Haus geerbt – was nun?

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, stehen Sie vor vielen Fragen. Hier erhalten Sie Entscheidungshilfen dazu, wie Sie mit dem Erbe am besten vorgehen. Außerdem erfahren Sie, wann welche Kosten entstehen und was es mit der Erbschaftssteuer auf sich hat.

Zunächst müssen Sie sich Klarheit über Ihre Rechtsstellung im Rahmen des Nachlasses verschaffen. Durch Testament oder Erbvertrag können Sie durch den Erblasser als Erbe oder als Vermächtnisnehmer eingesetzt worden sein. Im Unterschied zum Erben erhalten Sie bei einem Vermächtnis nur einen bestimmten Vermögensgegenstand (z. B. ein Grundstück), ohne jedoch Rechtsnachfolger des Erblassers zu werden (§ 1939 BGB).

Wer Erbe ist, der erhält das Vermögen des Erblassers als Ganzes (§ 1922 Absatz 1 BGB). Mit einer Erbschaft sind daher nicht nur Vermögensgegenstände verbunden, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten wie z. B. Bürgschaften, die der Erblasser übernommen hat. Erben haften für die Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen – für Immobilienkredite genauso wie für Steuerschulden, die durch eventuelle Steuerhinterziehungen des Erblassers entstanden sind.

Um Gefahren für das eigene Vermögen auszuschließen, müssen Sie sich deshalb rasch einen exakten Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers verschaffen. Erben und Nachlassgläubiger können beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die bei einem unübersichtlichen Nachlass eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen soll und zugleich die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt (§§ 1975, 1981 BGB). Bei einem überschuldeten Nachlass oder bei unüberschaubaren Vermögensrisiken ist es meistens sinnvoll, die Erbschaft auszuschlagen.

Das Ausschlagen der Erbschaft erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Sie können die Erbschaft nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft Kenntnis erlangt haben (§ 1944 Absatz 1 BGB). Bei einem Auslandswohnsitz des Erblassers verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate. Nach Verstreichen der Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen.

Sollten Sie jedoch die Erbschaft zuvor bereits angenommen haben, so ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich. Die Annahme der Erbschaft erfolgt durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung, aber auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln – zum Beispiel durch Annahme von Mietzahlungen für eine Immobilie. Nur in eng begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (etwa dann, wenn Sie sich über Eigenschaften des Nachlasses geirrt haben).

Ein Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Bevor Sie über eine geerbte Immobilie verfügen können, benötigen Sie den Erbschein. Diesen können Sie bei demjenigen Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.

Ein Alleinerbe kann den Erbschein allein beantragen. Mehrere Erben können einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein beantragen, der die Größe des Erbanteils eines einzelnen Erben ausweist. Ein Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Die Kenntnis von Belastungen im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten) ist für die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bedeutsam.

Für die Ausstellung eines Erbscheins berechnet das Nachlassgericht „1,0 Gebühren“ (Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nr. 12210). Der Euro-Betrag von „1,0 Gebühren“ richtet sich nach dem Wert der Erbschaft. Bei gerichtlichen Nachlasssachen kommt die in § 34 GNotKG enthaltene „Tabelle B“ zur Anwendung (s. auch Anlage 2 zum GNotKG).

Wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, so müssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen (§ 82 Grundbuchordnung, GBO), da das Grundbuch unrichtig geworden ist: Der Erblasser ist im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen, die Erben sind jedoch aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zu Eigentümern geworden. Die Einschaltung eines Notars ist für den Berichtigungsantrag nicht erforderlich. 

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt zu richten, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. In Baden-Württemberg waren die Grundbuchämter teilweise bis zum Jahr 2018 bei den Gemeinden angesiedelt. Inzwischen gehören sie jedoch zu den insgesamt dreizehn zentralen Amtsgerichten zugeordnet.

Der Antragsteller muss dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Der Nachweis erfolgt grundsätzlich durch Vorlage eines Erbscheins. Der Erbfolge-Nachweis kann auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsvermerk geführt werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei ergibt. Auf diesem Weg lassen sich die mit der Ausstellung eines Erbscheines verbundenen Kosten einsparen. Liegt nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss stets ein Erbschein beantragt werden.

Die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben ist kostenfrei, wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers gestellt wird oder wenn die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt.

Wird der Antrag jedoch später eingereicht, so berechnet das Grundbuchamt „1,0 Gebühren“ für die Grundbuchberichtigung (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Die Euro-Betrag der Gebühr orientiert sich am Wert des Grundstücks und an Tabelle B des GNotKG.

Von großer Bedeutung ist, ob Sie Alleinerbe oder – gemeinsam mit anderen Personen – Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn auch andere Personen einen Teil der Immobilie geerbt haben, befinden Sie sich automatisch in einer Erbengemeinschaft, was zu Komplikationen führen kann.

