Hausverkauf mit laufender Finanzierung

Nicht immer ist es sinnvoll, bei einem Hausverkauf einen bestehenden Immobilienkredit vorzeitig abzulösen. Wenn die finanzierende Bank zustimmt, kann nämlich auch der Käufer das Darlehen übernehmen und abbezahlen. Hier erfahren Sie, wie Sie vorgehen, um den Kredit abzulösen oder an den Käufer zu übertragen.

Unvorhergesehene Umstände wie eine Veränderung der familiären oder wirtschaftlichen Verhältnisse, ein berufsbedingt notwendiger Umzug oder ein Erbfall machen oft einen Immobilienverkauf erforderlich. Jedoch kann es sein, dass noch ein Baufinanzierungsdarlehen für diese Immobilie läuft.

Viele Verkäufer wissen nicht, dass ein Hausverkauf auch bei laufender Finanzierung möglich ist. Allerdings sind Bank und Kreditnehmer (Immobilieneigentümer) grundsätzlich an den abgeschlossenen Darlehensvertrag gebunden – zumindest während einer vereinbarten Zinsfestschreibungsfrist. Eine Darlehenskündigung durch den Darlehensnehmer setzt einen besonderen Grund voraus, der nach der Rechtsprechung zum Beispiel bei einem Verkauf der durch das Darlehen finanzierten Immobilie gegeben ist. Beabsichtigen Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer bezüglich des laufenden Darlehens einen Schuldnerwechsel, so bedarf es der Zustimmung der finanzierenden Bank.

Der Verkäufer kann anlässlich des Immobilienverkaufs die bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte löschen lassen. Anschließend werden dann die vom Käufer als Kreditsicherheit benötigten Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen.

Um die bei der Löschung und Neueintragung von Grundschulden oder Hypotheken entstehenden Kosten zu vermeiden, können Verkäufer und Käufer eine Darlehensübernahme durch den Käufer anstreben. Bei Vorliegen eines „besonderen Grundes“ muss das finanzierende Kreditinstitut dem Ablösungswunsch seines Kreditkunden entsprechen.

Der Begriff „Kreditablösung“ bezeichnet die Rückführung eines Kredites durch vorzeitige Rückzahlung – entweder durch eigene liquide Mittel (z. B. aus dem Verkaufserlös der Immobilie) oder durch Aufnahme eines Darlehens bei einer anderen Bank (Umschuldung).

Zu unterscheiden sind Kreditablösungen innerhalb und außerhalb einer Zinsbindungsfrist. Wird eine Kreditablösung innerhalb einer Zinsbindungsfrist, also „vorzeitig“, vorgenommen, so stellt das Kreditinstitut möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung.

Ob eine vorzeitige Ablösung eines Immobiliendarlehens sinnvoll ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Benötigt der Immobilienkäufer eine Finanzierung, so schließt er diese häufig bei seiner Hausbank und nicht bei der Bank des Immobilienverkäufers ab. Denn bei der eigenen Bank erhält der Käufer die Finanzierung normalerweise am schnellsten. Die Hausbank des Käufers wird aber eine Finanzierung gewöhnlich nur dann vornehmen, wenn ihr Grundpfandrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Dies setzt die Ablösung des bisherigen Darlehens und die Löschung aller bisher im Grundbuch eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken voraus. 

Käufer, die keine Finanzierung benötigen, sondern den Immobilienkauf aus eigenen Mitteln finanzieren, erwarten ein von grundpfandrechtlichen Belastungen freies Grundbuch.

Bei einer vorzeitigen Kreditablösung entstehen dem Verkäufer Kosten für die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechts. Diese Gebühren richten sich nach Art und Wert eines Geschäfts (§ 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes, GNotKG). Die Kostenhöhe wird nach § 34 Absatz 2 GNotKG ermittelt. Für die Kosten von Notar und Grundbuchamt gilt bei Grundbuchvorgängen die Tabelle B.

Grundbuchamt und Notar erhalten jeweils eine „halbe Gebühr“ (Teil 1, Abschnitt 1, Hauptabschnitt 4, Unterabschnitt 4, Nummer 14140 bzw. Teil 2, Hauptabschnitt 1, Abschnitt 2, Nummer 21201, Ziffer 4 der Anlage 1 zum GNotKG). 

