Grundbucheintrag: Was steht im Grundbuch drin?

Ein Grundbucheintrag gibt Auskunft über die aktuellen Rechtsverhältnisse an Grundstücken. Hier erfahren Sie, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Prinzipien für Eintragungen gelten und wie Sie vorgehen müssen, um einen Grundbuchauszug zu erhalten oder diesen zu ändern.

Grundbücher sind amtliche öffentliche Verzeichnisse, die Auskunft über Eigentumsverhältnisse und Rechte an Grundstücken geben. Die Grundbücher, die elektronisch oder als Loseblattgrundbuch geführt werden können, befinden sich bei den als Grundbuchämtern fungierenden Amtsgerichten. Informationen zu den rechtlichen Hintergründen finden Sie in der Grundbuchordnung (GBO).

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist der Grundbucheintrag als wichtiger Nachweis für die Verkaufsabwicklung relevant. Auch für die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder für große Änderungen auf einem Grundstück müssen Sie das Grundbuchamt konsultieren und gegebenenfalls einen Grundbucheintrag löschen, ändern oder hinzufügen lassen.

Für nahezu jede Änderung im Grundbuch fallen Kosten an, deren Höhe vom Kaufpreis oder vom Darlehen sowie vom zutreffenden Gebührensatz aus der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) abhängt.

Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Jedes Grundbuchblatt besteht aus fünf Sparten:

• Aufschrift
• Bestandsverzeichnis
• Abteilung I
• Abteilung II
• Abteilung III 

Am Anfang des Blattes steht die Aufschrift, die den Namen des zuständigen Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks sowie die laufende Nummer des Grundbuchblatts beinhaltet. Es folgt das Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück gemäß der Katasterdaten beschrieben wird. Lage, Größe und Wirtschaftsort des Grundstücks lassen sich hier ablesen. Dann kommen die Abteilungen I bis III. 

Die erste Abteilung benennt den rechtmäßigen Eigentümer eines Grundstücks. Die Eintragung als Eigentümer kann nach einer Auflassung, im Rahmen einer Erbfolge oder aufgrund eines Zuschlags bei einer Versteigerung erfolgen.

In die zweite Abteilung werden alle Grundstückbelastungen mit Ausnahme von Grundpfandrechten eingetragen. Zu den in Abteilung II eintragungsfähigen Beschränkungen gehören unter anderem Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung und Erbbaurecht.

Grundbucheintragungen geben somit Auskunft darüber, welche Ansprüche Dritte im Zusammenhang mit dem Grundstück oder der Immobilie haben können. In der Praxis sind diese Eintragungen besonders wichtig, etwa wenn es um Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Bebauungsbeschränkungen geht.

Die dritte Abteilung führt alle Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden auf. Dabei ist die Reihenfolge der Eintragungen relevant, denn wer an erster Stelle steht, erhält im Falle der Zahlungsunfähigkeit den Erlös aus der Zwangsversteigerung. Für die nachrangigen Schuldner bleiben nur die eventuellen Restbeträge. Die Belastungen sind beispielsweise im Falle einer Insolvenz wichtig.

Die Grundbuchordnung enthält wichtige Prinzipien, nach denen Eintragungen, Löschungen und Änderungen vorgenommen werden. Als Verkäufer einer Immobilie sollten Sie mit diesen Prinzipien vertraut sein, um Entscheidungen des Grundbuchamtes oder des Notars besser zu verstehen.

Der Rang der im Grundbuch eingetragenen Rechte richtet sich nach dem Prioritätsprinzip (§§ 45, 17 GBO und § 879 BGB). Sind innerhalb einer Grundbuchabteilung mehrere Rechte eingetragen, so richtet sich ihre Rangfolge nach dem Antragsdatum. Beantragte Rechtsänderungen müssen vom Grundbuchamt in zeitlicher Reihenfolge ihrer Antragstellung eingetragen werden.

Bei in verschiedenen Abteilungen eingetragenen Rechten richtet sich ihr Rang nach dem Eintragungsdatum. So kann es nicht passieren, dass zwei Rechtsansprüche gleichwertig zu behandeln sind. Es besteht dank des Prioritätsprinzips immer eine klare Hierarchie. Wurden Rechte unter demselben Datum eingetragen, so besitzen sie gleichen Rang.

Das Grundbuch darf jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse hat. Dabei gilt die gesetzliche Vermutung, dass Eintragungen im Grundbuch zutreffen und dass eingetragene Rechte auch tatsächlich bestehen. Der sogenannte öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) bedeutet, dass sich der Erwerber eines Rechts an einem Grundstück auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen darf. 

