Teilungsversteigerung Haus

Falls sich eine Erbengemeinschaft oder Eheleute bei einer Scheidung nicht über die Verwertung einer Immobilie einigen können, kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht.

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Den Antrag auf eine Teilungsversteigerung stellt ein Miteigentümer – nicht ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger.

• Teilungsversteigerungen dienen der Auseinandersetzung (Aufhebung) einer Eigentümergemeinschaft, z. B. von Erbengemeinschaften,
• Bruchteilsgemeinschaften (z. B. im Fall von Ehescheidungen  wenn den Ehepartnern eine Immobilie anteilig gehört) und
• Gesellschaften des bürgerlichen Rechts.

Das Ziel einer Teilungsversteigerung ist die Umwandlung von Grundbesitz in Geldvermögen, um den Versteigerungserlös anschließend an die Miteigentümer zu verteilen. Das Versteigerungsgericht nimmt jedoch nur die Versteigerung vor und führt nicht die Aufteilung unter den Miteigentümern durch.

Da bei Teilungsversteigerungen ebenso wie bei Zwangsversteigerungen oft ein geringerer Verkaufserlös erzielt wird als bei einem freien Verkauf, sollten sich die Miteigentümer eines Grundstücks vorrangig um einen einvernehmlichen Verkauf unter Abschluss eines notariellen Vertrages bemühen.

Teilungsversteigerungen erfolgen nach den für Zwangsversteigerungen geltenden gesetzlichen Regelungen.

Um das Verfahren der Teilungsversteigerung einzuleiten, ist ein Antrag eines Miteigentümers beim Amtsgericht (Versteigerungsgericht) erforderlich. Hierzu muss der Antragsteller seine Eigentümer-Eigenschaft nachweisen

• durch Ausweis als Eigentümer im Grundbuch oder
• als noch nicht im Grundbuch eingetragener Erbe
• durch einen Erbschein oder
• durch ein notariell beurkundetes Testament oder
• durch einen notariellen Erbvertrag. 

Dem Testament oder Erbvertrag ist das Eröffnungsprotokoll beizufügen. Als Vormund, Pfleger oder Betreuer handelnde Antragsteller benötigen eine Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Kosten für den Antragsteller:
Der Miteigentümer, der den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, trägt die Antragskosten:

• gerichtliche Anordnungskosten: 50 Euro
• Zustellungskosten je Miteigentümer: 3,50 Euro

Die Kosten werden bei Entscheidung des Gerichts über den Antrag fällig. Zudem haftet der Antragsteller für alle ansonsten entstehenden Kosten.

Während des gerichtlichen Versteigerungsverfahrens verlangt das Gericht gewöhnlich zwei Kostenvorschüsse:

1. für die Gutachtenerstellung: etwa 1.000 bis 1.500 Euro sowie
2. eine „volle Gebühr“ (nach der Gebührentabelle zu § 34 Gerichtskostengesetz) als Verfahrensvorschuss vor Festlegung des ersten Versteigerungstermins.

Die genauen Kosten hängen sowohl vom Grundstückswert als auch von der Anzahl der notwendigen Termine ab.

Auf Antrag eines Berechtigten ordnet das Amtsgericht die Versteigerung an, lässt einen Versteigerungsvermerk im Grundbuch eintragen und informiert alle im Grundbuch verzeichneten Berechtigten.

Die verfahrensrechtlichen Möglichkeiten der Beteiligten

Während des gerichtlichen Verfahrens haben die Beteiligten folgende Rechte:

1. Antrag auf Verfahrenseinstellung
   Ab Zustellung der Versteigerungsanordnung können die übrigen Miteigentümer („Antragsgegner“) innerhalb von zwei Wochen die Einstellung des Versteigerungsverfahrens beantragen.
   Die Einstellung erfolgt, wenn unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre (§ 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz, ZVG) oder wenn die Teilungsversteigerung aus Gründen des Wohls eines gemeinsamen Kindes von Ehepartnern begründet erscheint (§ 180 Absatz 3 ZVG).
2. Weitere Rechte von Verfahrensbeteiligten
   Miteigentümer können dem Verfahren beitreten und somit vom Antragsgegner zum Antragsteller werden. Der Antragsteller kann beantragen, das Verfahren einzustellen oder das Verfahren ruhen zu lassen. 

Letzteres allerdings nur höchstens zwei Mal für insgesamt bis zu sechs Monate. Ein Ruhenlassen des Verfahrens ist sinnvoll, falls sich eine vorteilhaftere außergerichtliche Lösung abzeichnet.