Anlage 2 zum GNotKG enthält eine Gebührenstaffel. Aus dieser ergibt sich z. B. bei einer Grundschuld in Höhe 200.000 Euro eine „volle Gebühr“ in Höhe von 435 Euro (Tabelle B). Einschließlich Mehrwertsteuer (19 Prozent) muss der Verkäufer also 517,65 Euro für die Grundschuldlöschung bezahlen.

Wer seinen Darlehensvertrag rechtswirksam widerruft, der ist nicht zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet. Denn das am 21. März 2016 in Kraft getretene „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ bestimmt, dass alle bisher bestehenden „ewigen Widerrufsrechte“ mit Ablauf des 21. Juni 2016 enden. Somit gilt nach aktueller Rechtslage für Immobilienkredite generell ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Ist eine Widerrufserklärung fehlerhaft, so verlängert sich die Widerrufsfrist um ein Jahr.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte, die noch nicht ausgeübt wurden, zugunsten des Kreditnehmers in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen müssen. Eine entgegenstehende Vertragsklausel erklärte der BGH für unwirksam. Als Begründung führte der Bundesgerichtshof an, dass das Kreditinstitut seine Zinserwartungen bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages in Höhe der eingeräumten Sondertilgungen reduziert habe. Baufinanzierungskunden, die in der Vergangenheit eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, sind zu entsprechenden Rückforderungen berechtigt.

Wer seinen Darlehensvertrag rechtswirksam widerruft, der ist nicht zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet. Denn das am 21. März 2016 in Kraft getretene „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ bestimmt, dass alle bisher bestehenden „ewigen Widerrufsrechte“ mit Ablauf des 21. Juni 2016 enden. Somit gilt nach aktueller Rechtslage für Immobilienkredite generell ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Ist eine Widerrufserklärung fehlerhaft, so verlängert sich die Widerrufsfrist um ein Jahr.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte, die noch nicht ausgeübt wurden, zugunsten des Kreditnehmers in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen müssen. Eine entgegenstehende Vertragsklausel erklärte der BGH für unwirksam. Als Begründung führte der Bundesgerichtshof an, dass das Kreditinstitut seine Zinserwartungen bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages in Höhe der eingeräumten Sondertilgungen reduziert habe. Baufinanzierungskunden, die in der Vergangenheit eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, sind zu entsprechenden Rückforderungen berechtigt.

Allgemein gilt:

• Die Bank muss die Quellen und die Gültigkeitszeiträume der Zinssätze angeben, die ihrer Berechnung zugrunde liegen.
• Die Bankberechnung muss Angaben über die Höhe der Ihnen zugutekommenden Verwaltungs- und Risikokosten enthalten, die wegen der Verkürzung der Kreditlaufzeit eingespart werden.
• Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nicht auf die Ihnen noch zustehenden Sondertilgungsrechte berechnen.

Für die Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung sollten Sie zunächst selbst nachrechnen, ob der von der Bank angegebene Betrag stimmt. Nutzen Sie dafür einen kostenlosen Online-Finanzrechner. Verbleiben erhebliche Zweifel an der bankseitigen Berechnung, dann sollten Sie einen unabhängigen Finanz- oder Rechtsexperten mit einer eingehenden Überprüfung beauftragen.

Falls Fachgutachten Fehler der Bankberechnung zu Ihren Ungunsten bestätigen, dann sollten Sie Ihre Bank anschreiben und auf den mutmaßlichen Fehler hinweisen. Fügen Sie Ihrem Schreiben das Experten-Gutachten bei. Fordern Sie Ihr Kreditinstitut außerdem schriftlich zu einer Verringerung der Vorfälligkeitsentschädigung auf und setzen Sie Ihrer Bank eine Frist.

Wenn Ihre Bank Ihrer Aufforderung zur Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nachkommt, dann empfiehlt sich ggf. die Einschaltung eines Rechtsanwalts, mit dem Sie die weitere Vorgehensweise besprechen können. Berücksichtigen Sie jedoch auch, dass Ihnen bei Einholung eines fachlichen Rats Rechtsberatungskosten entstehen. Wenn Sie über eine Rechtsschutz-Versicherung verfügen, dann sollten Sie vor Kontaktaufnahme mit einem Rechtsanwalt klären, inwieweit der Versicherer zur Übernahme der Kosten bereit ist.

