Bei Mehrfamilienhäusern ist eine Teilungserklärung unverzichtbar. Als Eigentümer erklären Sie so gegenüber dem Grundbuchamt, in wie viele Eigentumseinheiten das Objekt aufgeteilt ist. Hier erfahren Sie, welche Rechte Sie als Eigentümer haben, wo Sie eine Teilungserklärung erhalten und ob Sie diese bei Bedarf ändern können.
Teilungserklärung
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
In der Teilungserklärung stehen die Eigentumsverhältnisse von Mehrfamilienhäusern.
Die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum darf nur entsprechend der Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgen.
Die Teilungserklärung ist nur mit einem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig; Sie müssen das Dokument notariell beurkunden und die Änderungen im Grundbuch eintragen lassen.
Es ist empfehlenswert, auf Änderungen der Teilungserklärung zu verzichten, da diese sehr aufwändig und kostenintensiv sind.
Die Teilungserklärung ist dafür da, Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhäusern zu regeln. Im §8 des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es eine nähere Beschreibung des Rechtsbegriffs. Wichtig ist es, in der Teilungserklärung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu unterscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel das Treppenhaus oder die Waschküche, während Sondereigentum nur für die individuelle Nutzung vorgesehen ist.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum:
- Dach, Außenwände, Fassaden
- Bodenbeläge im Flur
- Fahrstuhl und Treppenhaus
- Kellergänge und Flure
Beispiele für Sondereigentum:
- Innenräume der Wohnung
- Bodenbeläge der Wohnung
- Innentüre und Balkone
- Sanitäre Anlagen
Normalerweise ist die Teilungserklärung zwischen 20 und 40 Seiten lang. Sie regelt auch die sogenannten Sondernutzungsrechte, um festzulegen, wer das Gemeinschaftseigentum in welchem Umfang nutzen darf. Dazu gehören zum Beispiel Regelungen rund um den Zugang zum Garten, zu Stellplätzen und zu Kellerräumen.
Die Teilungserklärung ist deshalb so wichtig, weil sie juristisch einwandfrei festlegt, was der Käufer einer einzelnen Eigentumswohnung erhält und nutzen darf. Die Teilung wird auch im Grundbuch festgelegt.
Unser Tipp:
Derjenige, der das Eigentum aufteilt, darf entscheiden, ob es eine Gemeinschaftsordnung geben soll. Diese ist zwar nicht vorgeschrieben, aber für die Regelung des Miteinanders innerhalb einer Eigentümergemeinschaft empfehlenswert. Sie gibt vor, welche Rechte und Pflichten Eigentümer haben und wie die Kosten aufgeteilt werden. Alternativ gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, dürfen Sie diese nicht einfach nach eigenem Ermessen aufteilen und in Teilen verkaufen. Vielmehr müssen Sie sich an das WEG halten. Dort ist festgelegt, wie die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum möglich ist. Jeder Käufer einer der geteilten Wohnungen behält seine elementaren Rechte.
Als Eigentümer haben Sie das Recht, Sondernutzungsrechte in Anspruch zu nehmen und an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Je nach Teilungserklärung hat Ihre Stimme eine bestimmte Gewichtung. Alle Entscheidungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft benötigen eine beidseitig getroffene Vereinbarung zwischen der Gemeinschaft und dem Eigentümer.
Darüber hinaus haben Sie die üblichen Pflichten und Rechte als Wohnungseigentümer. Das Besondere an einer Immobilie mit Teilungserklärung ist das Teilungsdokument sowie die Teilhabe in der Eigentümergemeinschaft.
Für die Aufteilung einer Immobilie sollten Sie zunächst einen Teilungsplan zeichnen oder in Auftrag geben, der genaue Angaben zu den einzelnen Wohnungen macht und zeigt, dass diese in sich geschlossen sind. Diesen Plan sollten Sie dann beim Bauamt vorlegen, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Außerdem müssen Sie dort Angaben zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum machen. Erst dann ist es möglich, die Teilungserklärung, die Sie zusammen mit dem Notar oder Ihrem Makler erarbeiten, notariell beurkunden zu lassen.
Sie sollten Kosten für die Teilungserklärung in Höhe von 70 bis 140 Euro für eine Beglaubigung oder von mehreren Hundert Euro für eine Beurkundung erwarten. Bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro beträgt die Notargebühr für die Beurkundung zum Beispiel etwa 200 Euro. Auch die Eintragung der Teilung in das Grundbuchamt sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt ziehen Kosten nach sich. Diese sind abhängig von Größe und Art der Immobilie.
Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen und dabei die Teilungserklärung nicht mehr vorfinden, können Sie sich eine Kopie des Dokuments im Grundbuchamt ausstellen lassen. Auch die Bauaufsichtsbehörde stellt gegen eine geringe Gebühr Kopien von allen wichtigen Unterlagen rund um die Eigentumswohnung zur Verfügung
Eine Änderung der Teilungserklärung ist zwar möglich, aber recht aufwändig und teuer. Sie ist nur dann sinnvoll, wenn eine bauliche Veränderung wie etwa die Verbindung zweier Wohnungen geplant ist. Sie benötigen eine notariell beglaubigte Änderung der Teilungserklärung, damit diese wirksam wird. Beachten Sie, dass die Änderung eine Senkung der Eigentumsanteile der anderen Wohnungseigentümer und dadurch eine Senkung der Kosten sowie eine Veränderung der Stimmen für die Eigentümerversammlung nach sich ziehen kann.
