Immobilie über Bieterverfahren veräußern

Beim Bieterverfahren können Sie viele Interessenten für Ihre Immobilie finden, die mit einem geringeren Preis in das Bieterverfahren einsteigen. Idealerweise ist es so möglich, durch die verschiedenen Gebote einen besonders guten Verkaufspreis zu erzielen oder eine nur schwer verkäufliche Immobilie auf den Markt zu bringen. Hier erfahren Sie, wie das Bieterverfahren funktioniert, welche verschiedenen Varianten es gibt und welche Chancen und Risiken das Verfahren birgt.

Das Bieterverfahren (auch „offenes“ oder „privates“ Bieterverfahren) unterscheidet sich von der üblichen Vorgehensweise beim Hausverkauf dadurch, dass die Preisvorstellungen durch die Kaufinteressenten geäußert werden. Sie als Verkäufer legen den Preis nicht fest, sondern nehmen Angebote entgegen und entscheiden sich für den besten Preis.

Beim Bieterverfahren handelt es sich weder um eine Hausversteigerung noch um eine Auktion. Sie sind als Eigentümer der Immobilie beim Bieterverfahren nämlich nicht zur Annahme eines Gebots verpflichtet. Auch die abgegebenen Gebote sind rechtlich nicht verbindlich. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer beim Bieterverfahren erst durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.

Bei einer Immobilien-Auktion geben die Kaufinteressenten hingegen verbindliche Angebote ab. Vorteilhaft ist eine Auktion insbesondere dann, wenn der Verkäufer den realistischen Marktwert einer Immobilie nicht kennt. Im Unterschied zu einer Zwangsversteigerung behält der Hauseigentümer beim Hausverkauf durch Bieterverfahren völlige Entscheidungsfreiheit über die Veräußerung seiner Immobilie.

Die Regeln eines Bieterverfahrens können individuell gestaltet werden. Unerlässlich für den Erfolg jedes Bieterverfahrens ist jedoch eine kontinuierliche Kommunikation mit den Kaufinteressenten, die stets angemessen informiert werden müssen. Das gesamte Bieterverfahren sollte im Regelfall in höchstens drei Monaten abgewickelt sein.

Folgen Sie diesen Schritten, um das Bieterverfahren optimal zu organisieren:

Wenden Sie sich zunächst an einen mit dem Bieterverfahren vertrauten Immobilienmakler, um einen reibungsfreien und professionellen Ablauf des Bieterverfahrens sicherzustellen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann potenzielle Kaufinteressenten aus seiner Kundendatei auf den bevorstehenden Hausverkauf im Bieterverfahren ansprechen.

Der Makler führt zunächst eine Objektbesichtigung durch und ermittelt auf Basis seiner Marktkenntnisse und Erfahrungen den Wert der Immobilie. Möglich ist aber auch die Einschaltung eines Sachverständigen, der den Verkehrswert durch ein Wertgutachten ermittelt. Der Immobilienmakler benötigt dann etwa zwei Wochen für die Zusammenstellung der relevanten Unterlagen und für die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés.

Anschließend beginnt die Bewerbung der Immobilie, für die Sie ein bis zwei Monate veranschlagen sollten. Die Bewerbung des Objekts erfolgt durch Anzeigenschaltung in regionalen und/oder überregionalen Zeitungen sowie auf einschlägigen Internetportalen. Häufig wird eine Immobilie im Bieterverfahren ohne Angabe von Kaufpreis bzw. Verkehrswert angeboten. Möglich ist aber auch die Angabe eines Mindestgebots.

In der Anzeige wird teilweise bereits ein fester Besichtigungstermin genannt, um möglichst viele Interessenten für einen bestimmten Termin zu gewinnen. Zu den Regeln für das Bieterverfahren gehört auch, dass in der Anzeige ein Hinweis auf das Bieterverfahren enthalten sein muss. Damit Sie als Eigentümer das Letztentscheidungsrecht über die Annahme oder Ablehnung von Geboten behalten, ist auch in alle anderen Werbemaßnahmen der Hinweis „Eigentümerzustimmung vorbehalten“ aufzunehmen.

