Maklercourtage: Wie hoch sie ausfällt und wer sie zahlt

Wird ein Makler mit der Vermittlung von Immobilien betraut, erhält er im Erfolgsfall eine Bezahlung. Diese wird Maklerprovision oder Maklercourtage genannt. Während bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnraum das Bestellerprinzip gilt, besteht bei privaten Verkäufen von Wohnimmobilien ein abgeschwächtes Bestellerprinzip. Hier lesen Sie alles Wissenswerte rund um die Maklercourtage.

Ein Immobilienmakler hat für seine Bemühungen im Erfolgsfall einen Provisionsanspruch. Dies ist bei Käufen oder Verkäufen immer dann der Fall, wenn beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben haben und dieser notariell beurkundet wurde.

Die Höhe der Maklercourtage kann zwischen Auftraggeber und Makler grundsätzlich frei verhandelt werden. Meistens gelten jedoch ortsübliche Provisionssätze. Die Höhe der Maklercourtage hängt dabei unmittelbar vom vereinbarten Kaufpreis ab. 

Wird ein Makler beauftragt, Mietobjekte zu vermitteln, besteht der Provisionsanspruch des Maklers erst mit dem erfolgreichen Zustandekommen eines Mietvertrages. 

Voraussetzung für den Provisionsanspruch: 

• Es wurde ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen.
• Die Tätigkeiten des Maklers haben zum Abschluss eines Kaufvertrags oder Mietvertrags geführt. 

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird der sogenannte Mäklerlohn in § 652 geregelt. Der Gesetzgeber sieht hier vor, dass die Pflicht zur Lohnzahlung für die Maklertätigkeit nur dann besteht, wenn die Maklertätigkeit nachweisbar zum Vertragsabschluss geführt hat. Im Streitfall muss der Makler den Erfolg seiner Tätigkeit gegebenenfalls nachweisen. Die Höhe der Maklercourtage wird im Gesetz nicht festgelegt und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. 

Anstelle des Begriffs „Maklercourtage“ wird häufig auch von „Courtage“ oder „Kurtage“ gesprochen. Einen Unterschied zwischen der Maklerprovision und der Maklercourtage gibt es jedoch nicht. Beide Begriffe bezeichnen denselben Sachverhalt.  

Ein weiterer Begriff, der als Synonym verwendet wird, ist die Maklergebühr.

Bei der Maklercourtage unterscheiden sich die Regelungen, je nachdem, ob es um einen Miet- oder Kaufvertrag geht.

Bei der Suche nach einem neuen Mieter oder einer neuen Mietwohnung gilt das Bestellerprinzip (siehe auch Maklerprovision Vermietung). Wer den Makler beauftragt hat, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Mieter den Makler, gilt eine gesetzliche Deckelung der Provision. Der Makler darf dann maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Höhe der Courtage hingegen freie Verhandlungssache. 

Bis 2020 war es in einigen Bundesländern gängige Praxis, dass der Käufer einer Immobilie die Maklercourtage komplett zahlen musste. Seit dem 23.12.2020 gibt es hier klare gesetzliche Regelungen, die insbesondere private Immobilienkäufer entlasten sollen.

Nach § 656d BGB darf der Verkäufer als alleiniger Auftraggeber nicht mehr die vollständige Maklercourtage auf den Käufer umwälzen. Er bleibt mindestens zur Zahlung der hälftigen Provision verpflichtet. Es handelt sich in der Praxis also um ein abgeschwächtes Bestellerprinzip. 

Diese gesetzliche Neuregelung findet jedoch nur Anwendung bei Kaufverträgen für Wohnimmobilien, die zu privaten Wohnzwecke genutzt werden, wie einem Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung. Außerdem muss es sich bei dem Auftraggeber um eine Privatperson handeln.

Oft wird ein Immobilienmakler vom Verkäufer beauftragt. Er kann aber auch für beide Parteien tätig werden. In diesem Fall gilt, dass er unparteilich sein muss und beispielsweise nicht in Kaufpreisverhandlungen eingreift. Nach § 656c Abs. 1 S. 1 BGB muss der Makler bei einer Doppeltätigkeit von beiden Parteien die gleiche Courtage verlangen. Hat der Immobilienmakler hingegen eine unentgeltliche Tätigkeit mit einer Partei des Kaufvertrags vereinbart, so darf er von der anderen Partei auch keine Maklercourtage verlangen (§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB).

Möchte ein Makler für seine Tätigkeit bezahlt werden, so muss er dies schriftlich im Vorfeld vereinbaren – und zwar sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer. Die meisten Makler nutzen Maklerverträge oder Nachweisbestätigungen, welche sie im Vorfeld von den Vertragspartnern unterzeichnen lassen. 

Die Höhe der Maklercourtage richtet sich in erster Linie danach, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder eine Immobilie vermieten. Außerdem spielen bundeslandspezifische Regelungen eine Rolle und ob die Höhe frei verhandelbar ist. 

Deutschlandweit liegt bei privaten Immobilienverkäufen die Courtage inklusive Mehrwertsteuer derzeit zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Der Prozentsatz der Maklercourtage ist dabei von Bundesland zu Bundesland verschieden:

Handelt es sich um eine private Immobilienvermietung und ist der Mieter der Auftraggeber, darf die Provision maximal bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen (§ 3 Abs. 1 WoVermRG). Ist der Auftraggeber ein Vermieter einer Wohnimmobilie, so gilt diese Regelung nicht. Die Höhe der Maklercourtage kann frei verhandelt werden. 

Wir nehmen als Beispiel eine Eigentumswohnung in Bayern, für die ein Kaufpreis von 100.000 Euro vereinbart wurde. Die vereinbarte Provision liegt bei 7,14 Prozent. Die Rechnung sieht dabei wie folgt aus: 100.000 € x 7,14 % = 7.140 €. Die Gesamtcourtage wird dann durch beide Parteien geteilt. 

Zu beachten ist, dass ein alleiniger Auftraggeber zuerst seinen Anteil an der Maklercourtage begleichen muss, bevor der Anteil der anderen Partei fällig wird (§ 656d BGB). 

Grundsätzlich ist die Maklercourtage im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei verhandelbar. Die genaue Höhe der Provision sollte jedoch stets im Maklervertrag festgehalten werden.