Dieses Prinzip ist wichtig, weil es zum Ausdruck bringt, dass der Grundbuchstand immer als tatsächlich wahre Gegebenheit angesehen werden kann. Wenn ein Immobilienkäufer somit das Grundbuch prüft und feststellt, dass der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, so kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass es sich auch wirklich um den rechtmäßigen Eigentümer des Grundstücks handelt. 

Eintragungen nimmt das Grundbuchamt grundsätzlich nur auf schriftlichen Antrag des Rechtsinhabers oder des durch eine Rechtsänderung Begünstigten vor (§ 13 Absatz 1 GBO). Dieses Prinzip hat zur Folge, dass nicht einfach irgendjemand spontan das Grundbuch ändern kann.

Durch dieses Prinzip ist klar, dass der Grundbuchstand immer durch eine neutrale Stelle hergestellt wird, die vorab prüft, ob eine gewünschte Änderung überhaupt durchgeführt und eingetragen werden darf.

Eine Rechtsänderung an Grundstücken erfordert die Eintragung im Grundbuch. Solange Rechte oder andere Inhalte nicht im Grundbuch eingetragen sind, gelten sie rechtlich als nicht bestehend. Dieses Prinzip sichert ab, dass immer nur der im Grundbuch tatsächlich vorhandene, eingetragene Stand der Dinge entscheidend ist. Wenn jemand beispielsweise sagt, schon Eigentümer eines Gebäudes zu sein, ist diese mündliche Aussage nicht verlässlich, bis tatsächlich der Grundbuchstand hergestellt ist.

Ein Grundbucheintrag darf nur erfolgen, wenn sich der Inhaber und der Erwerber von Rechten an einem Grundstück einig sind (§ 20 GBO). Damit das Grundbuch geändert werden kann, müssen somit beide Seiten der Änderung zustimmen. Daher ist es nötig, dass die zu ändernden Gegebenheiten, beispielsweise bei einem Hausverkauf, schriftlich festgehalten werden und dieser Vertrag notariell beurkundet wird. So ist klar, dass Konsens zwischen den Vertragsparteien und Rechtssicherheit der vertraglichen Vereinbarungen herrscht.

Die Änderung von Grundbucheinträgen erfolgt aufgrund eines entsprechenden Antrags oder gesetzlicher Vorschriften. Folgende typische Umstände führen zu Änderungen im Grundbuch: 

• Bei einem Eigentümerwechsel (z. B. bei Verkauf, Schenkung oder im Erbfall)
• Bei Eintragung, Übertragung, Änderung oder Löschung anderer Rechte am Grundstück
• Zwecks Berichtigung fehlerhafter Grundbucheinträge (z. B. Todesfal)

Grundbuchänderungen kommen beispielsweise nach einer Heirat oder Scheidung vor. Ehepartner lassen sich fast immer zu gleichen Teilen als Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie im Grundbuch eintragen. Zuweilen soll ein Ehepartner anlässlich einer Heirat durch Grundbuchumschreibung zum Beispiel das hälftige Eigentum an einer Immobilie erhalten, die bisher im Alleineigentum des anderen Ehepartners stand. 

Im Zuge der Scheidungsauseinandersetzung müssen die ehemaligen Eheleute entscheiden, ob die Immobilie verkauft oder das komplette Eigentum unter Grundbuchänderung auf einen der Ehepartner übertragen werden soll. Sowohl bei einem Erwerb durch einen Ehegatten bzw. Lebenspartner des Veräußerers als auch bei Erwerb durch einen früheren Ehegatten bzw. Lebenspartner im Zuge der Vermögensauseinandersetzung wird keine Grunderwerbsteuer fällig (§ 3 Nr. 4, 5, 5a Grunderwerbsteuergesetz).

In der Praxis ist beispielsweise nach einer Scheidung nur noch eine Person Eigentümer der Immobilie. Daher muss zu diesem Zeitpunkt das Grundbuch entsprechend aktualisiert werden.

Die Löschung eines Grundbuchbucheintrags erfolgt durch einen entsprechenden Vermerk auf der jeweiligen Grundbuchseite. Der Grundbucheintrag wird bei einer Löschung nicht entfernt, sondern bleibt weiterhin lesbar. In Grundbüchern, die in Papierform geführt werden, werden die zu löschenden Einträge rot unterstrichen oder durchgestrichen. In elektronischen Grundbüchern erfolgt die frühere Rötung in Schwarz. 

Die Auflassung (§ 925 BGB) bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Die Auflassung erfolgt grundsätzlich beim Notartermin bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner. Durch die Auflassung erlangt der Käufer noch nicht das Eigentum an einem Grundstück, sondern nur ein Anwartschaftsrecht auf das Eigentum. Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der Umschreibung des Grundbuchs. 

 Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird, kündigt den Eigentumswechsel an einem Grundstück an und sichert damit den künftigen Eigentumserwerb des Käufers. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen anderen Kaufinteressenten nicht mehr möglich. 

Wie lange dauert die Grundbuchumschreibung nach Auflassung?

Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel mindestens vier Wochen.

Durch die Einräumung eines Erbbaurechts (§ 1 Erbbaurechtsgesetz) gestattet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Für das Erbbaurecht, das zumeist für 99 Jahre vereinbart wird, zahlt der Erbbauberechtigte dem Eigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins, ähnlich einer Mietzahlung.

Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) berechtigt den Eigentümer eines anderen Grundstücks, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen. Möglich ist auch die Vereinbarung, dass bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück nicht vorgenommen werden dürfen. Als Grunddienstbarkeit kommen beispielsweise ein Wegerecht, der Ausschluss einer Bebauung oder die Duldung belastender Umwelteinflüsse (Immissionen) in Betracht.

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB) erlaubt dem Rechtsinhaber, ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Anders als eine Grunddienstbarkeit steht die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht dem Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern einer bestimmten Person zu. Außerdem darf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht an einen Dritten übertragen werden. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten gelten beispielsweise das Wohnrecht oder das Wegerecht.

Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) erlaubt die bestimmte Nutzung eines Grundstücks. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Wohnrecht, das mit dem Recht verbunden wird, sämtliche Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Diese Nutzungen werden Fruchtziehung genannt und meinen beispielsweise die Erzielung von Miet- oder Pachteinahmen. Hiervon zu unterscheiden ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dass, wie beim Nießbrauch, die Fruchtziehung gestattet ist. 

Eine Reallast (§ 1105 BGB) berechtigt den Begünstigten, hier eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks, regelmäßig bestimmte Geld-, Dienst- oder Sachleistungen zu verlangen. Anders als Dienstbarkeiten berechtigen Reallasten nicht zur Nutzung des Grundstücks. Eine häufige Form der Reallast ist die Leibrente. Im Zuge dessen erhält der bisherige Eigentümer eine monatliche Zahlung und darf die Immobilie lebenslang nutzen, mit einigen Ausnahmen, die vertraglich geregelt werden können. Eine solche Belastung muss ebenfalls eingetragen werden. 

Ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) erlaubt dem Berechtigten, das belastete Grundstück zu denjenigen Bedingungen zu erwerben, zu denen der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkauft hat. Nach dem rechtswirksamen Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten macht der Vorkaufberechtigte sein Vorkaufsrecht durch einseitige Erklärung an den Grundstückseigentümer geltend.

Vormerkungen werden nicht nur anlässlich eines bevorstehenden Eigentumswechsels im Grundbuch eingetragen. Auch vorgesehene Übertragungen, Änderungen oder Aufhebungen anderer dinglicher Rechte werden durch eine Vormerkung angekündigt.

Verschiedene Vermerke im Grundbuch schließen einen gutgläubigen Erwerb von Grundstücken aus. Wenn der Erblasser in seinem Testament eine  Testamentsvollstreckung angeordnet hat, so sind die Erben gemäß § 2211 BGB in ihrer Verfügungsmacht beschränkt. Für den Fall, dass ein Grundstück der Testamentsvollstreckung unterliegt, ordnet § 52 GBO an, dass bei Eintragung der Erben als Grundstückseigentümer auch ein Testamentsvollstreckungsvermerk in das Grundbuch aufzunehmen ist.

 Wird ein Insolvenzverfahren gerichtlich eröffnet, ist gemäß § 32 der Insolvenzordnung ein Insolvenzeröffnungsvermerk in das Grundbuch einzutragen. Bei gerichtlicher Anordnung der Zwangsversteigerung trägt das Grundbuchamt einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch ein (§ 19 ZVG).

Ein in das Grundbuch eingetragener baurechtlicher Sanierungsvermerk (§ 143 Absatz 2 BauGB) informiert lediglich darüber, dass sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet.

Grundsätzlich werden immer Gebühren fällig, wenn Eintragungen, Änderungen oder Löschungen im Grundbuch vorgenommen werden sollen. Wie hoch die Grundbuchkosten jeweils sind, hängt vom zutreffenden Gebührensatz des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) sowie vom Kaufpreis oder vom gewährten Darlehensbetrag ab.

Die Grundbucheintragung bei einem Immobilienkauf ist kostspielig, denn für das Grundbuchamt fallen etwa 0,5 Prozent der Kaufsumme an. Hinzu kommen weitere Kosten, etwa die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs sowie die spätere Beurkundung des Kaufvertrags. 