Alle Kaufinteressenten werden zu einem gemeinsamen Besichtigungstermin eingeladen („Open-House-Veranstaltung“ oder „offene Bieterbesichtigung“ der Immobilie). Damit entfällt für Sie der Aufwand, zahlreiche einzelne Besichtigungstermine zu organisieren.

Während des gemeinsamen Termins kann sich jeder der Kaufinteressenten vor Ort ein eigenes Bild der zum Verkauf stehenden Immobilie verschaffen, Fragen an Hauseigentümer und Makler stellen und sich dann einen ihm angemessen erscheinenden Kaufpreis überlegen.

Der Besichtigungstermin kann auch unter Einbeziehung von Handwerkern und Sachverständigen durchgeführt werden, um Kaufinteressenten ausreichende Gelegenheit zur Bildung ihrer Preisvorstellungen zu geben. Die potenziellen Käufer erhalten anlässlich des Besichtigungstermins auch einen Eindruck von der Zahl der Interessenten. Eine hohe Besucherzahl verstärkt regelmäßig das Kaufinteresse und veranlasst zu marktgerechten Geboten.

Entsprechend der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) müssen Sie bis zum Besichtigungstermin einen Energieausweis für die Immobilie ausstellen lassen, in dem die Energiekennwerte einer Immobilien eingetragen sind.

Während des Besichtigungstermins wird eine Bietfrist bekanntgegeben. Während dieser Frist können Kaufinteressenten Gebote für die Immobilie abgeben. Die Bietfrist umfasst meistens nicht mehr als zwei bis drei Wochen. Sie als Hauseigentümer entscheiden, ob Sie ein Mindestgebot festlegen möchten.

Jeder Interessent erhält meistens die Möglichkeit, nur ein einziges Gebot bis zum Ende der Bietfrist abzugeben. Wer an einem Haus ernsthaft interessiert ist, der wird oft kurz vor Ende der Bietfrist ein entsprechend hohes, marktgerechtes Kaufangebot übermitteln. Dagegen wird Bietern bei einem „dynamischen Bieterverfahren“ das Recht eingeräumt, ihre Gebote während der Bietfrist zu verändern.

Bei geringer Resonanz auf die Einladung zum ersten Besichtigungstermin empfiehlt sich die Verlängerung der Bietfrist um etwa zwei bis drei Wochen und die Durchführung eines weiteren Besichtigungstermins. Neben einer einmaligen (oder auch wiederholten) „Massenbesichtigung“ können vor der Bietfrist auch Einzeltermine durchgeführt werden. Auch während der Bietfrist sind Nachbesichtigungen mit Interessenten möglich.

Nach Ablauf der Bietfrist entscheiden Sie dann darüber, ob und wenn ja, welches Angebot Sie annehmen. Auf ein weit unter dem Verkehrswert liegendes Gebot müssen Sie sich nicht einlassen. Sie müssen sich auch nicht für das höchste Gebot entscheiden, sondern dürfen in freier Entscheidung ein anderes Gebot auswählen oder alle Gebote ablehnen.

Für Nachverhandlungen bei eventuell erforderlichen Renovierungen oder zwecks Vereinbarung eines Übergabetermins sollten etwa zwei Wochen veranschlagt werden.

Sobald sich Käufer und Verkäufer über die Konditionen des Hausverkaufs geeinigt haben, kann die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen. Erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags verpflichten sich Käufer und Verkäufer zur Zahlung des Kaufpreises bzw. zur Übertragung des Eigentums am Grundstück.

