Hausverkauf durch Betreuer

Klare rechtliche Regelungen ermöglichen die Veräußerung einer Immobilie auch durch einen Betreuer. Zur Absicherung ist es wichtig, ein offizielles Wertgutachten einzuholen und den Immobilienverkauf erst dann abzuschließen, wenn die Genehmigung vom Betreuungsgericht vorliegt. Hier erfahren Sie mehr über die zu erfüllenden Voraussetzungen und erhalten auch als Käufer wichtige Hinweise für den Hausverkauf durch Betreuer.

Ein (rechtlicher) Betreuer nimmt unter Aufsicht des Betreuungsgerichts die gesetzliche Vertretung für einen Volljährigen wahr, der aufgrund einer psychischen Erkrankung oder einer Behinderung ganz oder teilweise seine Angelegenheiten nicht selbst erledigen kann. Die rechtliche Betreuung ist zu unterscheiden von einer Betreuung aus sozialen oder gesundheitlichen Gründen.

Rechtsgrundlagen der rechtlichen Betreuung sind die §§ 1896 ff BGB. Dort ist festgelegt, dass der Betreuer den Betreuten im Rahmen seines gerichtlich festgelegten Aufgabenbereichs vertritt, und zwar sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich. Die Willenserklärungen des Betreuers gelten gemäß § 164 BGB für und gegen den Betreuten.

Betreute Personen bleiben grundsätzlich geschäftsfähig - es sei denn, es wird in einem separaten Rechtsverfahren Geschäftsunfähigkeit festgestellt.

Ein Hausverkauf durch einen Betreuer setzt eine wirksame gerichtliche Bestellung zum Betreuer voraus. Diese schließt inhaltlich auch den Verkauf einer Immobilie des Betreuten ein. Beachten Sie für diesen Prozess die folgenden rechtlichen Vorgaben:

Gemäß §§ 1828, 1829 BGB sollte eine Genehmigung für den Immobilienverkauf durch das Betreuungsgericht bereits vor einer Rechtshandlung (z. B. Abschluss eines Vertrags zum Verkauf einer Immobilie) eingeholt werden. So werden die vom Gericht vorab genehmigten Verträge mit Abgabe der Willenserklärung des Betreuers rechtswirksam. Liegt bei Vornahme einer Rechtshandlung durch den Betreuer noch keine gerichtliche Genehmigung vor, so ist das vom Betreuer im Namen des Betreuten getätigte Geschäft "schwebend unwirksam". Dies bedeutet, dass das Geschäft bei nachträglicher gerichtlicher Genehmigung wirksam, bei Verweigerung der Genehmigung jedoch unwirksam ist.

Grundstücksgeschäfte wie der Verkauf einer Immobilie erfordern gemäß § 1821 Absatz 1 Ziffer 1 BGB stets eine Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Betreuungsgericht prüft die Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit der Willenserklärung des Betreuten. Insbesondere muss das Rechtsgeschäft von der dem Betreuer erteilten Vertretungsbefugnis inhaltlich abgedeckt sein. Verstößt das Rechtgeschäft gegen ein Vertretungsverbot, so darf das Gericht keine Genehmigung erteilen.

Sollte das Gericht trotz eines Vertretungsverbotes eine Genehmigung aussprechen, so führt dies nicht zur Rechtswirksamkeit des Geschäfts. Nach allgemeiner Rechtsauffassung können Rechtsmängel, mit denen das Rechtsgeschäft behaftet ist (z. B. Gesetzesverstöße, eine erfolgte Anfechtung oder Sittenwidrigkeit) nicht durch eine gerichtliche Genehmigung „geheilt“ werden.

Die Rechtswirksamkeit der gerichtlichen Genehmigung setzt voraus, dass die Genehmigung gegenüber dem Betreuten erklärt wird. Zudem muss der Betreuer den Betreuten als Verfahrensbeteiligten informieren. Weitere Informationen hierzu finden Sie im §41 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG).

Innerhalb von zwei Wochen nach schriftlicher Bekanntgabe der gerichtlichen Genehmigung des Verkaufs gegenüber den Verfahrensbeteiligten kann Beschwerde eingelegt werden. Dies bei demjenigen Betreuungsgericht, das die Genehmigung erteilt hat. Eine Beschwerde ist vor allem dann sinnvoll, wenn Familienmitglieder vermuten, dass der Betreuer den Betreuten ausnutzt oder private Interessen am Immobilienverkauf hat.

