Mehrfamilienhaus richtig verkaufen

Durch die Komplexität der Objekte, den viel höheren Verkaufspreis und die Unwissenheit von Verkäufern können bei Mehrfamilienhäusern viel schneller große finanzielle Schäden entstehen. Das geschieht z. B. durch Angaben der Eigentümer, die im Nachhinein nicht haltbar sind.

Das bedeutet, man geht als Verkäufer ein hohes Risiko ein, nach Abschluss des Notarvertrags in die Haftung genommen zu werden und dann nur einen Teil der Verkaufssumme zu sehen. Ein Beispiel ist die Angabe des Mietpreises als Summe, welche die Eigentümer am Ende des Monats auf ihrem Konto haben. Die Käufer tragen diesen Betrag oft gutgläubig ein und im Nachhinein stellt sich heraus, dass es sich um die Warmmiete handelte, von der verschiedenste Kosten abgezogen werden müssen. Somit stimmten die Angaben nicht und der Verkäufer bekommt am Ende viel weniger Erlös für sein Haus, als er erwartet hat.

Aus diesem Grund sollten sich Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit Verkaufsabsichten unbedingt im Vorfeld fachlich beraten lassen oder besser noch einen Makler beauftragen. Dieser bietet auch den Vorteil, den gesamten Verkauf abzuwickeln und die entsprechenden Unterlagen aufbereiten zu können.

Eigentümer denken meist, dass sie aufgrund ihrer Verwaltungserfahrung auch automatisch Kenntnisse für den Verkauf ihrer Immobilie besitzen. Oft entspricht die Verwaltung aber nicht den heutigen Mietgesetzen, sodass viele Probleme nach der Übergabe auftauchen können. Zum Beispiel ist das bei Mieterhöhungen der Fall, die nicht gesetzlich wirksam durchgeführt worden sind. Im bisherigen Mietverhältnis wurde das so hingenommen, aber beim neuen Eigentümerverhältnis wehren sich die Mieter dagegen. Dies kann dann rückwirkend einen negativen Einfluss auf den Kaufpreis haben.

Eigentümer stellen es sich oft einfach vor, auch ohne Kontakte ihre Immobilie zu veräußern. Man gibt eine Anzeige im Internet auf und es melden sich sehr viele Kaufinteressenten, meist Investoren. Hier ist es aber das große Problem, die Spreu vom Weizen zu trennen. Denn leider legen es viele Anleger darauf an, Privatleute „über den Tisch zu ziehen“. Unter Maklern sind diese natürlich bekannt.

Beim Verkauf stellt sich unter anderem die Frage, wem man vertrauliche Unterlagen wie bestehende Mietverträge offenlegt und die Erlaubnis erteilt, ein Objekt näher in Augenschein zu nehmen. Hinzu kommt die unterschiedliche Zahlungsmoral von Anlegern. Ohne Kenntnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt können Eigentümer natürlich ganz schnell in eine Falle tappen, die sie gar nicht überblicken. Makler hingegen profitieren von ihren langjährigen Erfahrungen mit verschiedenen Investoren.

Seit Anfang der 90er Jahre gab es in Berlin verstärkt Anfragen durch Rückübereignung von Immobilien. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind in vielen Großstädten wie in Hannover, Hamburg und Berlin in guten Lagen durchgehend angestiegen. Inzwischen hat sich der Verkaufspreis mindestens auf dem Niveau der 20-fachen Jahresnettomiete verfestigt. Wir haben viele Kunden, die zu diesem Preis Häuser sofort und ohne Exposé oder Rückfrage bei der Bank kaufen.

In Berlin werden Mehrfamilienhäuser in Spandau schon anders gehandelt als im Prenzlauer Berg oder in Charlottenburg, sodass man sagen kann: „Mieteinnahme ist nicht alles“. Die Lage ist besonders entscheidend für den steigenden Anteil von Investoren, die bisher vermietete Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen umwandeln möchten. Investoren achten daher ganz besonders auf eine sehr gute Lage.

