Die Wohnflächenberechnung ist sowohl bei Mietimmobilien als auch bei Verkaufsobjekten ein wichtiger Aspekt. Einerseits orientiert sich die monatliche Miete an der Wohnflächenzahl und andererseits wirkt sich die Wohnfläche stark auf den Immobilienwert aus. Wie die Wohnfläche korrekt berechnet wird und welche Aspekte dabei beachtet werden müssen, lesen Sie hier.
Wohnflächenberechnung: Wohnfläche korrekt ermitteln
Das Wichtigste in Kürze
Bei Immobilien, die für private Wohnzwecke genutzt werden, wird die Wohnflächenberechnung anhand der Wohnflächenverordnung vorgenommen.
Die Wohnflächenberechnung bei gewerblich genutzten Immobilien erfolgt üblicherweise mithilfe der DIN-Norm 277.
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Inhaltsverzeichnis
In jedem Mietvertrag wird die Wohnfläche als zentrale Bezugsgröße angeführt. Die Höhe der Miete hängt beispielsweise unmittelbar von der Wohnflächenzahl ab. Daher haben insbesondere Mieter ein großes Interesse daran, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch tatsächlich so stimmt. Denn: Je mehr Fläche eine Wohnung hat, desto höher fällt die Miete aus.
Doch auch im Zuge von Immobilienkäufen ist es wichtig, die genaue Wohnfläche des Objekts zu ermitteln. Schließlich geht die Größe als maßgeblicher Faktor in die Wertermittlung von Immobilien mit ein. Hat die zugrundeliegende Berechnung Fehler, kann dies zu einem ungerechtfertigten Kaufpreis der Immobilie beitragen.
Es gibt in Deutschland insgesamt drei verschiedene Möglichkeiten, um die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen:
- Wohnflächenverordnung
- DIN-Norm 277
- II. Berechnungsverordnung (in 2004 wurde die Wohnflächenberechnung nach §§ 42–44 II. BV durch Vorschriften der Wohnflächenverordnung ersetzt)
Durch die unterschiedlichen Methoden können sich Abweichungen von bis zu 40 Prozent ergeben. Folgende Unterschiede zwischen der Wohnflächenverordnung und der DIN-Norm 277 sollten Sie kennen:
| Wohnflächenverordnung | Berechnung nach DIN 277 |
| Grundfläche und Wohnfläche können voneinander abweichen | Grundfläche und Wohnfläche (bei der DIN-Norm 277 als „Nutzfläche“ bezeichnet) sind identisch |
| Raumhöhe macht einen rechnerischen Unterschied | Raumhöhe wirkt sich nicht auf die Berechnung aus |
| Terrassen, Loggien und Balkone zählen zu 25 bis 50 Prozent als Wohnfläche | Terrassen, Loggien und Balkone zählen vollständig als Wohnfläche bzw. Nutzfläche |
| Räume wie Keller oder Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche; unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen zu 50 Prozent und beheizte zu 100 Prozent | Keller und Waschküche zählen vollständig und unabhängig von der Beheizung zählen Schwimmbäder und Wintergärten als Wohnfläche bzw. Nutzfläche |
Gebäude mit Errichtungsdatum nach 01.01.2004
Für Gebäude, die nach dem 01.01.2004 gebaut wurden, gilt die Wohnflächenverordnung. Für Immobilien, die vor diesem Datum gebaut worden sind, greift die im Mietvertrag festgelegte Berechnungsgrundlage. Wenn keine angegeben ist, unterliegen die Gebäude automatisch der Wohnflächenverordnung.
Abhängig von der Berechnungsmethode werden Flächen unterschiedlich gezählt und teils auf verschiedene Weise gewichtet. Daher ist eine Berechnung oft nicht ganz eindeutig möglich. Nachstehend bieten wir Ihnen einen Überblick, welche Unterschiede es zwischen den beiden Normen gibt.
| Räumlichkeit | Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung | Nutzfläche nach DIN-Norm 277 |
| Wohnzimmer | Ja | Ja |
| Keller, Waschküche, Heizungsräume und Garagen | Nein | Ja |
| Balkone, Terrassen und Loggien | Bis maximal 50 Prozent | Ja |
| Räume mit einer Höhe von unter einem Meter | Nein | Ja |
| Räume mit einer Höhe zwischen einem und zwei Meter | Zu 50 Prozent | Ja |
| Räume mit einer Höhe über zwei Meter | Ja | Ja |
Grundsätzlich kann jede Privatperson die Wohnfläche einer Immobilie berechnen. Alternativ dazu kann auch ein Gutachten in Auftrag gegeben werden. Vor dem Immobilienverkauf sollten die Angaben zur Wohnfläche unbedingt genau geprüft werden. Einerseits können Abweichungen bei der Wohnflächenberechnung dazu führen, dass der Immobilienwert zu hoch eingeschätzt wird; andererseits laufen Verkäufer mit einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung Gefahr, dass Käufer im Nachhinein Schadensersatzforderungen geltend machen.
Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind Vermieter dazu verpflichtet, die exakte Wohnfläche zu ermitteln und auf Basis dieses Wertes die entsprechende Mietanhebung vorzunehmen. Sollte eine erneute Wohnflächenberechnung durch den Mieter beispielsweise ergeben, dass die Wohnflächenzahl kleiner als der Wert im Mietvertrag ist, müssen vorgenommene oder geplante Mieterhöhungen neu berechnet werden.
FAQ: Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
- Was gehört alles zur Wohnflächenberechnung?
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Welche Flächen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden und wie manche Flächen wie etwa Balkone gewichtet werden, ist von der Art und Weise der Berechnung abhängig. Für Wohnräume gelten üblicherweise die Vorgaben der Wohnflächenverordnung. Demnach zählen Flächen mit einer Höhe von unter einem Meter nicht als Wohnfläche. Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Meter zählen nur zu 50 Prozent als Wohnfläche.
- Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung?
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Für die Wohnflächenberechnung müssen alle Flächen genau erfasst werden. Abhängig davon, welches Verfahren herangezogen wird, werden anschließend einfach alle Flächen summiert oder es ist nötig, einzelne Flächen zu gewichten bzw. wieder abzuziehen.
- Was zählt zur Wohnfläche im Einfamilienhaus?
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Zur Wohnfläche im Einfamilienhaus gehören nach der Wohnflächenverordnung alle Räume mit einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern. Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Meter zählen nur zu 50 Prozent. Flächen, die eine Deckenhöhe unter einem Meter haben, werden nicht zur Wohnfläche gerechnet. Auch Räume wie Keller, Waschküche, Heizungsräume oder Garagen sind keine Wohnfläche.
- Kann man eine Wohnflächenberechnung selbst machen?
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Die Wohnfläche kann auch selbst berechnet werden. Für juristische Zwecke ist hingegen ein professionelles Gutachten empfehlenswert oder sogar notwendig.
- Sind Küche und Bad Wohnfläche?
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Bad und Küche werden zur Wohnfläche gezählt. Ausnahmen bestehen, wenn die Raumhöhe durch eine Dachschräge nicht voll gegeben ist und die Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung kalkuliert wird.
