. Wir berechnen im Beispiel die neue Miethöhe für zwei unterschiedliche Mietimmobilien, die in Münster liegen:

• Mietimmobilie I: Baujahr 2006, Mehrfamilienhaus, Ausstattung hochwertig, 120 qm Wohnfläche, zentrale und ruhige Lage, gute Infrastruktur, Bedarfsausweis 
• Mietimmobilie II: Baujahr 1982, Mehrfamilienhaus, Standardausstattung, 115 qm Wohnfläche, Modernisierung 2015, ruhige Lage am Stadtrand, Verbrauchsausweis

Es ist weder möglich noch zielführend, anhand einer bestimmten Formel den Mietpreis zu berechnen. Jede Immobilie hat individuelle Faktoren, die mit einer festen Formel so nicht abbildbar sind. Vielmehr müssen für jede einzelne Mietimmobilie alle relevanten Faktoren und Werte identifiziert und anschließend im angemessenen Maße bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Der Mietpreis wird, wie deutlich wurde, von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Im Folgenden gehen wir näher auf die wichtigsten Faktoren zur Ermittlung der Miethöhe ein.

Um überhaupt eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietimmobilien und deren Mietpreisen herzustellen, müssen insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt werden:

• Bauart (beispielsweise Altbau oder Plattenbau)
• Größe (insbesondere Wohnfläche)
• Ausstattung (beispielsweise zweites Bad, Balkon etc.)

Bei der Bewertung einer Wohnung nach dem Mietspiegel spielt die Lage eine eher untergeordnete Rolle. Auf dem freien Wohnungsmarkt ist sie aber ein ganz entscheidender Faktor, um den richtigen Mietpreis zu berechnen.

Wohnungssuchende sind meist bereit, für Wohnungen in Top-Lage deutlich mehr Miete zu zahlen, auch wenn sie nur über eine einfache Ausstattung verfügen. Die Nähe zum Arbeitsplatz und zu Infrastruktureinrichtungen geben hier den Ausschlag für Interessenten. Dementsprechend sind Mieten von Objekten in bevorzugter Wohnlage einem höheren Preissegment zuzuordnen. 
 
Wohnlagen werden allgemein in vier Hauptgruppen eingeteilt:

• Bestlage
• Gute Lage
• Durchschnittliche Lage
• Einfache Lage

Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage der Mietwohnung, desto höher ist auch der Mietpreis. Für die Mietpreisermittlung muss die Lage daher in ausreichendem Maße berücksichtigt werden. 

Ein wichtiger Faktor bei der Berechnung des Mietpreises ist das Baujahr eines Objekts, weil sich die Energiebilanz auch auf den Mietpreis auswirkt. Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen kann der Mietwert einer Wohnung dank der verbesserten Energiebilanz um einiges steigen.

Dokumentiert wird der Energieverbrauch einer Wohnung in einem Energieausweis, wobei zwischen zwei Arten unterschieden wird: 

• Der Verbrauchsausweis wird auf Basis der Angaben zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre erstellt.
• Der Bedarfsausweis wird erst nach Erfassung aller Werte vor Ort von einem geprüften Energieberater erstellt.

Spätestens bei Besichtigungsterminen müssen Vermieter Angaben über die Art des Ausweises machen (Energieausweispflicht nach § 80 Abs. 4 S. 1 GEG). Weiterhin sind der Wert des Endenergiebedarfs oder Verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung und die Energieeffizienzklasse zu nennen.

Eine Möglichkeit, um den Mietpreis regelmäßig anzupassen, ist die Vereinbarung einer Indexmiete oder Staffelmiete im Mietvertrag. Allerdings finden sie in der Praxis seltener Verwendung, da die meisten Vermieter an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert sind. Sie möchten ihre Mieter eher nicht zum Auszug zwingen, weil sie sich die gestiegene Miete nicht mehr leisten können.

Der Staffelmietvertrag legt fest, dass die Miete in einem bestimmten Zeitraum regelmäßig neu ermittelt und erhöht wird. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Im Mietvertrag muss der Zeitpunkt der Erhöhung und die neu zu zahlende Miete als konkreter Geldbetrag festgelegt werden. Wird ein Staffelmietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen bzw. das Kündigungsrecht ausgeschlossen, kann der Mieter auf eine Dauer von höchstens vier Jahren gebunden werden. Die maximale Miethöhe darf nicht über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Gebieten mit der Mietpreisbremse dürfen die Staffeln nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei der Indexmiete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden. Steigen die Lebenshaltungskosten, so kann auch die Miete neu berechnet werden. Die Indexmiete orientiert sich nicht an den ortsüblichen Vergleichsmieten, die Mietpreisbremse muss nur bei der Ausgangsmiete berücksichtigt werden. Bei zukünftigen Erhöhungsschritten muss die Bremse nicht weiter beachtet werden – die Miete kann dann höher sein als sie laut Mietpreisbremse sein dürfte.

