Kaufpreisfälligkeit & Zahlungsabwicklung: Wichtige Regelungen im Kaufvertrag

Käufer und Verkäufer haben sich über den Verkauf einer Immobilie geeinigt – aber wie erfolgt eigentlich die Zahlungsabwicklung? Für einen reibungslosen, sicheren und zuverlässigen Ablauf sind die Vertragsdetails entscheidend. Wie die Kaufpreisfälligkeit im Kaufvertrag geregelt wird und welche Fälligkeitsvoraussetzungen üblicherweise gelten, lesen Sie in diesem Beitrag.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, geht es meist um Beträge im sechsstelligen Bereich. Daher zielen die gesetzlichen Regelungen darauf ab, sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer maximale Sicherheit zu garantieren. Die Bedingungen zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung sind im Kaufvertrag festgelegt. Sie sollen sicherstellen, dass

• der Verkäufer das Eigentum am Grundstück erst dann überträgt, wenn er die komplette Kaufpreissumme erhalten hat, und
• der Käufer erst dann eine Zahlung leistet, wenn sichergestellt ist, dass er bei Entrichtung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer das Eigentum an der Immobilie erhält.

Um den Käufer zu schützen, wird der Kaufpreis erst fällig, wenn zuvor vereinbarte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Der zuständige Notar überwacht das Einhalten der vertraglichen Bedingungen. Anhand der folgenden Checkliste sehen Sie, welche Schritte bis zur tatsächlichen Kaufpreisfälligkeit üblicherweise erledigt werden müssen:

1. Schritt: Eine Auflassungsvormerkung ist für den Käufer in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen worden.
2. Schritt: Alle Unterlagen, die zur Löschung der Belastungen im Grundbuch erforderlich sind, liegen dem Notar vor, soweit sie vom Käufer nicht übernommen werden sollen.
3. Schritt: Die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, hat bescheinigt, dass sie vom gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.
4. Schritt: Wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen nachweislich erfüllt wurden, sendet der Notar eine Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises an den Käufer. 

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags übersendet der Notar eine Vertragsausfertigung an das Grundbuchamt und beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sperrvermerk im Grundbuch, der den Käufer schützt: Jeder interessierte Dritte kann nach dem Grundbucheintrag der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entnehmen, dass die Immobilie bereits unter notarieller Beurkundung verkauft wurde. Damit ist ein gutgläubiger Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer ausgeschlossen.

Für Grundbuchbelastungen, die der Käufer vertragsgemäß nicht übernehmen soll, holt der Notar Löschungsunterlagen ein. Dazu gehört zum Beispiel die Sterbeurkunde eines verstorbenen Berechtigten, falls ein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht vorliegt. Auch die Löschungsbewilligung einer finanzierenden Bank kann bei vorhandenen Grundschulden relevant sein, um Grundpfandrechte zu löschen. Dafür muss der Verkäufer gegebenenfalls das Darlehen komplett zurückzahlen. Er kann die Grundpfandrechte aber auch auf eine andere Immobilie übertragen.

Rechtlich gesehen hat die Gemeinde, in der sich die entsprechende Immobilie befindet, ein Vorkaufsrecht. Davon macht sie jedoch nur selten Gebrauch. Der Notar kümmert sich darum, die offizielle Verzichtserklärung einzuholen, um die Formalitäten abzusichern.

Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung, die sogenannte Fälligkeitsmitteilung, an den Käufer. Häufig wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zu zahlen ist.

Wie lange es genau dauert, bis der Notar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer versendet, hängt maßgeblich von den Bearbeitungszeiten der zuständigen Ämter, Behörden und Institutionen ab. Die übliche Spanne beträgt vier bis sechs Wochen, in Einzelfällen können aber auch mehr als zwei Monate vergehen. 

Nicht nur die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit werden im Kaufvertrag geregelt, sondern auch die Zahlungsabwicklung. Dies ist vor allem für den Käufer und Neueigentümer der Immobilie relevant.

