Home Staging

Unser Experten-Interview zum Thema Home Staging mit Iris Houghton

Wie kamen Sie zum Home Staging?

Ausgangspunkt war die unbefriedigende Suche nach meinem eigenen neuen Zuhause. Viele Wege waren umsonst, denn meist war ganz schnell klar: „Das ist es nicht!“ Aber es gab auch das Erlebnis des „sich auf Anhieb richtig wohl fühlen“. Woran das lag?

1. Fühlten wir uns als Kaufinteressenten ernst genommen und wertgeschätzt. Und
2. waren die Immobilien einfach schön und haben ein „Wow“-Gefühl ausgelöst.

Aus diesen Erfahrungen entstand die Idee und Begeisterung, Home Staging zum Beruf zu machen. Grundlage war meine Ausbildung in England, um die Techniken wirklich zu lernen. Wenn ich einfach so blind losgelaufen wäre, hätte sich für mich der Beruf als Home Stagerin mit Sicherheit nicht so erfolgreich entwickelt.

Wieso gewinnt Home Staging auch in Deutschland immer mehr Bedeutung beim Immobilienverkauf?

Dadurch, dass wir heute vorrangig erst einmal Immobilien im Internet suchen, ist der erste Eindruck viel wichtiger geworden. Der Daumen geht schneller runter, wenn nicht sofort Interesse besteht. Ohne dass sofort die Lust auf eine Besichtigung geweckt wird, kommt überhaupt niemand. 

Das liegt auch daran, dass die meisten Käufer wenig Zeit haben. Sie möchten ihre Traumimmobilie nach wenigen Besichtigungen gefunden haben – und die wollen sie direkt sehen und sich nicht vorstellen müssen.

Wann ergibt Home Staging Sinn?

Home Staging macht fast immer, aber besonders für alle Immobilienverkäufer Sinn, die ihr Haus oder ihre Wohnung zu einem guten Preis zeitnah veräußern möchten. Durch die optimale Präsentation der Immobilie werden die Verkaufschancen in Hinblick auf Zeit und Preis deutlich erhöht. 

Home Staging macht keinen Sinn bei Immobilien, die aufgrund ihrer Lage und ihres direkten Umfelds nicht viele Kaufinteressenten und nicht viel Konkurrenz haben werden. Dies ist z. B. die Lage neben einer TÜV-Abnahmestelle oder eines Rockerclubs. Solche Immobilien verkaufen sich über den Preis, nicht über eine optimale Präsentation. 

Professionelle Home Stager nehmen Aufträge unter den Umständen nicht an, weil sie die Verkaufskriterien nicht beeinflussen können.

Warum wird beim Home Staging ein leer stehendes Haus möbliert?

Jeder weiß aus eigener Erfahrung: Kommt man in ein leeres Zimmer, schätzt man die Größe völlig falsch ein. Hinterher wundert man sich, was in den kleinen Raum alles hineinpasst. Es fällt einfach schwer, sich in einem Zimmer etwas anderes vorzustellen, als das, was man sieht. Aus diesem Grund ist eine der wichtigsten Aufgaben des Home Staging, ein leeres Haus mit Möbeln zu bestücken.

Was sollte an Möbeln und Accessoires in einem gestagten Haus sein?

Viel weniger als die meisten denken. Die Möbel, die ich in leere Häuser stelle, sind immer reduziert. Sie zeigen die Nutzung des Raumes und geben ein Gefühl für die Zimmergröße.

Ansonsten ist aber das Credo des Home Staging: Weniger ist mehr! 

Überall darf nur 80 Prozent stehen bleiben, gerade in noch bewohnten Immobilien. Also: In jedem Regal, in jeder Schrankwand muss auch immer eine Fläche leer bleiben. Das lässt Räume „aufatmen“ und großzügiger wirken.

Können Sie uns ein besonders erfolgreiches Beispiel aus Ihrer Praxis als Home Stagerin nennen?

Mein allererstes Objekt ist zwei Jahre durch zwei erfolgreiche Maklerbüros vermarktet worden und es konnte nicht verkauft werden. Dann wurde ein drittes Maklerbüro beauftragt. Die Dame hat mich ins Boot geholt und die Immobilie war dann 18 Tage nach dem Staging vermittelt.

Worin sehen Sie die Erklärung für den erschwerten Verkauf von einigen Immobilien?

