Zahlungsabwicklung mit Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto dient der sicheren Zahlungsabwicklung bei Immobilienverkäufen. Nicht bei jedem Immobilienverkauf ist es jedoch nötig. Hier erfahren Sie, wann Sie ein Notaranderkonto wirklich brauchen, wann stattdessen eine Direktzahlung sinnvoll ist und mit welchen Kosten Sie bei der Zahlungsabwicklung rechnen müssen.

Ein Notaranderkonto ist ein Zahlungsverkehrskonto, das von einem Notar treuhänderisch verwaltet wird. Es soll den sicheren Transfer eines Immobilienkaufpreises gewährleisten. Der Notar ist dafür zuständig, den Kaufpreis zu überweisen, sobald die Eigentumsübertragung vonstattengegangen ist. Normalerweise vereinbaren Käufer und Verkäufer in einem Treuhandvertrag, wann der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingehen muss und unter welchen Voraussetzungen die Auszahlung erfolgt. Der Notar gewährleistet als Treuhänder die vertragsgemäße Verwendung des Kontoguthabens. Als Kontoinhaber ist er verfügungsbefugt: Er handelt in eigenem Namen für fremde Rechnungen.

Ein Anderkonto ist vor allem bei Immobiliengeschäften verbreitet. Aber auch Rechtsanwälte, Patentanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer verwahren Mandantengelder auf Anderkonten, um Missbrauch vorzubeugen. Ebenso kann ein Anderkonto in der Insolvenzverwaltung und der Testamentsvollstreckung zum Einsatz kommen. Übrigens ist auch ein Mietkautionskonto ein Anderkonto, denn es dient der Sicherung von Mietansprüchen.

Ein Anderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Ein Treuhandkonto zeichnet sich dadurch aus, dass der Kontoinhaber in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung handelt. Es gibt sowohl verdeckte als auch offene Treuhandkonten. Ein Notaranderkonto zählt zu den offenen Treuhandkonten, denn das Treuhandverhältnis ist durch einen Zusatz in der Kontobezeichnung sichtbar. Bei verdeckten Treuhandkonten lässt sich das Treuhandverhältnis nicht nach außen erkennen.

Beim Immobilienverkauf erhalten Sie als Verkäufer im Falle der Zahlungsabwicklung mit Hilfe eines Notaranderkontos die Sicherheit, dass der Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt vollständig gezahlt wird. Als Käufer erhalten Sie mit einem Notaranderkonto die Sicherheit, dass der Kaufpreis erst zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an den Verkäufer ausgezahlt wird.

Wichtig ist auch, dass Sie sich über das Interesse Ihrer Bank im Klaren sind: Die Bank des Verkäufers hat ein Interesse daran, dass die bisher als Kreditsicherheit im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte nur gegen Zahlung des Kaufpreises gelöscht werden. Die Bank des Käufers ist hingegen daran interessiert, dass die bisherigen Grundpfandrechte gelöscht werden, damit die nunmehr zu ihren Gunsten einzutragenden Grundpfandrechte werthaltig sind.

Ob eine Direktzahlung des Immobilienkaufpreises vom Käufer an den Verkäufer erfolgen soll oder eine Zahlung über ein Notaranderkonto zweckmäßiger ist, entscheidet sich im Einzelfall. In vielen Fällen kann eine Direktzahlung genauso sicher durchgeführt werden wie eine Zahlung über ein Notaranderkonto.

Bei vereinbarter Direktzahlung (ohne Zwischenschaltung eines Notaranderkontos) muss der Käufer erst bezahlen, wenn er vom Notar eine sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“ erhalten hat. Wenn die Immobilie finanziert ist, hat der Käufer zwei unterschiedliche Zahlungen zu leisten:

• Eine Überweisung an das Kreditinstitut des Verkäufers, damit noch eventuell bestehende Baufinanzierungsdarlehen getilgt werden können.
• Den verbleibenden Restbetrag zahlt er direkt auf das private Konto des Verkäufers.

Zur Absicherung der vollständigen Kaufpreiserstattung über Direktzahlung kann der Eigentümer vom Käufer eine Bankbürgschaft einfordern.

Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos ist bei einem Grundstückskauf nicht zwingend vorgeschrieben. Ganz im Gegenteil: § 54a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) sieht sogar einen Vorrang für die Zahlungsabwicklung ohne Notaranderkonto vor: Der Notar darf ein Notaranderkonto nur dann einrichten, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der Vertragsparteien gegeben ist.

Daher muss der beurkundende Notar vorrangig versuchen, eine Abwicklung durch Direktzahlung zu erreichen. Dabei spielen die Wünsche der Vertragsparteien keine Rolle: Es kommt allein darauf an, ob die Einrichtung eines Notaranderkontos sachlich notwendig ist.

Ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ zur Einrichtung eines Notaranderkontos (gemäß § 54a Absatz 2 Nummer 1 BeurkG) liegt NICHT vor, wenn die Vertragsparteien die Einrichtung eines Notaranderkontos wünschen.

Ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ ist jedoch gegeben,

• wenn der Käufer den Immobilienkaufpreis über mehrere Kreditinstitute finanziert oder mehrere Gläubigerbanken des Verkäufers abgelöst werden sollen. In diesen Fällen lassen sich komplizierte Zahlungsströme über ein Notaranderkonto sinnvoll koordinieren.
• wenn sich eine Immobilie in der Zwangsverwaltung befindet. Der Zwangsverwaltungsgläubiger wird der Einstellung des Zwangsverfahrens nämlich nur dann zustimmen, wenn er sichergehen kann, dass er die von ihm geforderte Zahlung erhält. Damit der Notar dem Zwangsverwaltungsgläubiger die Sicherheit der Zahlung bestätigen kann, muss der Kaufpreis zuvor auf einem Notaranderkonto hinterlegt werden.

