Grunderwerbsteuer: Höhe, Fälligkeit und Sonderfälle

Wer ein Grundstück oder Haus kaufen möchte, der muss sich zwangsläufig mit der Grunderwerbsteuer auseinandersetzen. Wann genau diese Steuer anfällt und mit welcher Höhe zu rechnen ist, erläutern wir hier im Beitrag. Außerdem geben wir Ihnen wertvolle Informationen und hilfreiche Tipps an die Hand, wie Sie die Grunderwerbsteuer selbst senken können.

Was ist überhaupt die Grunderwerbsteuer? Wann fällt sie an und was bedeutet sie für den Käufer und Verkäufer? Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die gemäß § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder von inländischen Grundstücksanteilen anfällt.

Die Grunderwerbsteuer steht dabei den Bundesländern zu, die selbst über die Höhe des Steuersatzes bestimmen. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer lagen im Jahr 2013 bundesweit bei knapp 8,4 Milliarden Euro, was 3,8 Prozent der Steuereinnahmen der Bundesländer entsprach. Im Jahr 2021 betrugen die Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer in Deutschland bereits über 18,3 Milliarden Euro.

Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer gibt es einige wichtige Dinge hinsichtlich der Fälligkeit und Schuldigkeit zu beachten. Es sollten diesbezüglich klare Vereinbarungen getroffen werden, um einerseits Sicherheit zu haben und andererseits die entsprechenden Faktoren im Vorfeld abzuklären. Worauf es bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer ankommt, erläutern wir nachfolgend.

Allgemein gelten Hauskäufer als große Steuereinnahmequelle der Länder. Allerdings müssen auch die Verkäufer bedenken, dass sie unter Umständen eine Steuerzahlung zu leisten haben. § 13 Nr. 1 GrEStG bestimmt, dass im Regelfall sowohl Immobilienerwerber als auch Immobilienveräußerer Schuldner der Grunderwerbsteuer sind. Sie haften gemäß § 44 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) als Gesamtschuldner. So läuft der Prozess ab:

• Für gewöhnlich wird das Finanzamt einen Steuerbescheid von demjenigen Vertragsbeteiligten einfordern, der sich im Kaufvertrag zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat.
• Üblicherweise wird zwischen beiden Vertragsparteien vereinbart, dass der Käufer des Grundstücks die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.
• Sollte keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden sein, so wendet sich das Finanzamt meist zuerst an den Käufer.
• Kann das Finanzamt den Steueranspruch beim Erwerber nicht durchsetzen, so wird es den Immobilienveräußerer zur Kasse bitten. Der hat dann einen Ersatzanspruch gegen den Grundstückserwerber, wenn sich dieser vertraglich zur Zahlung der Steuer verpflichtet hatte.
• Wenn Ehe- oder Lebenspartner eine Immobilie gemeinschaftlich erwerben, so haften sie nicht als Gesamtschuldner. Vielmehr erhalten sie entsprechend ihrem künftigen Anteil am Grundstück einen separaten Steuerbescheid.

Die Grunderwerbsteuer ist gemäß § 15 S. 1 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Allerdings kann das Finanzamt nach seinem Ermessen auch einen späteren Fälligkeitstermin festlegen (§ 15 S. 2 GrEStG). 

Der Grundstückserwerber erhält erst mit Umschreibung des Grundbuchs das Eigentum an der Immobilie. Die Eigentumsumschreibung darf das Grundbuchamt gemäß § 22 Abs. 1 GrEStG erst dann vornehmen, wenn ihm eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt. Das Finanzamt stellt diesen Nachweis grundsätzlich erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer aus. 

Wie erfährt das Finanzamt von einem Grundstücksgeschäft?

Wurde ein Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, so muss dieser zwangsläufig notariell beurkundet werden. Dies erfolgt beim Notartermin. Der zuständige Notar erstellt eine Abschrift des Kaufvertrags und informiert das zuständige Finanzamt über den Grundstückskauf. Das ist auch der Grund, warum Sie als Käufer oder Verkäufer Ihre steuerliche Identifikationsnummer beim Notar hinterlassen müssen.