Sie können das Bieterverfahren auch online durchführen, indem die Kaufinteressenten über eine Plattform in einem festgelegten Zeitfenster bieten. Als Verkäufer erhalten Sie Zugangsdaten für einen geschützten Bereich und können darin auf die Gebote der Bieter reagieren. Normalerweise können alle Interessenten das jeweilige Höchstgebot sehen und eventuelle Änderungen verfolgen. Dadurch ist das Online-Bieterverfahren besonders transparent. Es empfiehlt sich, das Zeitfenster zur Abgabe der Gebote auf wenige Stunden zu reduzieren.

Als Verkäufer können Sie so in kurzer Zeit einen hohen Preis erzielen und zugleich alle Bietenden informieren. Dieses Prozedere ist leicht und schnell durchzuführen und erfreut sich wachsender Beliebtheit. Für Sie bedeutet es letztendlich weniger Aufwand.

Eine weitere Entscheidung, die Sie treffen müssen, liegt in der Art des Bieterverfahrens.

Wenn Sie einen attraktiven Preis erzielen, ist das strukturierte Bieterverfahren eine gute Wahl. Dieses folgt einem klar definierten Ablauf, was Ihre Verkaufschancen erhöhen kann. Sowohl für Sie als Verkäufer als auch für die Kaufinteressenten ist Transparenz hier eine Priorität und es gibt eine objektive Entscheidungsgrundlage. Dieses Verfahren besteht aus mehreren Stufen, die immer gleich sind. 

Bei einem offenen Bieterverfahren hingegen gibt es zunächst eine „Open House“-Besichtigung, mit der Sie Kaufinteressenten anlocken. Erst danach werden die Interessenten dazu aufgefordert, auf Wunsch ein Gebot abzugeben. Sie lernen das Objekt also erst kennen. Dieses Verfahren eignet sich dann, wenn Sie noch keine Interessenten haben.

Mit einem privaten Bieterverfahren ist manchmal auch das offene Verfahren gemeint. Wichtig ist hier, dass Sie eine Privatperson sind, die ihr Haus verkaufen möchten. Der Begriff soll das Vorgehen von der Versteigerung und der Auktion abgrenzen. In einem öffentlichen Bieterverfahren (Vorsicht, Verwechslungsgefahr!) hingegen sind öffentliche Gebietskörperschaften wie die Gemeinde oder das Bundesland vertreten. Diese schreiben das Bieterverfahren öffentlich aus.

Wie immer beim Immobilienverkauf ist es auch beim Bieterverfahren empfehlenswert, einen Makler zur Unterstützung heranzuziehen. Insbesondere dann, wenn Sie noch keine Erfahrung mit diesem Verfahren haben, sollten Sie sich beraten lassen. Der Makler erstellt ein ausführliches Exposé Ihrer Immobilie, kontaktiert mögliche Kaufinteressenten und organisiert den Ablauf des Bieterverfahrens. Er kann Ihnen auch empfehlen, welches Bieterverfahren sich in Ihrem Fall am besten eignet.

Obwohl das Bieterverfahren keine zeitaufwändigen Preisverhandlungen mit sich bringt, fällt ein Arbeitsaufwand bei der Vermarktung und der Kontaktierung der Bieter an. Diesen können Sie an den Makler abgeben, der noch dazu als Experte die besten Kontakte hat und für Sie alle Angebote sammelt. Am Ende erhalten Sie eine Liste mit den unverbindlichen Kaufangeboten und können Ihre Entscheidung treffen. Wie auch beim herkömmlichen Hausverkauf zahlen Sie je nach Bundesland maximal die Hälfte der Kosten für den Makler. In einigen Bundesländern muss der Käufer die Maklerprovision sogar komplett übernehmen. Die Investition lohnt sich also für Sie.