Lässt der Immobilienkäufer im Grundbuch eine von seiner finanzierenden Bank als Sicherheit geforderte Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro eintragen, so erhält das Grundbuchamt eine „volle Gebühr“ (Nummer 14121 der Anlage 1 zum BNotKG) und bei Eintragung von verbrieften Grundpfandrechten sogar 1,3 Gebühren (Nummer 14120). Der Notar erhält ebenfalls eine „volle Gebühr“ (Nummer 21200 der Anlage 1 zum BNotKG).

Diese zwei „vollen Gebühren“ summieren sich gemäß Anlage 2 GNotKG bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro auf 870 Euro. Bei Eintragung eines verbrieften Grundpfandrechtes entstehen sogar Gerichts- und Notarkosten von 1.000,50 Euro (2,3 Gebühren). Inklusive Mehrwertsteuer zahlt der Käufer in diesem Beispiel für die Bestellung seiner Grundschuld demnach 1.035,30 Euro (bzw. 1.190,60 Euro).

Für die Umschreibung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer entstehen bei einem Immobilienwert von beispielsweise 320.000 Euro folgende Kosten:

• für das Grundbuchamt: eine „volle Gebühr“ (Nummer 14110 der Anlage 1 des BNotKG)
• für den Notar: zwei „volle Gebühren“ (Nummer 21100)
• Gemäß Anlage 2, Tabelle B zum BNotKG bedeuten drei Gebühren bei einem Geschäftswert von 320.000 Euro Grundbuchamt- und Notarkosten in Höhe von 2.266,95 Euro (1.905 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer).

Außerdem müssen Käufer und Verkäufer die dem Grundbuchamt und dem Notar entstehenden Auslagen (z. B. für die Ausfertigung von Urkunden) nach Anlage 1, Teil 3 GNotKG übernehmen. Wir empfehlen Ihnen, im Kaufvertrag genau festzulegen, ob und wie Sie sich diese Kosten aufteilen.

Wenn der Darlehensnehmer (Immobilieneigentümer) sein Darlehen vorzeitig zurückführen möchte, so wird er zunächst seine Hausbank um Mitteilung bitten, welcher Betrag zur Ablösung des Kredites zu einem bestimmten Termin erforderlich ist. Dieser Betrag ist auch als Ablösesumme bekannt. Um die Zustimmung der Bank zur Ablösung zu erhalten, sollte der Darlehensnehmer auf das Vorliegen eines „besonderen Grundes“, nämlich den Immobilienverkauf, hinweisen.

Die Bank wird die Ablösesumme (ggf. unter Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung) ermitteln. Zu empfehlen ist eine gründliche Überprüfung der bankseitigen Berechnung durch den Darlehensnehmer. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann durchaus einen erheblichen Betrag erreichen. Daher kann der Verkäufer erst nach Kenntnis der Ablösesumme abschließend einschätzen, ob und zu welchem Preis ein Verkauf der Immobilie aktuell sinnvoll ist.

Kommt es zu einem notariellen Kaufvertrag, so überweist der Käufer den Kaufpreis zumeist auf ein Treuhandkonto eines Notars. Der Notar überweist anschließend den zur Ablösung des Darlehens erforderlichen Betrag an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer. Außerdem veranlasst er die folgenden Schritte:

1. die Übertragung des Eigentums an den Verkäufer gegen die Kaufpreiszahlung
2. die Löschung des bisherigen Grundpfandrechts im Grundbuch gegen Zahlung des Ablösebetrages
3. die Eintragung neuer Grundpfandrechte, falls solche als Sicherheit für einen vom Immobilienkäufer aufzunehmenden Baufinanzierungskredit benötigt werden

Das Kreditinstitut bestätigt dem Darlehensnehmer gegen Erhalt der Ablösesumme die Freigabe der Sicherheiten und die Entlassung aus dem Kreditvertrag.