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Stand: 2022).

Anpassung der Grunderwerbsteuer in Hamburg und Sachsen

Das Bundesland Hamburg hat beschlossen, ab 2023 die Grunderwerbsteuer von 4,5 Prozent auf 5,5 Prozent anzuheben. Sachsen plant ebenfalls eine Anhebung der Grunderwerbsteuer von aktuell 3,5 auf 5,5 Prozent. Ob und wann diese Erhöhung tatsächlich eintreten soll, steht allerdings noch nicht fest.

Es gibt verschiedene Faktoren, die für die Berechnung der Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind. Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer werden nach § 8 GrEStG Grundstücke selbst sowie der Wert der Gegenleistung herangezogen. 

Als Grundstücke, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten ist, versteht der Gesetzgeber Grundstücke im Sinne der §§ 873 ff. BGB. Zu einem Grundstück gehören deshalb nicht nur der Grund und Boden, sondern alle fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gegenstände. Somit wird die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückswert, sondern auf den Gesamtwert einer Immobilie erhoben. 

Ebenfalls fällt Grunderwerbsteuer gemäß § 2 Absatz 2 GrEStG an beim Erwerb von:

• Erbbaurechten
• Gebäuden auf Grundstücken, die sich in fremdem Eigentum befinden
• Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Grunderwerbsteuer bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks

Wer ein unbebautes Grundstück kauft und anschließend ein Haus darauf erbaut, muss Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückswert entrichten. Künftige Bauherren sollten daher versuchen, für das Grundstück und die Immobilie separate Kaufvorgänge vorzunehmen, um Grunderwerbsteuer zu sparen.

Die zweite Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Wert der Gegenleistung. Die zu entrichtende Grunderwerbsteuer erhöht weder die Gegenleistung noch wird sie davon abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Die Gegenleistung (§ 9 GrEStG) ist entweder der Kaufpreis des Grundstücks, bei einem Tauschvertrag die Tauschleistung des Erwerbers der Immobilie oder das Meistgebot in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

Die Gegenleistung umfasst auch zusätzliche Leistungen,

• die der Grundstückserwerber anlässlich der Übereignung des Grundstücks dem Veräußerer beispielsweise über den Kaufpreis hinaus gewährt,
• die der Erwerber Dritten gewährt, damit diese auf ein Vorkaufsrecht verzichten, oder
• die ein Dritter dem Grundstücksveräußerer gewährt, damit dieser dem Grundstückserwerber das Eigentum überlässt.

Nicht zur Gegenleistung gehören allerdings 

• alle Maschinen und Vorrichtungen, die Bestandteil einer Betriebsanlage sind (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), und
• Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen, aber nicht fest mit dem Boden oder dem Gebäude verbunden sind und bei der Herausnahme nicht zwangsläufig zerstört werden müssen, also Zubehör gemäß § 97 Abs. 1 BGB. Hierzu wurde gerichtlich entschieden, dass Einbaumöbel nur zur Gegenleistung zählen, wenn sie einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks ausmachen und nicht nur Zubehör der Immobilie sind.

Wenn die Gegenleistung nach Vertragsabschluss herabgesetzt wird, so wird gemäß § 16 Abs. 3 GrEStG auch die Grunderwerbsteuer reduziert, wenn

• die Gegenleistung innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuerschuld verringert wird oder
• die Reduzierung auf einem Anspruch des Grundstückserwerbers auf Kaufpreisminderung nach § 437 BGB wegen eines Mangels des Grundstücks beruht und
• der Grundstückserwerber einen entsprechenden Antrag beim Finanzamt stellt.

