Ein Notarvertrag stellt eine rechtlich zwingende Voraussetzung für das Zustandekommen eines Hausverkaufes dar. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nichtig. Wenn Sie wissen möchten, worauf Sie bei einem Hausverkauf-Notarvertrag achten müssen, hat dieser Artikel die Antworten.
Notarvertrag beim Hausverkauf
Hausverkauf: Nur möglich mit Notarvertrag
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
In Deutschland ist die Notwendigkeit einer notariellen Beglaubigung beim Hausverkauf zwingend. Sie stellt eine Art Absicherung und Schutz für beide Vertragsparteien dar.
Als Verkäufer sollten Sie alle relevanten Dokumente bereits im Vorfeld organisieren und dem Notar überstellen.
Darüber hinaus sollten Sie sich über steuerliche und justiziable Punkte im Klaren sein, wenn Sie einen Notarvertrag unterzeichnen.
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Damit ein Hausverkauf in Deutschland für beide Parteien rechtlich bindend ist, muss eine notarielle Beurkundung erfolgen. Der Notarvertrag ist auch als Schutz vor unbedachten Entscheidungen zu betrachten.
Die in §313b des Bürgerlichen Gesetzbuches enthaltene Formvorschrift der notariellen Beurkundung für Hausverkäufe weist auf die große wirtschaftliche Bedeutung des Vertrages über einen Immobilienverkauf hin. Die gesetzliche Verpflichtung zu einem Notarvertrag beim Hausverkauf ermöglicht Käufern und Verkäufern eine Beratung und rechtliche Aufklärung. Der Notar ist zur Neutralität gegenüber beiden Vertragsparteien verpflichtet. Und er ist sozusagen die letzte prüfende Instanz, um nicht gründlich genug durchdachte Entscheidungen mit möglicherweise schwerwiegenden Schadensfolgen zu vermeiden.
Das bedeutet auch, dass ein schriftlicher und beurkundeter Hausverkauf-Notarvertrag der Beweissicherung hinsichtlich der Willenserklärungen der Vertragsparteien dient. Der Notar ist als neutrale Amtsperson verpflichtet, bei einem beglaubigten Vertrag über den Immobilienverkauf stets unparteiische Vorschläge zu unterbreiten.
Zu ihrem eigenen Schutz, sollten Sie nicht nur Ihre Immobilie dokumentieren, sondern auch weitere Punkte kennen. Denn ein Hausverkauf kann unter Umständen haftungsbedingte und steuerrechtliche Konsequenzen für Sie nach sich ziehen.
Ein notariell beurkundeter Kaufpreis kann mögliche steuerliche Folgen für Sie haben. Diesen sollten Sie sich im Rahmen eines Hausverkaufs bewusst sein. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder veräußert, muss der Verkäufer einen möglichen Gewinn zu seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Da ein Notar keine steuerliche Beratung vornimmt, sollten Sie diesbezüglich einen Steuerberater konsultieren.
Vor Vereinbarung eines Notartermins sollten Sie sich über die Bonität des Käufers informieren. Dies kann durch Vorlage einer Finanzierungszusage dessen Kreditinstitutes oder von Vermögensübersichten (Wertpapierdepot oder Guthabenkonten) geschehen. Die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten ist nicht nur im Hinblick auf die Zahlung des Kaufpreises von Bedeutung. Vielmehr haften Sie als Verkäufer gesamtschuldnerisch für die beim Hausverkauf-Notarvertrag anfallenden Notargebühren des Käufers. Ebenso wie für die beim Grundbuchamt käuferseitig entstehenden Kosten, sowie nach §13 GrEStG sogar für die vom Käufer zu entrichtende Grunderwerbssteuer.
Diese beläuft sich je nach Bundesland auf zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 5,5 Prozent (Saarland) des Kaufpreises.
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Die Vereinbarung einer Auflassungsvormerkung im Hausverkauf-Notarvertrag bewirkt zunächst die Sperrung des Grundbuches für den Verkäufer. So werden weitere Eintragungen (Rechtsänderungen oder Belastungen) zugunsten des Käufers verhindert. Nach Übermittlung des notariellen Kaufvertrages an das Grundbuchamt trägt dieses den Käufer als Eigentümer im Grundbuch ein.
Erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kann der Käufer (ohne Mitwirkung des Verkäufers) nicht mehr vom Vertrag zurücktreten. Es sei denn, bestimmte Rücktrittsgründe oder eine Rücktrittsfrist wurden im Immobilienverkauf-Notarvertrag ausdrücklich vereinbart. Eine weitere Ausnahme bietet die arglistige Täuschung. Eine solche liegt etwa dann vor, wenn Sie als Verkäufer wesentliche Mängel des Hauses verschweigen, über die Sie bei Kaufvertragsabschluss Kenntnis besaßen. Unter diesen Umständen wäre der Käufer zum Rücktritt vom Hausverkauf-Notarvertrag oder zur Minderung des Kaufpreises berechtigt.
Der Verkäufer muss zur Vorbereitung des Immobilienverkauf-Notarvertrags folgende Unterlagen beschaffen:
- Aktuelle Grundbuchauszüge, über den Notar oder direkt beim Grundbuchamt erhältlich.
- Erbschein, falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
- Zur Löschung von Belastungen benötigte Unterlagen, falls Belastungen zwar noch im Grundbuch eingetragen sind, die die wirtschaftliche Situation nicht mehr richtig wiedergeben: zum Beispiel eingetragene Grundschulden oder Hypotheken, obwohl der zugrundeliegende Kredit bereits zurückgezahlt wurde.
- Eine aktuelle Flurkarte.
- Eine Auskunft des Baulastenverzeichnisses (außer in Bayern und Brandenburg, wo Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden). Dieses Verzeichnis dient dem Nachweis über bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers, wie Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten.
- Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung: daraus ergibt sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Bei Erbbaurechtsgrundstücken den bisherigen Erbbaurechtsvertrag. Darin sind die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses, geregelt.