Üblicherweise wird der Kaufpreis als Einmalbetrag gezahlt. Möglich ist zwar auch eine Ratenzahlung, doch können hierbei Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Zeitpunktes entstehen, wann das Grundstückseigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Anstelle der Vereinbarung einer längeren Dauer der Ratenzahlung sollten Sie daher die Aufnahme eines Baufinanzierungsdarlehens durch den Käufer grundsätzlich vorziehen.

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrags, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu, die sogenannte Leibrente. Wichtig ist es in jedem Fall, die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag detailliert festzuhalten. Wird beispielsweise ein Kauf auf Rentenbasis in Betracht gezogen, sollten sich beide Vertragsparteien mit dem beauftragten Notar zusammensetzen und klare Regelungen in den Kaufvertrag aufnehmen.

Die meisten Immobilienkäufer benötigen ein Bankdarlehen für den Kauf. Erfolgt die Finanzierung der Immobilie ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen, so überweist der Käufer seine Eigenmittel in einigen Fällen zunächst auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer. Die Bank überweist das Darlehen nach Erhalt des Nachweises der Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.

Makler berät umfassen zur Abwicklung

Immobilienmakler unterstützen Sie nicht nur während der Käufer- oder Objektsuche, sondern auch bei der späteren Abwicklung des Immobiliengeschäfts. Bei aufkommenden Fragen zur Zahlungsabwicklung können sich sowohl Käufer als auch Verkäufer an den beauftragten Makler wenden.

Die Kaufpreiszahlung wird häufig über ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgeführt, das auch als Notaranderkonto bekannt ist. Die Zwischenschaltung dient als zusätzliche Sicherheit, dass der Kaufpreis gegen Übertragung des Eigentums an der veräußerten Immobilie und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird. Der Notar fungiert hier als neutrale Instanz, auf die sich Käufer und Verkäufer verlassen können.

Die Höhe der Gebühren für Notare sind nach dem Geschäftswert gestaffelt (§ 34 GNotKG). Beachten Sie allerdings, dass Sie für jede Auszahlung eine Einzelabrechnung vom Notar erhalten. Daher ist es günstiger, die Kaufpreissumme in einem Zug über das Notaranderkonto überweisen lassen.

Hier eine Beispielrechnung für die Gebühren eines Notaranderkontos: Bei einem von einem Notaranderkonto ausgezahlten Kaufpreis von 200.000 Euro sind gemäß Anlage 2 zum GNotKG 435,00 Euro Gebühren fällig. Liegt die vom Notar von einem Notaranderkonto ausgezahlte Summe bei 220.000 Euro, so berechnen sich die Notarkosten wie folgt:

• 435,00 Euro für die ersten 200.000 Euro (siehe vorangegangenes Beispiel)
• zuzüglich 50 Euro für die letzten 20.000 Euro: Gemäß § 34 Abs. 2 GNotKG sind bis zu einem Gesamtgeschäftswert von 500.000 Euro für jeden angefangenen Betrag von weiteren 30.000 Euro zusätzlich 50 Euro Notargebühren zu entrichten.

Somit fallen bei einer Auszahlungssumme von 220.000 Euro insgesamt 485,00 Euro Gebühren für die Inanspruchnahme des Notaranderkonto an.

Die Zahlung über ein Notaranderkonto ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Auch eine Direktzahlung an den Verkäufer ist zulässig: Nach § 54a Abs. 2 Nr. 1 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) braucht es für die Einrichtung von Notaranderkonten sogar ein berechtigtes Sicherungsinteresse der beteiligten Vertragsparteien. Die sachliche Notwendigkeit entscheidet in jedem Einzelfall, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird oder ob der Käufer direkt auf ein Konto des Verkäufers überweist.

Eine weitere Möglichkeit, den Kaufpreis an den Verkäufer zu übermitteln, ist die finanzierende Bank. Sind alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit gegeben, übermittelt der Käufer seinem Kreditinstitut alle Nachweise sowie einen Zahlungsauftrag. Die Kaufpreisabwicklung übernimmt dann die Bank. 

Dieses Vorgehen bietet dem Käufer weitere Sicherheit, wenn der Verkäufer den Zahlungseingang nicht bestätigt. Ist dies der Fall, kann der Notar den Nachweis der Kaufpreiszahlung auch beim involvierten Kreditinstitut anfragen und die Eigentumsumschreibung ohne Bestätigung durch den Verkäufer veranlassen. 