Mehrere Erben treten das Erbe unweigerlich als Erbengemeinschaft an. Dabei erhalten Miterben kein alleiniges Eigentum an den einzelnen Nachlassgegenständen, etwa an einer bestimmten Immobilie. Ein Miterbe kann also nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand, wohl aber über seinen Erbanteil als Ganzes verfügen (§ 2033 BGB). Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich. Der Verkauf einer Immobilie erfordert gewöhnlich einen einstimmigen Beschluss der Miterben, da ihre Veräußerung meistens eine wesentliche Veränderung des Nachlasses darstellt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie deshalb im Regelfall nicht verkauft werden.

Worauf Sie bei gemeinschaftlichem Erbe einer Immobilie noch achten sollten, zeigen wir Ihnen auf der Seite Erbengemeinschaft auf.

Eine Erbengemeinschaft wird durch eine sogenannte Erbauseinandersetzung aufgelöst, wenn die Gemeinschaft zu keiner einstimmigen Lösung für den Umgang mit dem Nachlass findet. Die Erbauseinandersetzung erfolgt entsprechend den Regelungen eines Erbauseinandersetzungsvertrags, der nicht an eine bestimmte Form gebunden ist. Die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt die Erbauseinandersetzung. Jeder Miterbe darf die Erbauseinandersetzung verlangen. Diese führt normalerweise zu einer offiziellen Teilung des Nachlasses, was die Gemeinschaft beendet.

Beispiel für eine Teilung

• Der erste Miterbe erhält 150.000 Euro in bar.
• Der zweite Miterbe erhält Anteile an einem Unternehmen im Wert von 150.000 Euro.
• Der dritte Miterbe erhält eine Immobilie im Wert von 150.000 Euro. 

Wenn Sie ein Haus erben, dann stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen wollen.

Bei der Entscheidung über eine Eigennutzung spielt häufig die emotionale Bindung an ein Elternhaus eine Rolle. Zugleich sollten Sie aber auch den Zustand der Immobilie beachten. Häufig liegt ein sogenannter Renovierungsstau vor und Sie müssen verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vornehmen. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie die finanzielle Möglichkeit haben, Ihre Miterben auszuzahlen, um die Immobilie allein zu nutzen.

Von einer Vermietung ererbter Einfamilienhäuser wird häufig abgeraten, da sich die fälligen Instandhaltungskosten kaum auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen und die Erwirtschaftung einer angemessenen Eigenkapitalrendite vielfach nicht möglich ist. Bei Mehrfamilienhäusern stellt sich die Renditesituation wegen der Möglichkeit einer Umlagenverteilung auf eine Mehrzahl von Nutzern oft günstiger dar.

Weitere wichtige Kriterien zu dieser Entscheidung finden Sie auf unserer Seite: Vermieten oder Verkaufen.

Wenn die Immobilie für eine Selbstnutzung oder Vermietung nicht geeignet erscheint, so sollten Sie einen zeitnahen Verkauf anstreben.  Ein Verkauf ist manchmal die einzig verbleibende Möglichkeit, um Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft über die Nutzung der Immobilie zu beenden. Damit das Objekt nicht zu einem deutlich zu niedrigem oder unrealistisch hohem Preis am Markt angeboten wird, sollte die Immobilie vor Beginn der Verkaufsbemühungen von einem erfahrenen Makler bewertet werden.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Nach Verwandtschaftsgrad („Steuerklassen“) gestaffelte Freibeträge verringern die zu versteuernden Vermögensbeträge. Die Erbschaftsteuersätze sind wiederum nach der Steuerklasse und der geerbten Vermögenssumme gestaffelt, die nach Abzug der Freibeträge verbleibt. 

Wichtig: Als Erbe sind Sie verpflichtet, Ihrem Finanzamt eine Erbschaft innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.

Die steuerlichen Freibeträge orientieren sich an Verwandtschaftsgraden (§ 16 ErbStG):

• Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• alle sonstigen Erben: 20.000 Euro

Das Erbschaftsteuergesetz kennt drei Steuerklassen, die sich ebenfalls auf den Verwandtschaftsgrad beziehen (§ 15 ErbStG):

• Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten
• Steuerklasse III: alle übrigen Erben

Die Erbschaftsteuersätze (§ 19 ErbStG) richten sich nach der Höhe des (die Freibeträge übersteigenden) steuerpflichtigen Erwerbs (§ 10 ErbStG) und nach der Steuerklasse:

Wenn Sie ein Haus von Ihren Eltern im Wert von 475.000 Euro erben, gehören Sie als Kind in Steuerklasse I. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro müssen Sie als Kind nur die verbleibenden 75.000 Euro mit sieben Prozent versteuern. Ihre Erbschaftsteuer beträgt also 5.250 Euro.

In § 13 ErbStG werden verschiedene Steuerbefreiungen geregelt. So müssen verwitwete Ehepartner eine geerbte Immobilie nicht versteuern, soweit sie eine geerbte Immobilie noch mindestens für zehn Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnen. Bei Verkauf oder Vermietung innerhalb dieses Zeitraums lebt die Steuerpflicht wieder auf.