Hausverkauf Rechtliches

Als Verkäufer sollten Sie sich beim Hausverkauf mit rechtlichen Details auskennen, um Schadensersatzansprüchen des Käufers vorzubeugen. Vor Abschluss des notariell beglaubigten Kaufvertrags ist es sinnvoll, alle rechtlichen Fragen zu klären. Hier erhalten Sie eine Übersicht der wichtigen rechtlichen Themen beim Hausverkauf, und auch ein guter Makler kann Ihnen weiterhelfen.

Der Hausverkauf stellt die Übertragung eines großen Wertes dar, weshalb es dafür besonders viele Regelungen gibt. Als Hausverkäufer sollten Sie streng darauf achten, sich mit den rechtlichen Vorschriften auseinanderzusetzen und diese penibel zu befolgen. 

Besonders wichtig sind dabei die folgenden Pflichten, die Sie haben:

• Übertragung des Besitzes (wichtig: erst nach Unterschrift des notariellen Kaufvertrags und Zahlungseingang)
• Informationspflicht über eventuelle Mängel oder Belastungen der Immobilie
• Bereitstellung aller relevanten Dokumente sowie eines Energieausweises
• Übernahme der Haftung bei Mängeln (je nach vertraglicher Regelung)

Dafür stehen Ihnen diese Rechte zu:

• Sie dürfen ein Vorkaufsrecht aussprechen.
• Sie dürfen vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Verpflichtungen wie etwa der pünktlichen Zahlung nicht nachkommt.

Bevor Sie sich an den Hausverkauf wagen, sollten Sie überlegen, ob Sie einen Maklerengagieren möchten. Dies ist für alle Immobilienbesitzer, die sich nicht gut auf dem Markt auskennen und noch keine Erfahrung im Immobilienverkauf haben, eine gute Wahl. Denn der Makler kann Ihnen viel Zeit und Mühe einsparen. Er wird für Sie den besten Verkaufspreis erzielen. Je nach Bundesland müssen Sie maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen. Hier können Sie mehr über die zu erwartende Höhe und Verteilung der Provision lesen.

Ein guter Makler berät Sie zu allen auftretenden rechtlichen und organisatorischen Fragen. Er kennt Fachleute und kann Sie bei Bedarf sogar mit einem spezialisierten Rechtsanwalt in Verbindung setzen. Zugleich ist es wichtig, dass Sie selbst sich als Verkäufer mit den Grundlagen der Hausverkauf Rechtslage auskennen. Das beginnt schon beim Maklervertrag. Achten Sie darauf, dass dieser die folgenden Elemente enthält:

• Festlegung der Vertragslaufzeit
• Marktgerechte Maklerprovision, Zeitpunkt der Bezahlung und Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer
• Klausel zur Maklerprovision bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags (und eventuelle Aufwandsentschädigung für den Makler)
• Verpflichtung zu Werbemaßnahmen
• Verpflichtung zur Anwesenheit bei Besichtigungsterminen

Eine ausführliche Checkliste zum Maklervertrag finden Sie hier.

Ob mit oder ohne Makler, als Verkäufer haben Sie eine Informationspflicht. Das bedeutet, dass Sie eventuelle Mängel an der Immobilie schon im Exposé angeben sollten. Auch bei Besichtigungsterminen ist es wichtig, die Kaufinteressenten detailliert aufzuklären und auf bestehende Mängel hinzuweisen. Sie unterliegen als Verkäufer einer Mängelhaftung beim Hausverkauf, können diese aber im Kaufvertrag entsprechend anpassen. Rechtlich kompliziert wird es, wenn Sie oder der Makler Mängel bewusst verschweigen. Denn dann darf der Käufer im äußersten Fall sogar ganz vom Hauskauf zurücktreten.

Zu Ihrer Informationspflicht gehört auch die Auskunft darüber, welche Rechtsverhältnisse bei der Immobilie vorliegen, ob es Rechte Dritter, eine Sozialbindung oder etwa vorhandene Mietverträge gibt. Über Ihre Belastungen der Immobilie mit Hypotheken oder Grundpfand-Krediten sollten Sie ebenfalls rechtzeitig informieren. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, kann dies den Kaufinteressenten abschrecken. Denn dann darf eine dritte Person, der Sie dieses Recht gewährt haben, die Immobilie zu dem Preis erwerben, den Sie mit dem Kaufinteressenten verhandelt haben. Holen Sie daher rechtzeitig eine Erklärung des Vorkaufsberechtigten ein, um zu bestätigen, dass dieser von seinem Recht keinen Gebrauch machen wird.