Für die Kaufpreiszahlung ist es außerdem relevant, ob Sie das Haus verkaufen trotz Kredit. Entweder wird dann die Restschuld durch den Kaufpreis getilgt oder das bestehende Darlehen wird vom Käufer übernommen.

Der Gläubiger, dessen Darlehen abgelöst werden soll, übersendet dem Notar eine Löschungsbewilligung mit der treuhänderischen Auflage, erst nach Zahlungseingang von ihr Gebrauch zu machen. Die Bank teilt dem Notar mit, welcher Betrag zur Ablösung des Kredits erforderlich ist und auf welches Konto der Ablösebetrag zu zahlen ist.

Möglich ist aber auch die Übernahme bestehender Bankdarlehen durch den Käufer, falls das Kreditinstitut dem Wechsel des Darlehensnehmers zustimmt. Übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen, so vermindert sich seine Zahlungsverpflichtung um den noch ausstehenden Kreditbetrag.

Nach Eingang der Kaufpreiszahlung auf dem Notaranderkonto veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Haben Käufer und Verkäufer die direkte Kaufpreiszahlung vereinbart, so veranlasst der Notar die Grundbuchänderung erst, nachdem ihm der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt hat. Diese ist ein zentraler Schritt im Verkaufsprozess.

Sollte der Verkäufer die Kaufpreiszahlung trotz Erhalt nicht bestätigen, kann der Notar alternativ Nachweise bei der finanzierenden Bank sowie Kontoauszüge anfordern. Wenn ein Notaranderkonto in Anspruch genommen wird, überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer, der den Geldeingang bestätigen muss.

Sobald der Verkäufer den Geldeingang bestätigt, wird der Käufer in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen. Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der Bank, die das Immobiliendarlehen gewährt, erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs.

Es kommt manchmal vor, dass Käufer früher einziehen möchten. Eventuell steht ihre bisherige Wohnung nur noch zeitlich begrenzt zur Verfügung oder sie wollen rasch mit der Renovierung beginnen. Einigen sich die Vertragsparteien auf eine Hausverkauf-Übergabe vor Kaufpreiszahlung, so sollte diese Regelung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden.

Trotz Zahlung über ein Notaranderkonto gilt: Von einer Schlüsselübergabe vor Kaufpreiserstattung ist grundsätzlich abzuraten! Wenn die Wohnung oder das Haus von den Käufern bereits renoviert oder bezogen ist und die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, können für den Verkäufer Schwierigkeiten entstehen.

Um den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern, enthält der Notarvertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer unterwirft. Sollte der Käufer die vereinbarte Zahlung trotz Kaufpreisfälligkeit nicht leisten, kann der Verkäufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitintensives Klageverfahren anzustrengen.

Bezahlt der Käufer nicht rechtzeitig, gerät er sofort in Verzug. Hierfür ist keine separate Mahnung notwendig. Die Zahlung der Verzugszinsen ist in § 288 Abs.1 S. 1 BGB geregelt. Die Höhe der Verzugszinsen orientiert sich am Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank. 

Zusätzlich zu den Verzugszinsen können nach §288, Abs. 4 BGB zusätzlich Verzugsschäden geltend gemacht werden. Dabei handelt es sich um Schäden, die durch das Ausbleiben der Kaufpreiszahlung entstanden sind. 

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur unter bestimmten Umständen möglich. Leistet der Käufer beispielsweise die Zahlung des Kaufpreises nicht innerhalb der gesetzten Zahlungsfrist, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Hierfür muss er dem Käufer aber zunächst eine angemessene Nachfrist zur Begleichung seiner Schulden setzen.

Wenn der Käufer den Kaufpreis trotz gesetzter Nachfrist immer noch nicht zahlt, darf der Verkäufer durch eine einseitige Erklärung vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu beachten ist jedoch, dass diese Entscheidung endgültig und unwiderruflich ist. Die Kosten für die notwendige Rückabwicklung des Kaufvertrages muss dann der im Verzug stehende Käufer tragen.