Sie müssen die Unterschiede der einzelnen Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses berücksichtigen. Es gibt zum Beispiel Wohnungen im Dachgeschoss ohne Fahrstuhl oder Wohnungen im Erdgeschoss, die schattiger liegen. Diese bringen natürlich weniger Kaufpreis pro Quadratmeter als eine Wohnung im ersten oder zweiten Obergeschoss. Zu unterscheiden ist auch der Grundriss: Hat die Wohnung ein innenliegendes Bad? Wie ist die Ausstattung? Hier wird dann für das ganze Gebäude ein Mittelwert genommen, der zugleich als Vergleichswert dient.

Hier in Berlin machen diese Investoren einen sehr hohen Anteil aus. Meiner Erfahrung nach würde ich sagen, 80 Prozent planen eine derartige Umwandlung.

Wir haben in Deutschland zunehmend Mietgesetze, die eine Vermietung sehr schwierig machen, wie z. B. die Mietpreisbremse. Aber auch Sanierungsauflagen oder Modernisierungsumlagen reduzieren die Möglichkeiten für zukünftige Vermieter. Somit gibt es immer mehr Investoren, die Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen umwandeln. Meist wird den bisherigen Mietern die Kaufoption angeboten, aber wenn diese nicht kaufen können oder wollen, wird die Wohnung anderweitig angeboten.

Ich rate unseren Kunden davon ab, Mehrfamilienhäuser vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Denn die erhoffte Gewinnmaximierung tritt in der Regel nicht ein. Zum einen muss man für eine notwendige Teilungserklärung mit Kosten von 10.000 bis 15.000 Euro je nach Objekt rechnen. Diesen finanziellen und zeitlichen Aufwand muss der private Verkäufer übernehmen. Zum anderen hat ein Käufer möglicherweise ganz andere Vorstellungen davon, wie er Dachbodenflächen oder Kellerflächen zuordnen möchte. Vielleicht möchte er auch das Dach noch ausbauen, was eine neue Teilungserklärung erfordern würde. Somit sollte man beim Verkauf eines gesamten Hauses die Aufteilung lieber direkt dem zukünftigen Erwerber überlassen. Aufteilen sollte der Verkäufer nur, wenn er den schrittweisen Verkauf der einzelnen Wohnungen in Betracht zieht.

Ja, wir haben Verkäufer, denen es wichtig ist, dass die Mieter auch nach dem Verkauf in ihren Wohnungen bleiben können. Hier haben wir spezielle Käuferkunden, die z. B. schon andere Objekte gekauft haben und von denen wir wissen, dass die Mieterstruktur erhalten bleibt. So können wir Verkäufern zeigen, wer ihr Objekt kauft und was mit einem Haus geschieht. Außerdem kann man als Verkäufer auch Sozialklauseln im Kaufvertrag vereinbaren, um die Mieter zu schützen.

Das Vorkaufsrecht der Mieter kann nur berücksichtigt werden, wenn einzelne Wohnungen verkauft werden sollen. Beim kompletten Hausverkauf haben Mieter kein Vorkaufsrecht. Allerdings wird das Vorkaufsrecht von Gemeinden immer mehr an Bedeutung gewinnen. Denn durch den zunehmenden Zuzug von Menschen aus anderen Ländern geraten die Gemeinden unter enormen Druck, Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Gemeinden haben jahrzehntelang ihr Vorkaufsrecht nicht wahrgenommen – zukünftig kann es aber gut sein, dass sie öfters darauf zurückgreifen werden.

Wir werden viel mit steuerlichen Fragen von Kunden konfrontiert, können aber als Makler nur auf den Steuerberater verweisen. Auf Wunsch können wir Hinweise darauf geben, was der Kunde den Steuerberater fragen sollte, wie z. B. „Ist sein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll?“

Generell fragen Kunden nach steuerlichen Regelungen, die allgemein für Immobilien gelten, wie etwa Haltefristen. Wenn man ein Objekt etwa erst für fünf Jahre besitzt und innerhalb der letzten fünf Jahre schon drei Objekte verkauft hat, dann sollte man erst einmal abwarten. Denn die „Drei-Objekt-Grenze“ führt anderenfalls dazu, dass man Steuern auf den Verkaufserlös zahlen muss. Auch die Frist für die Spekulationssteuer ist zu beachten.