Wenn bestehende Verbindlichkeiten des Verkäufers abgelöst werden sollen, so hat das bisher finanzierende Institut ein Interesse daran, den Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt in Höhe der noch valutierenden Kredite zu erhalten. Diesem Sicherungsinteresse der Bank des Verkäufers kann durch Einrichtung eines Notaranderkontos entsprochen werden. Allerdings sollte der Käufer für diesen Fall darauf bestehen, dass der Verkäufer die Kosten für das Notaranderkonto vollständig übernimmt.

Das „berechtigte Sicherungsinteresse“ der Bank des Verkäufers kann aber auch durch eine Bankbestätigung des Kreditinstituts des Käufers befriedigt werden – beispielsweise auf der Grundlage einer kostengünstigeren Bankbürgschaft.

Ein  „berechtigtes Sicherungsinteresse“ wird auch dann angenommen, wenn die Übergabe der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt, also vor der Kaufpreiszahlung, erfolgen soll. Dann sichert der auf ein Notaranderkonto eingezahlte Geldbetrag die Kaufpreisforderung des Verkäufers. Allerdings könnte das Sicherungsinteresse des Verkäufers in diesem Fall auch durch eine kostengünstigere Bankbürgschaft des Käufers befriedigt werden, wie der untenstehende Kostenvergleich zeigt.

Die Kosten für ein Notaranderkonto richten sich nach der Höhe der Auszahlungen. Oft wird in Kaufverträgen eine Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart. Die Berechnung der Kosten orientiert sich an den §§ 3, 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes und dessen Anlagen 1 (Ziffer 25300) und 2, jeweils Tabelle B.

Bei einer Auszahlung von 50.000 Euro berechnet der Notar zum Beispiel 165 Euro. Eine Auszahlung von 65.000 Euro kostet 192 Euro (gemäß § 34 Absatz 2 GNotKG: zusätzlich 27 Euro). Außerdem müssen Sie damit rechnen, die Kontoführungsgebühren zu übernehmen.

Bei einem Immobilienkaufpreis von 230.000 Euro entstehen für ein Notaranderkonto Kosten in Höhe von 485 Euro (s. Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG), Tabelle B). Höhere Kosten entstehen bei Teilauszahlungen („Kosten je Auszahlung“, s. GNotKG Anlage 1, Gebührennummer 25300).

Die Kosten einer Bankbürgschaft liegen zum Vergleich monatlich zwischen 19,17 Euro und 76,67 Euro (bei einer angenommenen Zinsbandbreite von etwa 1,0 bis 4,0 Prozent) zuzüglich einer häufig berechneten Bearbeitungsgebühr (etwa 50 Euro). Die berechneten Zinsen/Provisionen für Bankbürgschaften sind abhängig vom allgemeinen Zinsniveau, von der Zins- und Gebührengestaltung des jeweiligen Kreditinstituts und von der Bonität des Immobilienkäufers.

Da Notaranderkonten nur auf Guthabenbasis geführt werden dürfen, fallen niemals Sollzinsen an. Relevant sind also die Habenzinsen, die während des Anlagezeitraums auf einem Notaranderkonto entstehen. Diese erhält die gemäß notariellem Vertrag berechtigte Person.  

Auch eine Aufteilung der Guthabenzinsen ist möglich: Der Käufer kann beispielsweise die Zinsen bis zur Kaufpreisfälligkeit erhalten, während dem Verkäufer die nach diesem Zeitpunkt entstehenden Zinsen zugebilligt werden.

Der Notar erhält als Kontoinhaber die Steuerbescheinigung gemäß § 45a des Einkommensteuergesetzes von der kontoführenden Bank. Werden die Zinsen auf Käufer und Verkäufer verteilt, so bescheinigt der Notar den Vertragsparteien ihren Zinsanteil auf beglaubigten Kopien.

Wenn Sie ein Notaranderkonto für den Immobilienverkauf nutzen, ist der Ablauf der Zahlung wie folgt:  

• Nachdem der Immobilienkauf notariell beurkundet wurde, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.
• Zugleich holt der Notar die Löschungsbewilligungen für die in den Abteilungen II und III des Grundbuches eingetragenen Belastungen ein.
• Zudem lässt sich der Notar den Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht bestätigen.
• Wo nötig, holt der Notar erforderliche vormundschaftsgerichtliche oder sanierungsrechtliche Genehmigungen ein.
• Sobald alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar den Käufer schriftlich über die Kaufpreisfälligkeit. Der Käufer überweist nun den Kaufpreis auf das vereinbarte Notaranderkonto.
• Nach Zahlungseingang übergibt der Verkäufer die Immobilie an den Käufer. Zeitgleich erklärt der Verkäufer gegenüber dem Notar sein Einverständnis mit der Eigentumsumschreibung.
• Zuletzt beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Löschung der bisherigen Belastungen in den Abteilungen II und III und führt die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer aus.

Der Notar darf kein eigenes Guthaben auf das Notaranderkonto einzahlen. Selbstverständlich darf er das auf dem Konto befindliche Guthaben auch nicht für eigene Zwecke verwenden. Sollte der Notar Gläubiger haben, sind die Vertragsparteien des Notaranderkontos für Pfändungen geschützt. Das Guthaben auf dem Konto gehört nämlich nicht zum Vermögen des Notars. Außerdem sollten Sie wissen, dass die kontoführende Bank weder ein AGB-Pfandrecht noch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Absatz 1 BGB) oder ein Aufrechnungsrecht (§ 387 BGB) im Hinblick auf Forderungen geltend machen darf, die sie eventuell gegenüber dem Notar hat.