An Praxisbeispielen für eine Änderung im Grundbuch mangelt es nicht: Wenn durch einen Kredit eine Belastung im Grundbuch eingetragen ist und der Kredit irgendwann vollständig getilgt ist, möchten Sie den Eintrag korrigieren lassen. Dann fallen verschiedene Kosten an: 

• Antrag auf die Löschungsbewilligung durch einen Notar zuzüglich Mehrwertsteuer
• Löschung der Grundschuld im Grundbuch (Gebühr des Grundbuchamts)

Bei einer eingetragenen Grundschuld von einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro müssen Sie mit Grundbuchkosten in Höhe von etwa 450 bis 500 Euro rechnen.

Benötigt wird ein Grundbuchauszug unter anderem im Zusammenhang mit einer Beleihungsprüfung, die durch ein Kreditinstitut durchgeführt wird, wenn Sie ein Darlehen beantragen. Anlässlich eines Hauskaufs gibt ein aktueller Grundbuchauszug Auskunft über den Immobilieneigentümer und seine Berechtigung zum Hausverkauf. Außerdem kann dem Grundbuchauszug entnommen werden, ob das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist.

Das Grundbuchamt berechnet für einen Grundbuchauszug Gebühren in Höhe von 10 Euro für einen einfachen Ausdruck oder eine nicht beglaubigte und 20 Euro für einen amtlichen Ausdruck oder eine beglaubigte Kopie. Der Antrag erfolgt per Brief oder Fax beim zuständigen Grundbuchamt. Die Kosten für den Online-Auszug liegen bei 35 Euro, 50 Euro für eine beglaubigte Variante. 

Wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, entstehen auch immer Grundbuch- und Notarkosten. Diese hängen in der Regel von der Höhe des Kaufpreises ab. Die Grundbuchkosten betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf ungefähr 1 Prozent des Kaufpreises. Da Grundbuchangelegenheiten meist vom beauftragten Notar erledigt werden, werden die Grundbuch- und Notarkosten meist als Einheit betrachtet.

Beispiel: Notar- und Grundbuchkosten

Liegt der Kaufpreis einer Immobilie also beispielsweise bei 250.000 Euro, betragen die Notar- und Grundbuchkosten etwa 3.750 Euro.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen möchten, benötigen Sie den entsprechenden Grundbuchauszug, der eine Abschrift aller Eintragungen der fünf Sparten beinhaltet. Diesen Auszug können Sie beim Grundbuchamt beantragen, wenn Sie nachgewiesenermaßen ein berechtigtes Interesse haben. Dafür müssen Sie sachliche und verständliche Gründe vorlegen, die über reine Neugier hinausgehen. Als Eigentümer brauchen Sie keine Gründe, um den Eintrag für Ihre Immobilie einzusehen.

Neben dem Eigentümer haben die folgenden Personen ein Einsichtsrecht in den Grundbuchauszug:

• Mieter, die die Eigentumsverhältnisse einsehen möchten
• Gläubiger, die die Immobilie zwangsversteigern 
• Erben
• Ehepartner
• Pflichtteilsberechtigte im Zuge einer Erbschaft
• Notare und Rechtsanwälte
• Vermessungsingenieure
• vom Eigentümer bevollmächtigte Personen

Wenn Sie sich den Behördengang sparen wollen, können Sie einen Grundbuchauszug auch online anfordern. Normalerweise erhalten Sie das Dokument innerhalb von fünf Werktagen per E-Mail.

Der Grundbuchstand kann in der Praxis fast unmöglich falsch sein, außer wenn der Grundstückseigentümer verstirbt. Da sich mit dem Tod des Eigentümers die Eigentumsverhältnisse rechtswirksam ändern, muss das Grundbuch im Erbfall berichtigt werden.

Sofern die Immobilie unmittelbar nach dem Todesfall verkauft werden soll, ist die Berichtigung nicht zwingend nötig. In allen anderen Fällen ist es ratsam, sich sofort um eine Berichtigung zu kümmern. Dazu muss der Erbe oder die Erbengemeinschaft einen Antrag stellen.

Verletzt ein Amtsträger seine ihm obliegenden Amtspflichten gegenüber einem Dritten, dem dadurch ein Schaden entsteht, so hat der Dritte unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatzzahlungen aus der Amtshaftplicht (§ 34 GG). Dies kann zum Beispiel beim Hausverkauf der Fall sein. In Betracht kommen Ansprüche aus einem Fehlverhalten des Grundbuchamtes oder des Notars, etwa bei der verzögerten Eintragung einer Auflassungsvormerkung.