Man kann gar nicht sagen, dass das Objekt auf den ersten Blick so aussichtslos wirkt, es sticht einfach nur nicht heraus. Die Lage ist vielleicht nicht die Beste und das Haus sieht ganz normal aus, aber es beißt einfach keiner an. Die Immobilie spricht einfach den Bauch der Kaufinteressenten nicht an. Hier lohnt es sich dann, die Schokoladenseite des Objekts herauszustellen, um Atmosphäre und Persönlichkeit zu erzeugen, so wie wir es tun. 

Ich kenne auch das Beispiel einer Neubauwohnung, die frisch gestrichen war, neues Laminat verlegt worden war, aber es fand sich kein Interessent. Nach dem Home Staging war die Wohnung drei Wochen später verkauft. Die Wohnung wirkte bis dahin beliebig, wie eine Packung im Regal. Aber eine Immobilie muss irgendwie direkt ansprechen, damit bei der heutigen Auswahl im Internet das Gefühl ausgelöst wird, hier lohnt es sich, meine Zeit für eine Besichtigung zu opfern.

Welche Gründe sprechen für professionelles Home Staging und worin liegt der Unterschied zum selber machen?​

Natürlich kann man Home Staging selber machen, es ist keine Raumfahrtechnik. Wenn man die Techniken gelernt hat, ist das möglich. Es ist aber unsere Erfahrung, dass man nicht so streng mit sich selbst ist. In einer Immobilie, in der man selber lebt, wird man sehr schnell betriebsblind. Man selbst sieht nicht die Notwendigkeit etwas zu verändern, wenn man es schön findet. Der persönliche Geschmack spricht aber nicht jedermann an. 

Das Ziel von Home Staging ist ja, die größtmögliche Gruppe von Kaufinteressenten für sich zu gewinnen. Ein professionelles Auge geht da neutral ran und wir haben einen großen Fundus an Möbeln und Dekorationsartikeln, die man zu Hause nicht hat. Der neutrale Blick bezieht sich auch auf die Menge der Möbel. Wenn man selber in einer Immobilie lebt, empfindet man ja seine Möbel nicht als zu viel. Ein Home Stager sagt aber: „Eine Besichtigung ist eine unnatürliche Situation, wo auf dem gleichen Fleck zur gleichen Zeit vier bis fünf Leute rumlaufen. Da wirken Räumlichkeiten schnell eng und voll.“

Im Home Staging ist man deshalb sehr streng mit der Entscheidung, was an Möbeln drinbleiben darf.

Was kostet professionelles und individuelles Home Staging ungefähr?

Wir sagen grundsätzlich so grob ein bis drei Prozent des Verkaufspreises. Das liegt daran, dass bei einer Immobilie, die sehr viel teurer ist, normalerweise die Kaufinteressenten auch erwarten, dass dort hochwertige Möbel stehen. Bestenfalls möchten sie direkt einziehen können. Bei Immobilien, die niedrigpreisig sind, muss man beispielsweise nicht unbedingt den Teppichboden auswechseln. Die Leute denken sich, dass sie für das Geld selber einen neuen Teppich reinlegen können. 

Wir erstellen für jeden Auftrag einen individuellen Kostenvoranschlag und wir sichern als Mitglieder des Berufsverbands zu, dass niemals ein Euro verschwendet wird. Jeder Euro, den wir berechnen, dient dem Verkauf der Immobilie. Die Preise sind auch wegen der verschiedenen Ausgangsbedingungen so unterschiedlich. 

Es gibt Beispiele, da ist das Haus gerade erst gestrichen worden und es stehen schöne, hochwertige Möbel drin. Dann kostet Home Staging natürlich sehr viel weniger als bei einer sogenannten „geerbten Immobilie“. Hier muss meist erst einmal alles rausgestellt werden, weil gar nichts von dem verwendet werden kann, was vorhanden ist. Es müssen dann komplett neue Möbel gestellt werden. Außerdem müssen wir noch von innen alles streichen und reinigen lassen. Da liegen die Leistungen dann bei drei Prozent des Verkaufspreises.

Wie erfolgt üblicherweise die Abrechnung?

Wir haben ja einen Kostenvoranschlag, der klarstellt, wie die Kosten insgesamt entstehen. Da sind die einzelnen Positionen, z. B. Mietmöbel, Reinigung, Gartenarbeiten, Streicharbeiten, etc. explizit aufgeführt.