• Das Verfahren kann meist schnell durchgeführt werden
• Es ist effizient, da mehrere Interessenten zeitgleich Gebote abgeben können
• Preiserhöhender Wettbewerb zwischen den Kaufinteressenten
• Kaufinteressenten können über bisher abgegebene Gebote informiert werden, um ihr Angebot gegebenenfalls nachzubessern
• Der Verkäufer muss keine direkten Preisverhandlungen führen 
• Käufer unter Zeitdruck erhalten durch das kürzere Bieterverfahren schneller ihre Wunschimmobilie und reduzieren so doppelte Unterhaltskosten
• Der Hauseigentümer ist nicht an ein bestimmtes (Höchst-) Gebot gebunden. Ein Risiko eines ungewollt niedrigen Kaufpreises besteht nicht.

• Bei den sonst üblichen Einzelbesichtigungen kann individueller auf den jeweiligen Kaufinteressenten und dessen Fragen eingegangen werden
• Zu Beginn eines Hausverkauf Bieterverfahrens entsteht ein erhöhter Aufwand bei der Vorbereitung und Durchführung der Immobilien-Präsentation
• Den potenziellen Bietern müssen die Bieterverfahren Regeln sorgfältig erklärt werden

Bevor Sie sich für das Bieterverfahren entscheiden, sollten Sie sich mit den verschiedenen Chancen und Risiken beschäftigen. 

Chancen bietet das Verfahren vor allem dann, wenn Sie den Wettbewerb fördern möchten, um den besten Kaufpreis zu erzielen. Wenn Sie zum Beispiel dringend den Gewinn benötigen, können Sie im Interesse eines schnellen Vorgehens zum Bieterverfahren greifen. Auch, wenn Ihre Immobilie schwer zu bewerten ist, kann sich das Verfahren anbieten. Dabei sollten Sie mit einer guten Lage punkten können. Dann bieten die Interessenten Ihnen trotz Sanierungsbedarf oder anderer eventuell vorhandener Komplikationen einen fairen Preis für Ihr Objekt.

Außerdem haben Sie die Möglichkeit, ein schwer verkaufbares Haus im Bieterverfahren auf den Markt zu bringen. Falls Ihre bisherigen Verkaufsversuche wenig erfolgreich waren, haben Sie hier noch eine weitere Chance, um einen größeren Kreis an Interessenten zu erreichen. Falls Ihre Immobilie jedoch im Gegenteil sehr beliebt ist und Sie eine starke Nachfrage erwarten, können Sie durch die Gebote den Kaufpreis noch in die Höhe treiben.

Zu den Risiken beim Bieterverfahren gehört, dass der Interessent sein Angebot jederzeit zurücknehmen darf und der Verkauf dadurch platzt. Manche Interessenten sind auch aufgrund der Wettbewerbssituation abgeschreckt. Als Verkäufer können Sie nicht sicher sein, dass ausreichend Interessenten zum Besichtigungstermin kommen, die ernste Kaufabsichten haben. Es besteht die Gefahr, dass Interessenten aus Spaß mitbieten.

Wichtig ist, dass in jedem Fall beim Immobilienverkauf nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Sicherheit gibt. Davor kann der Kunde noch abspringen.

Das Bieterverfahren eignet sich besonders für Häuser, die sich in einer guten Lage befinden, aber in größerem Umfang renovierungsbedürftig sind. Für solche Immobilien gibt es zwar oft zahlreiche Interessenten, doch deren Marktwert-Einschätzungen weichen vermutlich stark voneinander ab.

Vermeintlich „unverkäufliche“ Immobilien erhalten durch ein Bieterverfahren eine erhöhte Aufmerksamkeit.

Bieterverfahren beim Verkauf von Immobilien werden auch dann gerne durchgeführt, wenn der Hausverkäufer rasch Liquidität benötigt – beispielsweise, wenn ein Kreditinstitut auf die rasche Rückzahlung eines Darlehens drängt oder aus anderen Gründen eine schnelle Abwicklung des Immobilienverkaufs angestrebt wird. Das Bieterverfahren gegen Höchstgebot erlaubt Ihnen einen schnellen Verkauf zu einem akzeptablen Verkaufspreis.