Hausverkauf: Der Kaufvertrag

Der Verkauf eines Hauses bringt für die meisten Hausbesitzer wichtige Entscheidungen mit sich und wirft gleichzeitig viele Fragen auf. Was in einem Kaufvertrag nicht fehlen darf und worauf Sie besonders achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Auch wenn der Notar die Ausgestaltung des Kaufvertrages übernimmt, sollten Verkäufer wissen, was zwingend darin niedergeschrieben sein sollte und was darüber hinaus in einem Kaufvertrag festgehalten werden kann.

Rechtlich kann ein Kaufvertrag für ein Grundstück mit oder ohne Haus ausschließlich in notariell beurkundeter Form erfolgen. BGB §313 schreibt für dieses Rechtsgeschäft die Beurkundung durch einen Notar vor und sichert dadurch die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen. Der Notar ist damit der erste Ansprechpartner für die Fragen des Grundstückkaufvertrages. 

Weitere Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Notartermin.

Die Vertragspartner können den Notar frei wählen. Meist liegt die Wahl des Notars jedoch beim Käufer, da die Kosten für den Notar im Regelfall durch ihn getragen werden. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus dem Kaufpreis, dem sogenannten Geschäftswert der Kaufurkunde sowie deren Umfang. Als Berechnungsgrundlage hierzu dient die Kostenordnung (KostO). 

Die Aufgabe des Notars ist es, die Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Tragweite des Vertrages aufzuklären. Zudem überwacht er die Zahlung des Kaufpreises sowie die Übereignung von Immobilien. Es ist jedoch nicht Sache des Notars, Käufer oder Verkäufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen oder deren Interessen zu vertreten.

Der Notar ist eine neutrale Instanz zwischen beiden Vertragsparteien und somit verpflichtet, alle Fragen zum Kaufvertrag für beide Seiten neutral zu klären. Wenn Sie jedoch Zweifel hegen, die Neutralität eines Notars betreffen, verfügen beide Parteien über das Recht einen zweiten Notar mit der Überprüfung der Beurkundung des Kaufvertrages zu beauftragen. Um ganz sicher zu gehen, lohnt es sich in jedem Fall das Gespräch mit einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht zu suchen.

In der Regel findet im Vorfeld des Vertragsabschlusses eine Vorbesprechung beim Notar statt, um alle nötigen Informationen und Unterlagen rechtzeitig zusammentragen zu können. Der Notar arbeitet diese dann auf, fasst sie in einem Vertrag zusammen und lässt diesen den Vertragsparteien bis spätestens zwei Wochen vor dem offiziellen Verkaufstermin zukommen.

Folgende Daten umfasst ein Kaufvertrag zum Verkauf eines Hauses in der Regel:

I. Grundbuchstand

Details unter anderem zur Belastung des Grundbesitzes

II. Kaufvertrag

Details vor allem zu:

• Kaufgegenstand
• Kaufpreis
• Sachmängelansprüche
• Rechtsmängelansprüche
• Erschließungsbeiträge
• Besitzübergang
• Miet- und Pachtverhältnisse
• Kosten und Grunderwerbssteuer
• Auflassung
• Vormerkung
• Belastungsvollmacht
• Sonstiges  

Der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag bei einem Hauskauf ist die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands. Um das Haus und das Grundstück genau bezeichnen zu können, zieht der Notar das Grundbuch heran. Hierin findet er u.a. Informationen zu Größe, Lage und Bewirtschaftungsart. Aus dem Grundbucheintrag gehen auch die sogenannten Dienstbarkeiten hervor. Ein Beispiel hierzu ist eine gemeinsame Einfahrt, die mit dem Grundstücksnachbarn geteilt werden muss. Liegen solche Dienstbarkeiten vor, sollten Sie diese genau überprüfen.

Schon gewusst? Häufig wird über die „wesentlichen Bestandteile“ des bebauten Grundstücks (§ 93 BGB) hinaus sogenanntes Zubehör (§ 97 BGB, ohne Zerstörung herausnehmbare Einrichtungsgegenstände) mit veräußert. Da Zubehör im Verkaufsfall nicht mit der Gewerbesteuer belastet wird, ist es ratsam dieses gesondert in der notariellen Urkunde aufzuführen.

Der Kaufpreis ist der Preis, der tatsächlich gezahlt wird. Eine falsche Angabe im Vertrag ist strafbar. Ein Kaufvertrag ist von vielen Zustimmungen abhängig. Kommt eine dieser Zustimmungen nicht zustande, muss der Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Alle Beträge, die der Käufer über einen vertraglich vereinbarten Kaufpreis hinaus gezahlt hat, sind somit rechtlich nicht abgesichert.