Ist Ihr angestrebter Mietpreis zu günstig oder schon Wucher? Die Miete falsch zu berechnen, kann unbequeme Konsequenzen nach sich ziehen:

• Ist der Mietpreis zu niedrig und verzichten Sie somit auf angemessene Mieteinnahmen, fällt die Rendite zu niedrig aus.
• Ist der Mietpreis zu hoch, wird es je nach Lage schwer, geeignete Mieter zu finden. Die Immobilie steht meist über einen längeren Zeitraum leer und die Mieteinnahmen entfallen. Liegt die geforderte Miete über 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das ein Fall von Mietwucher. Bei solchen Miethöhen handeln Vermieter nach § 291 StGB gesetzwidrig, sie erwartet bei Nachweis eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe. 

Öffentlich geförderter Wohnraum ist für Menschen gedacht, die einen Wohnberechtigungsschein haben. Wohnraum, der im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nach § 1 WoBindG entstanden ist, ist preisgebunden. Dementsprechend kann ein Vermieter keine höhere Miete verlangen als die Summe, die zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist. Eine Mieterhöhung ist aufgrund der sogenannten feststehenden Kostenmiete nicht möglich. 

Für Immobilien, die im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus vor dem 01.01.2002 gebaut wurden, gelten auch heute noch besondere Regelungen in Bezug auf das Mietrecht. Dazu gehören insbesondere Gesetze in Bezug auf: 

• Miethöhe (Kostenmiete)
• Möglichkeiten der Änderung der Miete (einseitige Mieterhöhung)
• Regelungen zu Modernisierungen
• Regelungen zu Kündigungen

Für Immobilien, die nach dem 01. Januar 2003 nach den Richtlinien des öffentlich geförderten Wohnraums gebaut wurden, gilt das Wohnraumförderungsgesetz. Hier gibt es keine gesetzlich verankerte Preisbindung, allerdings haben einige Bundesländer Sonderregelungen geschaffen. 

Wer seinen Angehörigen etwas Gutes tun möchte, kann ihnen seine Immobilie zu einem günstigen Mietpreis vermieten. Vor allem Verwandte, die in Städten mit wenig bezahlbarem Wohnraum leben, sind oftmals sehr dankbar. Aber auch Eltern oder Kindern kann man mit der Bereitstellung seiner Immobilie finanziell unter die Arme greifen. Allerdings sollten Vermieter dabei beachten, Mindestgrenzen nicht zu unterschreiten, da ihnen sonst unter anderem steuerliche Konsequenzen drohen.

Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten, müssen die Mieteinnahmen versteuern. Gleichzeitig sollten in der Steuerklärung aber auch abzugsfähige Ausgaben, die für die Immobilie entstanden sind, angegeben werden. Dazu zählen beispielweise Zinsen des Immobiliendarlehens, Aufwendungen für die Immobilie oder die Abschreibung. 

Ob mietfrei oder mit Gewinnerzielungsabsicht: Wer steuerlich keine Nachteile haben will, sollte sich bei der Berechnung des Mietpreises an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Hierzu gibt es verschiedene Regelungen.

Beträgt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, hängt es davon ab, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorhanden ist. Im Klartext: Wenn Sie mit Ihrer vermieteten Immobilie einen Überschuss erzielen, akzeptieren die Finanzämter üblicherweise die vollständige Geltendmachung der Werbungskosten. 

Wer weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete von seinen Verwandten verlangt, kann die Werbungskosten nur anteilig ansetzen. Ob der Vermieter einen Überschuss erwirtschaftet oder nicht, ist dann nicht von Belang.

Lassen Vermieter ihre Angehörigen mietfrei in ihrem Objekt wohnen, können gar keine Werbungskosten angesetzt werden. Hier ist allerdings noch weitere Vorsicht geboten: Finanzämter prüfen in solchen Fällen durchaus, ob es sich dabei nicht um eine Schenkung im Sinne einer Zuwendung handelt. 

Ortsübliche Vergleichsmiete als feste Bezugsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie hoch der Mietpreis in einer bestimmten Region ist. In § 558 Abs. 2 BGB sind genaue Regelungen vorgeschrieben. Um sich einen Überblick zu verschaffen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, können Sie einen Blick in den Mietspiegel oder in eine Mietdatenbank werfen. Weitere Möglichkeiten sind Sachverständige und der Blick auf Vergleichswohnungen.