Nach Einleitung des Versteigerungsverfahrens ermittelt das Gericht zunächst den Verkehrswert der Immobilie (Der Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf am Immobilienmarkt derzeit erzielt werden könnte.) Mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht gewöhnlich einen Sachverständigen. Je nach Objektgröße und Aufwand belaufen sich die Kosten für das Sachverständigengutachten meistens auf 1.000 bis 2.500 Euro.

Liegt bereits ein Wertgutachten neueren Datums vor, so kann auf die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens verzichtet werden, sofern alle Beteiligten damit einverstanden sind. Alle Beteiligten werden zum Ergebnis des Wertgutachtens angehört. Werden keine Einwände erhoben, so legt das Gericht den für das Versteigerungsverfahren relevanten Verkehrswert entsprechend der im Gutachten enthaltenen Bewertung fest.

Sobald der Gerichtsbeschluss zur Verkehrswertfestsetzung rechtskräftig ist, wird ein Versteigerungstermin bestimmt. Gewöhnlich findet ein erster Versteigerungstermin frühestens ein Jahr nach dem Verfahrensbeschluss statt. Werden mehrere Verfahrenstermine benötigt, so ist auch eine längere Zeitdauer bis zum Versteigerungstermin möglich.

Die Versteigerung - Wann zu geringes Gebot?

• Das Versteigerungsgericht darf einen Zuschlag nicht erteilen, wenn das Höchstgebot unterhalb von fünf Zehnteln des ermittelten Verkehrswertes liegt. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass eine Immobilie zu einem ungerechtfertigt niedrigen Preis veräußert wird.
• Der Antragsteller hat unabhängig von der Fünf-Zehntel-Regelung die Möglichkeit, ein nach seiner Einschätzung zu geringes Gebot zu verhindern. Erhält ein mitbietender Miteigentümer den Zuschlag, so ist er – obwohl ihm ein Miteigentumsanteil an der Immobilie und damit am Versteigerungserlös zusteht – zur Zahlung des gesamten Höchstgebots verpflichtet.
• Das Versteigerungsgericht entscheidet also nicht über die Höhe des Anteils am Versteigerungserlös, die dem mitbietenden Miteigentümer zusteht. Bei der Verfahrenskostenberechnung rechnet das Gericht jedoch dem erfolgreich mitbietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an.

Worauf die Teilungsversteigerung keinen Einfluss hat

• Grundstücksbelastungen (z. B. Grundschulden) werden bei einer Teilungsversteigerung nicht abgelöst, sondern vom Ersteigerer übernommen. Unerheblich ist dabei, ob der Grundstücksbelastung tatsächlich noch eine Forderung zugrunde liegt.
• Der Ersteigerer tritt in bestehende Pacht- und Mietverträge ein (wie ein Immobilienkäufer). Es bestehen keine Sonderkündigungsrechte außerhalb der vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen.

Im gerichtlichen Erlösverteilungstermin werden zunächst bestimmte Beträge vom Versteigerungserlös abgezogen.

• Zunächst die Gerichtskosten, von Miteigentümern gezahlte Gerichtskostenvorschüsse und eventuelle öffentliche Grundstückslasten (z. B. Grundsteuer). 
• Anschließend die zur Befriedigung von Gläubigeransprüchen erforderlichen Summen, z. B. Zinsen auf vorhandene Grundpfandrechte und unter Einhaltung der in § 10 Absatz 1 Zwangsversteigerungsgesetz aufgeführten Reihenfolge der Gläubiger. Der verbleibende Betrag steht den bisherigen Miteigentümern zu.

Die Auszahlung an die einzelnen Miteigentümer setzt voraus, dass eine übereinstimmende Willenserklärungen aller Miteigentümer (und ggf. auch aller Pfandgläubiger) zur Verteilung des verbleibenden Erlöses vorliegt. Die Willenserklärungen müssen schriftlich vorliegen oder im Verteilungstermin gerichtlich protokolliert werden.

Bei Nichteinigung wird der verbleibende Versteigerungserlös bei der amtsgerichtlichen Hinterlegungsstelle hinterlegt, für alle Miteigentümer gemeinsam und bis zum Vorliegen übereinstimmender Willenserklärungen oder bis zu einem die Willenserklärungen ersetzenden Gerichtsurteil.

Das Versteigerungsgericht oder die Hinterlegungsstelle sorgen nicht für eine Entscheidung bei fehlender Übereinstimmung der Willenserklärungen der Beteiligten.