Im Erbfall gibt es ebenfalls steuerliche Besonderheiten im Erbfall. Man muss nämlich den Wert der Immobilie auf Basis des örtlichen Mietspiegels schätzen, ohne die tatsächliche Miete zu berücksichtigen. Das heißt, wenn die Miete bei 3,50 Euro lag, der Mietspiegel aber bei 5,00 Euro liegt, wird man 5,00 Euro pro Quadratmeter für ein geerbtes Mehrfamilienhaus versteuern müssen.

Das Wichtigste für den Verkauf ist die vollständige Zusammenstellung aller Unterlagen. Verkäufer sollten vom Bauamt die komplette Bauakte des Objekts mit allen Grundrissen und eventuellen Baugenehmigungen für Umbauten anfordern und kopieren. Hierdurch kann man verhindern, dass man beispielsweise ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Baugenehmigung verkauft.

In der Praxis ist es erstaunlich, wie unwissend die Verkäufer manchmal sind. Das gilt nicht nur für die Eigenschaften der Immobilie, sondern auch für das Grundbuch. Manchmal sind nämlich die Verkäufer gar nicht als Eigentümer eingetragen oder werden von alten Grundschulden überrascht. Normalerweise kann man sich eine Löschungsbewilligung von der Bank besorgen, wenn das Darlehen bezahlt ist. Sollten die Grundschulden allerdings sehr alt sein, ist es unter Umständen gar nicht so leicht, rechtzeitig zum Notartermin die nötigen Dokumente vorzulegen.

Man kann sich sehr gut auf den Verkauf vorbereiten, indem man die Rechnungen für alle haustechnischen Anlagen soweit rückwirkend wie möglich vorzeigt. Idealerweise sollten Käufer diese aufbewahren oder wiederbeschaffen, um zumindest eine Kopie vorrätig zu haben. Die Dokumentation sollte weit über die sonst üblichen zehn Jahre für Rechnungen hinausgehen, da ein Dach zum Beispiel 80 Jahre alt sein kann. Hier ist es wichtig dokumentieren zu können, dass alle Leistungen fachgerecht ausgeführt wurden. Auch die regelmäßige Wartung von Öltanks sollte durch alte Rechnungen nachvollziehbar sein.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die ausführliche Dokumentation der Mieterkorrespondenz, insbesondere aller Mietverträge. Hier sind die entsprechenden Schreiben wichtig. Wann ist welche Mieterhöhung erfolgt? Gibt es dafür eine Vereinbarung und hat der Mieter das anerkannt? Welche Mietmängel gab es während der Mietzeit? Solche Schreiben sollten ordentlich in der Mieterakte vorrätig gehalten werden, damit der zukünftige Eigentümer sich von der Nachhaltigkeit des Mietwertes ein Bild machen kann. Das ist für Investoren eine entscheidende Grundlage für ihre Kaufentscheidung.

Ich habe schon viele Hinweise dazu gegeben, welche Fallstricke unter Umständen einen privaten Verkäufer erwarten können.

Mindestens genauso wichtig sind aber auch folgende Punkte:

1. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um einen erheblichen Vermögenswert, mit dem man nicht spielen sollte.
   Der Versuch, die Immobilie „erst einmal allein zu verkaufen“, ist hier noch weniger angebracht als bei anderen Immobilien. Denn der eventuelle Verlust bei einem Mehrfamilienhaus ist wesentlich härter zu verschmerzen.
   Ein guter Makler besitzt immer eine Vermögensschaden-Versicherung, falls doch einmal etwas schief gehen sollte. Dies Risiko trägt der Verkäufer sonst ganz allein!
2. Jeder Verkauf hat auch eine emotionale Seite, meistens beim Verkäufer.
   Einen unabhängigen Profi zur Seite zu haben, der den Verkauf nach rationalen Gesichtspunkten sachgerecht durchführt, ist vor allem bei den Kaufpreisverhandlungen und der Kaufpreissicherung ein absoluter Vorteil für den Verkäufer. 
3. Der Verkäufer hat mit einem Makler einen versierten Berater an seiner Seite.
   Gerade Verkäufer mit einem nur durchschnittlichen Wissen zum Immobilienmarkt schätzen einen Makler. Denn so können sie sich über ihre eigenen Ideen zum Verkauf austauschen und diese mit Hilfe des Maklers umsetzen.