Um den Kaufpreis und somit den Geschäftswert als Bemessungsgrundlage für anfallende Gebühren und Steuern zu verringern, wird in manchen Fällen der Kaufpreis um den Wert der mitzuveräußernden Einrichtungsgegenstände (sogenanntes Zubehör (§ 97 BGB), "mit dem Gebäude nicht fest verbundene Einrichtungsgegenstände") gemindert. In diesem Fall muss der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem geminderten Kaufpreis unterzeichnen und ist auf die Einhaltung der gemachten Vereinbarung - Abnahme und Bezahlung zum vereinbarten Preis sämtlicher Einrichtungsgegenstände - durch den Käufer angewiesen. Die Abwägung beider Seiten dieser Medaille bleibt jedem Verkäufer sowie Käufer selbst überlassen.

In der Regel erfolgt die Übergabe der Immobile an den Käufer erst nach der vollständigen Kaufpreiserstattung und der anschließenden Eintragung ins Grundbuch. Sollen andere Vereinbarungen getroffen werden, liegt die Verantwortung für die Gestaltung dieser Absprachen beim Notar. Häufig liegt zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Übergabe des Objekts einige Zeit (etwa acht Wochen). Verkäufer sollten ihre Immobilie erst übergeben, wenn der gesamte Kaufpreis gezahlt und verfügbar ist.

Die Aufgabe des Notars ist es, die Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Tragweite des Vertrages aufzuklären. Zudem überwacht er die Zahlung des Kaufpreises sowie die Übereignung von Immobilien. Es ist jedoch nicht Sache des Notars, Käufer oder Verkäufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen oder deren Interessen zu vertreten.

Der Notar ist eine neutrale Instanz zwischen beiden Vertragsparteien und somit verpflichtet, alle Fragen zum Kaufvertrag für beide Seiten neutral zu klären. Wenn Sie jedoch Zweifel hegen, die Neutralität eines Notars betreffen, verfügen beide Parteien über das Recht einen zweiten Notar mit der Überprüfung der Beurkundung des Kaufvertrages zu beauftragen. Um ganz sicher zu gehen, lohnt es sich in jedem Fall das Gespräch mit einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht zu suchen.

Die meisten Immobilien werden durch eine Bank finanziert. Bevor der Verkäufer über den Kaufpreis verfügen kann, braucht die Bank folgende Sicherheit: der Käufer muss die Grundschuld bestellen und eintragen lassen. Damit dies geschehen kann, muss der Verkäufer die sogenannte Belastungsvollmacht geben. Zu den weitreichenden Folgen dieses Verfahrens sollten Verkäufer sich durch den Notar beraten lassen.

Der Verkäufer muss den Entwurf des Kaufvertrags sorgfältig prüfen:

 

• Der Verkäufer muss darauf achten, dass sein Eigentum nicht an den Käufer übergeht, ohne dass der vollständige Kaufpreis erstattet wurde. Hinsichtlich der Kaufpreiszahlung wird daher häufig der Notar als Treuhänder eingeschaltet. Hierzu vereinbaren die Vertragsparteien die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto des Notars. Der Verkäufer kann sich dann sicher sein, dass er den Kaufpreis Zug um Zug gegen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch tatsächlich erhält.
• Beim Prüfen des Kaufvertrags muss der Verkäufer auf eine klare Regelung der Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer achten. Gewöhnlich zahlt der Käufer die mit dem Vertrag verbundenen Kosten:

   

  • Gebühren für Notar und Grundbuchamt (Ausnahme: Vom Verkäufer werden die Kosten getragen, die zur Herstellung der Lastenfreiheit des Grundstückes erforderlich sind)
  • Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen
  • Maklerprovisionen

   

• Der Nutzen- und Lastenwechsel muss mit dem Übergabezeitpunkt übereinstimmen. Vom Verkäufer bereits entrichtete Zahlungen (z. B. für Versicherungen und Grundsteuer), die den Zeitraum nach dem Übergabezeitpunkt betreffen, kann er dann vom Käufer zurückverlangen.
• Zur sorgfältigen Überprüfung eines Kaufvertrags durch den Verkäufer gehört auch die Festlegung eines realistischen Übergabezeitpunktes. Gelingt dem Verkäufer die Einhaltung des vereinbarten Übergabezeitpunktes nicht, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Außerdem muss der Verkäufer bei Überschreiten des Übergabezeitpunktes ggf. vereinbarte Vertragsstrafen entrichten.