Der Betreuer sollte mit dem Betreuungsgericht frühzeitig Kontakt aufnehmen, da die Erteilung der gerichtlichen Genehmigung für den Immobilienverkauf vier bis acht Wochen dauern kann. Innerhalb von 14 Tagen nach Bekanntgabe der Genehmigung kann zudem gegen den Beschluss des Gerichtes Widerspruch eingelegt werden. Erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist wird ein ggf. abgeschlossener Notarvertrag rechtswirksam.

Das Betreuungsgericht beauftragt zumeist einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens. Auf der Grundlage des Wertgutachtens legt der Betreuer dann den Verkaufspreis für die Immobilie fest. Dabei ist es wichtig, dass der Betreuer einen Preis mindestens in Höhe des im Wertgutachten genannten Immobilienwertes wählt. Preise unterhalb dieser Wertgrenze sind nicht genehmigungsfähig bzw. werden von einer erteilten gerichtlichen Genehmigung nicht abgedeckt.

Zu dem vom Betreuer festgelegten Verkaufspreis wird die Immobilie dann durch den Betreuer selbst oder durch einen Makler auf dem Immobilienmarkt angeboten. Wenn sich ein Käufer findet, sind beim Notartermin der Betreuer als Vertreter des Eigentümers und der Käufer als Vertragsparteien anwesend.

Hat das Gericht den Immobilienverkauf vor dem Notartermin genehmigt, so legt der Betreuer die Genehmigungsurkunde dem Notar vor. Andernfalls muss der Prozess nachträglich genehmigt werden, was aber nicht empfehlenswert ist. Nachdem der Kaufvertrag rechtswirksam geworden ist, erfolgt die Vertragsabwicklung. Dabei wird das Eigentum gegen Kaufpreiszahlung übertragen. Wenn der Käufer als Kreditsicherheit eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen lassen möchte, muss ebenfalls eine Genehmigung durch das Betreuungsgericht erteilt werden.

Der Betreuer sollte die Genehmigung rechtzeitig beim Betreuungsgericht beantragen, damit mögliche Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf frühzeitig erkannt werden. Dabei hat eine gerichtliche Genehmigung des Immobilienverkaufs lediglich den Charakter einer Gestattung. Die inhaltliche Verantwortung für die Veräußerung trägt der Betreuer auch nach der gerichtlichen Genehmigung.

Der Betreuer haftet gemäß §§ 1833, 1908i Absatz 1 BGB gegenüber dem Betreuten für fahrlässig oder vorsätzlich entstandene Schäden, die durch eine Pflichtverletzung hervorgerufen wurden. Für Pflichtverletzungen aus dem Betreuungsverhältnis haftet der Betreuer nur gegenüber dem Betreuten, nicht gegenüber anderen Personen. Ob eine Verletzung der Vermögenssorgepflicht vorliegt, prüfen die Gerichte anhand des Gesamtverhaltens des Betreuers.

Gerichte sehen es zum Beispiel als Pflichtverletzung an, wenn der Betreuer

• ein bebautes Grundstück in Zeiten allgemein ansteigender Immobilienpreise voreilig verkauft oder
• eine vorhandene Grundstücksbewertung unkritisch übernimmt.

Verfügt der Betreuer nicht über ausreichende Rechtskenntnisse, so kann er zur Einholung einer Rechtsauskunft beim Betreuungsgericht verpflichtet sein. Die Betreuungsgerichte haben eine Beratungsverpflichtung gegenüber den Betreuern.

Der Immobilienkäufer sollte sich anhand der gerichtlichen Bestellungsurkunde über das Vorliegen einer Betreuung informieren. Die Bestellungsurkunde weist den Betreuten und den Betreuer aus und definiert den Umfang der Betreuungsaufgaben. Essenziell ist es, dass der Betreuungsauftrag die Vermögenssorge einschließlich des zum Verkauf stehenden Grundstücks umfasst.

Außerdem ist auf eine Befristung der Betreuung zu achten: Häufig werden Betreuungen auf zwei Jahre befristet. Spätestens aber alle sieben Jahre entscheidet das Betreuungsgericht von Amts wegen über die Fortführung der Betreuung (§ 295 Absatz 2 FamFG).

Der Immobilienkäufer kann gemäß § 1830 BGB den Kaufvertrag widerrufen, wenn der Betreuer wahrheitswidrig das Vorliegen der Genehmigung des Betreuungsgerichts behauptet hat. Sollte der Käufer allerdings bei Vertragsabschluss wissen, dass die gerichtliche Genehmigung nicht vorliegt, ist dies nicht möglich.