Um für mehr Sicherheit zu sorgen, können Sie mit dem Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Dieser zahlt Ihnen eine Gebühr und Sie suchen für den vereinbarten Zeitraum keine weiteren Interessenten. Auch ein Vorvertrag ist denkbar. Er bietet sich vor allem dann an, wenn der Kaufinteressent einen späteren Zeitpunkt festhalten möchten, weil er beispielsweise noch an der Finanzierung der Immobilie arbeitet. Weitere Informationen über Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

Wenn der Kaufinteressent zusagt, können Sie den eigentlichen Hausverkauf auf den Weg bringen. Dazu benötigen Sie einen Notar, der sich um die rechtlichen Einzelheiten kümmert. Normalerweise darf der Käufer diesen vorschlagen, aber auch Sie können einen Notar Ihres Vertrauens ins Gespräch bringen. Im Zweifelsfall kennt der Makler auch einen guten Notar in der Gegend. Der Notar dient als Vertreter des Rechts. Er ist neutral und kann sowohl Ihnen als auch dem Käufer alle aufkommenden Fragen beantworten. Das wichtigste Dokument für den Hausverkauf, nämlich den Kaufvertrag, erhalten Sie beim Notar. Dieser setzt normalerweise zunächst einen Vertragsentwurf auf, den Sie in Ruhe studieren dürfen.

Sie haben mindestens zwei Wochen Zeit, um den Entwurf vor dem eigentlichen Notartermin zu überprüfen und Fragen oder Unklarheiten zu klären. Wenn beide Parteien einverstanden sind, unterzeichnen Sie den endgültigen Kaufvertrag in Gegenwart des Notars, der das Dokument dann beurkundet. Erst dann ist der Kauf rechtlich gültig.

Der Notar hilft Ihnen dabei, nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Eigentumsübertragung abzuwickeln. Dazu gehören die Anträge beim Grundbuchamt auf Änderung der Besitzverhältnisse, die Löschung bestehender Belastungen der Immobilie, sowie die Meldung beim Steueramt. Außerdem hilft der Notar dabei, beiden Parteien maximale Sicherheit für die Eigentumsübertragung zu gewährleisten. Als Verkäufer sollten Sie den Schlüssel für die Immobilie erst übergeben, wenn der Kaufpreis in voller Höhe auf Ihrem Konto eingegangen ist. Damit ist der Hausverkauf abgewickelt.

Eventuell ist für Sie ein Notaranderkonto hilfreich, das bei der Kaufpreisübertragung die Sicherheit gewährleistet. Lesen Sie hier mehr zu diesem Thema.

Zu guter Letzt sollten Sie sich als Verkäufer damit beschäftigen, ob Sie den Hausverkauf versteuern müssen. Je nach Art der Immobilie und Ihrer persönlichen Situation ist dabei vor allem die Spekulationssteuer relevant, die den Gewinn um bis zu 40 Prozent schmälern kann. In unserem Beitrag zum Thema Steuern beim Hausverkauf finden Sie heraus, ob diese Steuer auf Sie zukommen könnte. Auch hier gilt, dass Sie sich von Ihrem Makler, vom Notar oder von einem Rechtsanwalt beraten lassen sollten, sobald Sie sich unsicher sind.

Neben dem klassischen Verkauf einer Immobilie, die Ihnen gehört, sollten Sie sich auch mit Sondersituationen vertraut machen. Beispielsweise kann es sein, dass Sie eine Immobilie geerbt haben. Diese lässt sich häufig schwieriger verkaufen, was zum einen an Ihrer emotionalen Bindung an das Haus, zum anderen aber auch am Zustand der Immobilie liegen kann. In diesem Artikel können Sie unsere Empfehlungen für Immobilienerben nachlesen. Wenn Sie gemeinsam mit anderen, etwa mit Ihren Geschwistern, eine Immobilie erben, befinden Sie sich automatisch in einer rechtlichen Erbengemeinschaft. Dies kann zu Zerwürfnissen führen, weshalb Sie sich auch in diesem Fall mit Ihren Rechten und Pflichten auskennen sollten. Lesen Sie hier mehr über den Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Nach einer Scheidung oder Trennung ist der Hausverkauf häufig ebenfalls ein Thema. Dabei stellt sich die Frage, welcher Partner in der Immobilie bleibt oder wie Sie den Verkauf organisieren, wenn Sie beide ausziehen möchten. Dazu finden Sie in diesem Artikel hilfreiche Informationen. 

Für den Fall, dass sich Konfliktparteien wie ehemalige Ehepartner oder Erbengemeinschaften nicht einigen können, ist es möglich, die Immobile mithilfe eines Richters in faire Anteile aufteilen zu lassen. Diese können Sie dann ganz nach Ihrem persönlichen Wunsch veräußern. Denkbar ist auch eine Teilungsversteigerung, zu der Sie hier die rechtlichen Hintergründe nachlesenkönnen.