Abgerechnet wird der gesamte Endpreis. Wobei es sehr unterschiedlich ist, wer ihn erstattet. Manchmal wird er von Verkäufern und manchmal von Maklern bezahlt, mit denen wir kooperieren. Es gibt auch Fälle, da wird der Endpreis anteilig von beiden erstattet, also die Makler beteiligen sich an den Kosten.

Wie ist Ihr Eindruck der Bedeutung von Home Staging bei Maklern?

Home Staging hilft jedem Verkäufer, egal ob er einen privaten oder gewerblichen Hintergrund hat. Die meisten meiner Maklerpartner überzeugen inzwischen ihre Kunden, dass sich die Investition in Home Staging lohnt. Toll ist aber auch die Reaktion von Maklern, wenn man sie erst dann hinzuzieht, wenn man das Haus durch Home Staging vorbereitet hat. Der Profi-Verkäufer erkennt nämlich sofort, wie viel leichter und besser er solch ein Schmuckstück verkaufen kann, davon ist er selbst begeistert. Das überträgt sich dann auf seine Gesprächsführung und seine Überzeugungskraft und das spüren die Käufer.

Wie läuft die Zusammenarbeit mit Maklern grundsätzlich?

Die Zusammenarbeit läuft immer besser. Nicht nur nach meinen persönlichen Erfahrungen, sondern auch bei allen Mitgliedern des Berufsverbands. Wir haben inzwischen über 220 eingetragene Mitglieder, die deutschlandweit organisiert sind. Insgesamt stellen wir alle fest, dass mehr und mehr Makler bereit sind, sich an den Kosten zu beteiligen. Die Erfahrungen sind so gut, dass die fortschrittlich denkenden Makler Home Staging wirklich standardmäßig in ihr Verkaufsprogramm aufgenommen haben.

Wie erfährt man als Immobilienverkäufer von der Möglichkeit des Home Staging?

Der Berufsverband des DGHR, der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign sieht es als eine wichtige Aufgabe, den Beruf und die Leistungen des Home Stagings bekannt zu machen. Dies geschieht über Pressearbeit, d.h. Veröffentlichungen, Vorträge, Messeständen etc. Der Berufsverband hat auch ein Anbieterverzeichnis, unter dem man uns finden kann.

Gibt es in Deutschland eine Ausbildung im Bereich Home Staging?

Ich persönlich habe ja in England meine Ausbildung zum Thema Home Staging gemacht. Neben den Techniken lernt man aber auch Businesspraktiken, d. h. das Berechnen von Preisen, das Berechnen von Mietmöbeln, den Investitionen, die notwendig sind. Die Ausbildung ist ein wichtiger Grundbaustein zum erfolgreichen Praktizieren von Home Staging.

Heute bin ich als Gründerin des Berufsverbands seit Juni 2010 verantwortlich für den Ausbildungsbereich. Wir bieten regelmäßig Schulungen an, wie auch ich sie damals erlebt habe. Mir war es wichtig, dass wir alle mit einem gewissen Standard arbeiten, um den neuen Beruf des Home Staging in Deutschland etablieren zu können. Dazu muss man Ausbildungsseminare anbieten, damit wir dort diese Standards vermitteln können. 

Grundvoraussetzung für das Erlernen von Home Staging ist nicht, wie viele vermuten, aus einem gestalterischen Beruf zu kommen. Es hilft, wenn man ein gewisses ästhetisches Grundgefühl hat. Man muss nicht besonders kreativ sein. Es sind Techniken, die man lernt. Home Staging ist kein Design, Home Staging ist ein Verkaufswerkzeug. Wenn Sie gerne mehr über die Ausbildung zum Home Stager erfahren möchten können Sie hier Näheres zu den einzelnen Bausteinen des DGHR lesen.

Wie merkt man, dass man richtig gestaged hat?

Am Wohlfühleffekt, das ist ganz klar. Man hat richtig gestaged, wenn wirklich jeder gerne durch das Haus geht. Die Käufer haben dabei nicht mehr das Gefühl, sie gehen durch ein fremdes oder altes oder gebrauchtes Haus. Sie merken einfach nur von der ersten Sekunde an, dass sie sich hier wohlfühlen. Und wo man sich wohlfühlt, da kann man sich vorstellen, selbst zu Hause zu sein.