Grundsteuer: Berechnung, Höhe und Ausnahmen

Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene Steuer auf den Grundbesitz. Sie ist also grundsätzlich von jedem einzelnen Grundstückseigentümer zu zahlen. Mit der Grundsteuerreform wird die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt. Wie die Grundsteuer zu berechnen ist, welche Änderungen ab 2025 auf Eigentümer zukommen und wer von einer Grundsteuerzahlung befreit ist, lesen Sie hier.

Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Steuerzahlung, die Grundstückseigentümer auf ihren Grundbesitz zahlen müssen. Die Einnahmen der Grundsteuer stehen dabei der jeweiligen Gemeinde zu. Diese hat außerdem ein Hebesatzrecht, wodurch sie die Höhe der Grundsteuer selbst festlegen kann. 

Die Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer bilden:

• Das Grundgesetz (GG)
• Das Grundsteuergesetz (GrStG)
• Das Bewertungsgesetz (BewG)
• Individuelle Haushaltssatzungen der Gemeinden

Für die Berechnung der Grundsteuer sind drei Größen von Bedeutung:

• Einheitswert: Unterschiede zwischen Ost- und West-Bundesländern, wobei ab 2025 der Grundsteuerwert herangezogen wird
• Steuermesszahl: ist gesetzlich definiert
• Hebesatz: wird individuell von Gemeinde oder Stadt festgelegt

Die Grundsteuer wird aktuell noch zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B unterschieden. Ab dem Jahr 2025 wird durch die neue Grundsteuerreform die sogenannte Grundsteuer C neu eingeführt:

• Grundsteuer A: Sie bezieht sich auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, womit Eigentümer von Agrarflächen steuerpflichtig werden. 
  
• Grundsteuer B: Sie gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke. Diese Flächen betreffen die meisten Personen, denn hier sind Grundstücke mit Einfamilienhäusern und auch Eigentumswohnungen inbegriffen. 
  
• Grundsteuer C: Mit der ab 2025 geltenden Grundsteuerreform kommt diese Kategorie hinzu. Sie betrifft baureife, aber bisher noch unbebaute Grundstücke. Dafür wird es einen höheren Hebesatz geben, wenn die Flächen längere Zeit unbebaut bleiben.

Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Urteil aus 2018 festgestellt, dass die bisherige Bemessung verfassungswidrig ist. Daher erfolgt eine neue Berechnung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025. Bis Ende Oktober 2022 müssen alle Grundstückseigentümer eine Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt einreichen. 

In den meisten Bundesländern wird auf das Bundesmodell zur Grundsteuer gesetzt, doch teilweise gibt es auch ab 2025 individuelle Lösungen. Diese werden nachstehend zusammengefasst, wobei Eigentümer rechtzeitig vor Inkrafttreten der neuen Regelungen nochmals prüfen sollten, welche Regelungen aktuell tatsächlich umgesetzt werden. 

Bis die Neuregelung der Grundsteuerberechnung 2025 in Kraft tritt, wird die Grundsteuer noch mit Einheitswert, Grundsteuermesszahl und örtlichem Hebesatz ermittelt.

Der Einheitswert steht im Einheitswertbescheid des Finanzamtes. Relevant ist, ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist. Je nachdem wird die Fläche mit dem Bodenwert aus 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert oder es ist nötig, mittels Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zu kalkulieren. 

Ab 2025 erfolgt dann die neue Ermittlung durch das Finanzamt. Eigentümer werden einen Grundsteuerwertbescheid erhalten. Als entscheidende Faktoren sollen Bodenrichtwert, statisch berechnete Nettokaltmiete, Grundstücksgröße, Art der Immobilie und Baujahr gelten. Zukünftig soll dann alle sieben Jahre eine Neuberechnung des Grundsteuerwertes erfolgen. 

Die Grundsteuermesszahl, die als Promillezahl vom Einheitswert angegeben wird, dient der Ermittlung des Grundsteuermessbetrags. Sie orientiert sich an der Grundstücksart und daran, ob sich ein Grundstück in den alten oder in den neuen Bundesländern befindet. 

Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern

Für die alten Bundesländer gelten gemäß §§ 14 und 15 GrStG folgende Steuermesszahlen:

Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern

Hierbei wird nach Gemeindegröße und Baujahr unterschieden. Objekte, die bis zum 31. März 1924 als bezugsfertig galten, zählen als Altbau. Der Stichtag für die Einwohnerzahl ist der 16. Juni 1933, für die Wertermittlung des Einheitswertes ist es der 01. Januar 1935. In den neuen Bundesländern gelten folgende Grundsteuermesszahlen:

Die Gemeinden legen den Hebesatz gemäß § 25 Abs. 1 GrStG fest. Die Hebesätze für die Grundsteuer A bzw. B gelten einheitlich für alle Grundstücke eines Gemeindegebietes (§ 25 Abs. 4 GrStG). 

Wie die Grundsteuer in der Praxis berechnet wird, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen. Wir vergleichen zwei Einfamilienhäuser und nehmen folgende Werte und Daten an: 

Beispielrechnung: Grundsteuer für Einfamilienhaus A

Beispielrechnung: Grundsteuer für Einfamilienhaus B

§ 28 Abs. 1 GrStG bestimmt, dass die Grundsteuer in quartalsweisen Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig wird. 

• Bei Jahressteuerbeträgen bis zu 15 Euro dürfen die Gemeinden die Grundsteuer als Einmalbetrag zum 15. August einziehen.
• Bis zu einer jährlichen Grundsteuer von maximal 30 Euro sind zwei Fälligkeitstermine, der 15. Februar und 15. August, zulässig.
• Der Steuerschuldner kann bis zum 30. September des Vorjahres eine Einmalzahlung zum 1. Juli des Folgejahres beantragen. 

Da die Grundsteuer eine nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzte Jahressteuer (§ 9 Abs. 1 GrStG) ist, bleibt derjenige Steuerschuldner, der zum Jahresbeginn Eigentümer eines Grundstücks war (§ 10 Abs. 1 GrStG) – auch wenn Sie als Eigentümer im Jahresverlauf das Grundstück verkaufen.

• Für den Nutzen- und Lastenübergang auf den Käufer ist im notariellen Kaufvertrag ein abweichender Zeitpunkt vereinbart. Für die Frage der Steuerschuldnerschaft ist das jedoch unerheblich. 
• Der bisherige Eigentümer ist zur Entrichtung der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr verpflichtet. Die Steuerschuldnerschaft des Immobilienverkäufers endet erst mit einem entsprechenden Aufhebungsbescheid seiner Gemeinde.
• Allerdings haftet auch der neue Eigentümer gegenüber dem Finanzamt für die Grundsteuer, die für das Kalenderjahr des Eigentumserwerbs zu entrichten ist (§ 11 Abs. 2 GrStG).
• Üblicherweise treffen der alte und neue Eigentümer privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes fair aufzuteilen.

Unter bestimmten Umständen ist keine Grundsteuer fällig. Es ist außerdem möglich, dass die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen wird. 

Insbesondere Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien haben nach § 32 Absatz 1 Ziffer 1 GrStG einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer. Liegen die erzielten Einnahmen unter den jährlichen Kosten, fällt keine Steuer an. Dafür muss allerdings ein Antrag auf Steuererlass gestellt werden. 

25 Prozent der Grundsteuer können gemäß § 33 Absatz 1 Satz 1 GrStG in folgenden Fällen erlassen werden:

• bei einer Minderung des aus einem Grundstück erzielbaren Rohertrages um über 50 Prozent
• falls der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat

Liegt die Ertragsminderung bei 100 Prozent, so ist ein hälftiger Steuererlass möglich (§ 33 Absatz 1 Satz 2 GrStG). 

Der für den Steuererlass notwendige Antrag kann bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden (§ 34 Absatz 2 GrStG). Bei einem gewährten Steuererlass für Kulturgut und Grünanlagen (§ 32 GrStG) ist in den Folgejahren kein weiterer Antrag erforderlich.

§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass im Mietvertrag vereinbart werden kann, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Zu den umlegbaren Betriebskosten zählt auch die Grundsteuer.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Vereinbarung mit Mietvertrag nötig

Wichtig ist zu beachten, dass die Grundsteuer nur dann umlagefähig ist, wenn sie im Mietvertrag explizit erwähnt wird und beschrieben wird, dass dieser Betrag auf den Mieter umgelegt wird. Ohne eindeutige Erwähnung im Mietvertrag ist die Weiterverrechnung nicht zulässig.