Unterlagen für den Hausverkauf

Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, bestimmte Unterlagen beim Hausverkauf vorzulegen. Unsere Checkliste zeigt, welche wichtigen Unterlagen Sie bereithalten und übergeben müssen. Außerdem verrät sie Ihnen, woher sie die notwendigen Dokumente beziehen können.

• die Grundbuchauszüge nach dem letzten Stand (nicht älter als 3 Monate),
• aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden sowie
• den Nachweis über Wohn- bzw. Nutzungsrechte.

• den kompletten Satz Baupläne im Maßstab 1:100, sofern vorhanden, die Pläne des Statikers und Ausführungszeichnungen (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne) im Maßstab 1:50, 
• die Baugenehmigungsurkunde,
• die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, sowie des unbebauten Raumes
• und die Baubeschreibung.

Zu beachten: Für neuere Gebäude stellt das Bauordnungsamt außerdem auch die Abnahmebescheinigung der Baubehörde für das Haus zur Verfügung.

• den Lageplan mit Flurkartenauszug,
• Ihren Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Ausnahme: Bayern und Brandenburg) und
• die Vermessungsbestätigungen, sowie das Grenzattest für das Grundstück.

Das Exposé soll bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt wecken. Um ein werbewirksames Exposé erstellen zu können, brauchen Sie zunächst einmal gute Fotos vom Innen- und Außenbereich.

Außerdem sollte das Exposé sowohl Baupläne, als auch Grundrisse samt Ansichten und Schnitten beinhalten. Zuletzt sollten Sie ihrem Exposé auch die Berechnung der Wohnfläche und die Baubeschreibung beifügen. Ist eines vorhanden, sollte auch ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen nicht fehlen.

Lassen Sie das Exposé von einem Fachmann erstellen, um einen professionellen und werbewirksamen Auftritt zu garantieren. Bei hochwertigen Objekten ist zu Aufnahmen eines professionellen Fotografen zu raten. Die Bilder sollten grundsätzlich bei guten Lichtverhältnissen gemacht werden. 

Beauftragen Sie einen Makler, ist die Erstellung eines repräsentativen Exposés im Leistungsumfang enthalten.

Ein Wertgutachten ist für Sie als Verkäufer mit Kosten verbunden. Möchten Sie dennoch eines erstellen lassen, sollten Sie sich an einen unabhängigen Sachverständigen wenden. Dieser benötigt für seine Bewertung grundsätzlich

• einen aktuellen Grundbuchauszug,
• die Unterlagen zur Antragsberechtigung (Erbschein, Testament, Vollmachten, etc.),
• gegebenenfalls eine Teilungserklärung sowie
• die Planunterlagen, wozu Baugenehmigungen, Lagepläne, Wohnflächen- und Kubaturberechnungen zählen.

Benötigen Sie ein Wertgutachten für vermietete Objekte und Eigentumswohnungen, braucht der Gutachter außerdem die Mietverträge mit allen Parteien.  

Wollen Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung begutachten lassen, so müssen Sie ihm zusätzlich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen überreichen. Auch nach der aktuellen Hausgeldabrechnung wird der Sachverständige fragen.

Für ein Wertgutachten über gewerblich genutzte Objekten, braucht der Experte neben einer Aufstellung des Betriebs auch Einblick in die Bewirtschaftungskosten. Und sicher möchte er auch die Unterlagen über die technische Gebäudeausstattung haben.

Grundsätzlich wird er nach Nachweisen über den Brandschutz sowie eventuelle Unterlagen über durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verlangen.

Sollte ihr Grundstück belastet sein, benötigen Sie hierüber ebenfalls Nachweise. Das kann der Erbbaurechtsvertrag sein oder auch privatrechtliche Vereinbarungen, wie Wohnungs- oder Nießbrauchrechte. Bestehen Bauschäden, braucht der Sachverständige ein entsprechendes Gutachten und Kostenschätzungen.

Für die Erstellung von Wertgutachten, gibt es unterschiedliche Ermittlungsverfahren. Sie haben die Wahl zwischen einem Vergleichswert-, einem Sachwert- und einem Ertragswertverfahren. Letzteres wird in der Regel bei Mietobjekten angewendet, da es deren Käufern primär um die Rendite geht.