Um die hohen Kosten für die Löschung bisheriger und für die Bestellung neuer Grundpfandrechte zu vermeiden, könnte der Käufer in die bereits bestehende Finanzierung des Verkäufers eintreten. Voraussetzung dafür ist, dass das Kreditinstitut der Kreditübernahme zustimmt. Wichtig sind außerdem die folgenden Punkte:  

• Der Immobilienkäufer muss grundsätzlich mindestens die gleiche Bonität wie der bisherige Darlehensnehmer aufweisen, damit das Kreditinstitut einem Schuldnerwechsel zustimmt. Ansonsten würde sich das Kreditausfallrisiko der Bank erhöhen.
• Bei der Bonitätsprüfung wird die Bank insbesondere auf solide Einkommens- und Vermögensverhältnisse Wert legen, damit die Bedienung des Darlehens weiter gewährleistet ist.
• Wenn die Bonitätsvoraussetzungen durch den Immobilienkäufer erfüllt werden, so wird das Kreditinstitut im Regelfall dem Wunsch auf Schuldnerwechsel zustimmen. Der Immobilienkäufer kann dann in den bestehenden Vertrag zu den seinerzeit zwischen Bank und Immobilieneigentümer vereinbarten Bedingungen eintreten.

Für einen Käufer könnte eine Darlehensübernahme interessant sein, wenn er zum Erwerb der Immobilie einen entsprechend hohen Kreditbedarf hat. Das heißt, der Käufer hat keine oder nur wenige Eigenmittel. Außerdem ist es interessant, zusätzliche Liquidität für andere Zwecke zu gewinnen. Natürlich sollte der Käufer sich genau mit der Restlaufzeit des Kredites, einer eventuellen Zinsbindungsfrist und den eingeräumten Sondertilgungsrechten beschäftigen und entscheiden, ob ihm diese zusagen. Die laufende Belastung aus Zins und Tilgung muss den finanziellen Möglichkeiten des Käufers entsprechen. 

Ein weiterer guter Grund für die Kreditübernahme sind günstige Zinskonditionen des laufenden Darlehens. Lagen die bei Abschluss des Darlehensvertrages vereinbarten Kreditzinsen jedoch deutlich oberhalb des jetzigen Zinsniveaus, so wird der Immobilienkäufer nur gegen eine Ausgleichszahlung (z. B. durch Anrechnung auf den Kaufpreis) durch den Verkäufer zu einer Darlehensübernahme bereit sein. 

Im obigen Beispiel (Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro) könnten Käufer und Verkäufer mehr als 1.000 Euro einsparen, wenn der Verkäufer in den Darlehensvertrag eintritt. Käufer und Verkäufer müssen lediglich die der Bank anlässlich des Schuldnerwechsels entstehenden Verwaltungskosten übernehmen.

Zunächst prüft das Kreditinstitut des Verkäufers, also des bisherigen Darlehensnehmers, die Bonität des Käufers. Unter Umständen schließt die Bank einen Darlehensvertrag mit dem Immobilienkäufer ab. In einer separaten „Zweckerklärung“ vereinbaren Bank und Käufer, dass das im Grundbuch bereits eingetragene Grundpfandrecht als Kreditsicherheit für das neu aufgenommene Baufinanzierungsdarlehen dienen soll.

Dann entlässt die Bank den bisherigen Darlehensnehmer aus seinem Kreditvertrag. Sobald der Käufer den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto überwiesen hat, überweist der Notar einen Teilbetrag davon an die Bank, um das Darlehen des bisherigen Schuldners abzulösen, und den verbleibenden Restbetrag an den Verkäufer. Im Gegenzug erhält der Käufer das Eigentum am Grundstück. Das als Darlehenssicherheit im Grundbuch bereits bisher eingetragene Grundpfandrecht bleibt bestehen.

Eine vorzeitige Ablösung eines Kredites kann erhebliche Kosten bei der Löschung der bisherigen und bei der Bestellung neuer Grundpfandrechte verursachen. Wer sich von seinem Darlehen vorzeitig trennen möchte, insbesondere um Zins- oder Vorfälligkeitskosten einzusparen, der sollte zunächst prüfen, ob er von einem Widerrufsrecht Gebrauch machen kann. So ist es eventuell möglich, die hohen Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung zu sparen.

Als Alternative zu einer Darlehensablösung durch den Verkäufer sollten die Vertragsparteien eine kostensparende Darlehensübernahme durch den Käufer prüfen. Eine Übernahme des bestehenden Darlehens durch den Immobilienkäufer setzt allerdings die Zustimmung der finanzierenden Bank voraus. Die Darlehensübernahme ist für den Käufer von Interesse, wenn ihm wichtige Kreditbedingungen wie Kreditzinssatz, Darlehenslaufzeit und Sondertilgungsmöglichkeiten zusagen und wenn er die Zins- und Tilgungsbelastung tragen kann.