In bestimmten Situationen wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Spezielle Regelungen zur Grunderwerbsteuer gelten gemäß § 3 GrEStG für einige Sonderfälle. Hierzu zählen die Eigentumsübertragung an bestimmte Personen, wenn Sie ein Haus erben sowie bei niedrigen Gegenleistungen. 

Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei Eigentumsübertragungen zwischen

• jetzigen Ehe- und Lebenspartnern,
• früheren Ehe- und Lebenspartnern im Zuge einer Scheidung und
• in gerader Linie verwandten Personen, Stiefkinder inklusive.

Wird Grundstückseigentum durch Erbschaft oder Schenkung begründet, so ist keine Grunderwerbsteuer, wohl aber möglicherweise Erbschaftssteuer oder Schenkungsteuer zu entrichten.  

§ 3 Nr. 1 GrEStG sieht Steuerfreiheit vor, wenn der Wert der Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Hierbei handelt es sich nicht um einen Freibetrag, der bei allen Eigentumsübertragungen die Grunderwerbsteuer reduziert, sondern um eine Freigrenze. Übersteigt die Gegenleistung die Freigrenze auch nur geringfügig, so unterliegt die gesamte Gegenleistung der Grunderwerbsteuer.

Im ersten Moment klingen beide Steuerarten sehr ähnlich, doch es gibt relevante Unterschiede. Die Grunderwerbsteuer wird beim Grunderwerb, also bei einem Kauf eines Grundstücks, fällig. Bei der Grundsteuer handelt es sich hingegen um eine regelmäßige Steuer für den Grundbesitz. Deshalb ist die Grunderwerbsteuer auch nur einmalig fällig, während die Grundsteuer regelmäßig jährlich zu zahlen ist.

Mit einigen praktischen, komplett legalen und leicht anwendbaren Tipps lassen sich bei der Grunderwerbsteuer hohe Beträge sparen – die besten haben wir für Sie zusammengefasst. 

Wer ein Grundstück in einer Region kaufen möchte, das gleichzeitig in zwei Bundesländern liegt, der wird bei sonst gleichen Bedingungen ein Grundstück in dem Bundesland mit dem geringeren Grunderwerbsteuersatz erwerben.

Ist in einem Bundesland eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer absehbar, so sollten Sie das Grundstück möglichst noch vor dem maßgeblichen Steuererhöhungstermin kaufen. Aber Achtung – lassen Sie sich durch die Eile nicht zu einem übereilten Kauf verleiten.

Um die Grunderwerbsteuer auf Grund und Boden zu beschränken, können Sie zunächst ein unbebautes Grundstück kaufen. Wenn der spätere Vertrag über die Errichtung eines Hauses mit ausreichend zeitlichem Abstand erfolgt und auch eine sachliche Trennung beider Geschäfte gegeben ist, so wird der Wert des Hauses nicht mit einer Grunderwerbsteuer belastet.

Grunderwerbsteuer wird eingespart, wenn Zubehör nach § 97 BGB, das ohne Zerstörung herausnehmbar ist, im notariellen Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird. Dazu gehören beispielsweise Einbauküchen, Saunen, Markisen, Gartenhäuser und Schränke. Werden jedoch mehr als etwa 15 Prozent des Gesamtkaufpreises herausgerechnet, so verlangt das Finanzamt regelmäßig entsprechende Belege. Besonders § 93 BGB ist hier deshalb wichtig.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss oft den Verkäuferanteil an der Instandhaltungsrücklage ablösen. Ein separater Ausweis der Instandhaltungsrücklage reduziert die Grunderwerbsteuer.

Vermieter und Selbständige können die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten zu den geltenden jährlichen Abschreibungssätzen steuerlich geltend machen.

Käufer sollten die Notarkosten immer vollständig übernehmen, da sie nicht unter die Grunderwerbsteuer fallen. Sollte der Verkäufer die Notarkosten übernehmen, würde dieser Betrag auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden und damit die Grunderwerbsteuer erhöhen.