1. Die Basis für ein Vergleichswertverfahren ist indes der regionale Marktbericht zu Immobiliengeschäften. Angewendet wird das Verfahren immer dann, wenn zahlreiche, sehr ähnliche Immobilien bestehen. Das heißt, wenn, Objekte in vergleichbarer Lage, Alter und Bauweise als Vergleichsgrundlage vorhanden sind. Dies ist etwa bei Reihenhaussiedlungen der Fall. Bei planmäßig und gleichförmig angelegten Stadtquartieren und Baugebieten ebenfalls. Sind die individuellen Merkmalen der zu bewertenden Immobilie stark ausgeprägt, muss der ermittelte Wert weiter angepasst werden. Das ist etwa bei einer besonders hochwertigen Innenausstattung der Fall.
2. Reicht die Datenlage im Marktbericht für einen Vergleich nicht aus, kommt das sachbezogene Verkehrswertverfahren zum Einsatz. Sachwertverfahren werden etwa bei Einfamilienhäusern angewandt, da diese oft nur schwer zu vergleichen sind. Als Grundlage dient in diesem Verfahren der amtlich ermittelte Bodenrichtwert. Dieser wird dann auf die zu bewertende Grundstücksfläche hochgerechnet. Zum Grundstückswert addiert der Gutachter den Wert des Gebäudes und eventuell vorhandener Außenanlagen. Grundlage hierfür sind standardisierte Neubaukosten, Altersabschläge, etwaige Modernisierungszuschläge und individuelle Besonderheiten. Da kann wiederum die gehobene Ausstattung der Immobilie sein oder ihre Lage. Abschließend findet der regionale Marktanpassungsfaktor Eingang in die Berechnung.
3. Für die Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie wird zuerst der Jahresreinertrag der Immobilie errechnet. Dieser setzt sich aus nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Kostenpauschalen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfälle zusammen. Im nächsten Schritt wird der Grundstückswert ermittelt und eine angemessene Verzinsung bestimmt. Der Reinertrag abzüglich dieser Bodenwertverzinsung ergibt den Gebäudeertragsanteil. Tabellen liefern Aufschluss darüber, welchen Wert ein Gebäude besitzt, das diesen Ertrag liefert. Hierbei spielen die marktübliche Rendite und die voraussichtliche Restnutzungsdauer eine Rolle. Bodenwert zuzüglich Gebäudeertragswert ergibt den Gesamtertragswert. Nach Abzug etwaiger Kosten für anstehende Reparaturen liegt der Verkehrswert der Immobilie vor.

Ein professioneller Makler übernimmt auch die Bewertung Ihrer Immobilie nach dem geeigneten und gewünschten Verfahren.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Objekt um ein freistehendes Einfamilienhaus, stellen Sie  Interessenten alle Unterlagen aus dem Exposé nochmals zur Einsicht zur Verfügung. Darin enthalten sollte die amtliche Flurkarte sein, der Grundbuchauszug sowie Grundrisse bzw. der Bauplan der Immobilie. Außerdem gehört die Berechnung der Wohnfläche und des umbauten Raumes dazu, ebenso wie der Energieausweis und eine Aufstellung über Modernisierungen oder Sanierungen.

Die amtliche Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt ihrer Gemeinde. Den Grundbuchauszug bekommen Sie beim Amtsgericht. Für Käufer ist der Grundbuchauszug besonders wichtig, weil im Grundbuch alle Lasten eingetragen sind. Dazu gehören zum Beispiel Hypotheken oder Wegerechte. Der Energieausweis ist bereits seit 2009 Pflicht. Können Sie diesen nicht vorlegen, kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro verhängen.  

Die Wohnflächenberechnung sollte ein Architekt oder Fachmann vornehmen. Das Addieren der Flächen der Zimmer und Flure kann zu falschen Ergebnissen führen. Denn bei Balkonen und Terrassen, unbeheizten Räumen oder Räumen mit Schrägen darf nur ein prozentualer Anteil der Fläche in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Wollen Sie eine vermietete Immobilie oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie dem Käufer obendrein alle Mietverträge zugänglich machen. Außerdem braucht er den aktuellen Wirtschaftsplan mit Angabe der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Halten Sie ihm auch die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, gegebenenfalls den Verwaltervertrag, sowie – bei Mehrfamilienhäusern – den Feuerversicherungsnachweis bereit.

Nur durch Vorlage der Mietverträge kann der Käufer abschätzen, welche Einnahmen er erzielen kann und wie rentabel die Anlage ist. Um die Rentabilität einer Anlage korrekt zu ermitteln, benötigt der Käufer auch den aktuellen Wirtschaftsplan und die Nebenkostenabrechnungen. In den Nebenkostenabrechnungen sind auch diejenigen Kosten aufgeführt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.  

Die Instandhaltungsrücklage sagt aus, wie viel Geld für Reparaturen und Sanierungen zur Verfügung steht. Für die Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt es gesetzliche Vorschriften. Durch Einblick in den Wirtschaftsplan kann der Interessent erkennen, ob diese eingehalten werden. Beim Verwaltervertrag ist die Laufzeit des Vertrages interessant. Aber auch die Kosten der Verwaltung und welche Kosten für bestimmte Nebenleistungen, wie Bauaufsicht, zu bezahlen sind.

Zu den genannten Unterlagen für den Besichtigungstermin gesellen sich bei Häusern in Erbpacht noch der laufende Erbpacht- und der Erbbauvertrag.

Ist der Kaufvertrag erfolgreich zustande gekommen, müssen Sie dem neuen Hausbesitzer noch die letzten, verbliebenen Unterlagen zum Haus übergeben. 

• Händigen Sie dem Käufer nach Vertragsabschluss vorhandene Versicherungsurkunden (v.a. über die Gebäudebrandversicherung) aus. Falls vorhanden oder sinnvoll, überlassen Sie ihm auch eventuelle Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge und Garantiescheine, etwa für die Heizungsanlage. 
• Auch das letzte Prüfprotokoll der Heizung und des Schornsteins sollte bei der abschließenden Dokumentenübergabe nicht fehlen. Ebenso wenig die aktuellen Abrechnungen für Heizung, Wasser, Entsorgung und Grundsteuer. Die Übergabe von Rechnungskopien wichtiger Reparaturen oder Schriftwechsel diesbezüglich könnte ebenfalls sinnvoll sein. Wenn vorhanden, legen Sie hier auch eine Handwerkerliste dazu. 
• Und falls Sie bereits ausgezogen sind, überlassen Sie dem neuen Hausbesitzer selbstverständlich gleich auch sämtliche Schlüssel: fürs Haus, die einzelnen Räume, eventuelle Nebengebäude und die Garage.