Vorvertrag beim Hauskauf und Reservierungsvereinbarung

Mit einem notariell beurkundeten Vorvertrag sichern Käufer und Verkäufer die ausgehandelten Konditionen des Immobiliengeschäftes vorzeitig ab. Wann ein Vorvertrag Sinn ergibt, welche Unterschiede zu einer Reservierungsvereinbarung bestehen und welche zusätzlichen Kosten durch den Vorvertrag entstehen, lesen Sie hier.

Ein Vorvertrag für ein Immobiliengeschäft verpflichtet die Vertragsparteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Im Vertragsrecht spricht man hierbei vom sogenannten Kontrahierungszwang. Wenn Sie ein Haus kaufen oder eine Immobilie verkaufen bedarf dies der notariellen Beurkundung. Aus diesem Grund muss auch der Vorvertrag notariell beurkundet werden. 

Ein Vorvertrag über eine Immobilie gibt dem Kaufinteressenten also die Sicherheit, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt vom Verkäufer zu den vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Der Verkäufer verfügt nach einem Vorvertrag ebenfalls über ein hohes Maß an Sicherheit, da sich der Käufer vertraglich zum Kauf des Objekts verpflichtet.

Ein Vorvertrag bietet also finanzielle Sicherheit und bessere Planbarkeit für beide Vertragsparteien. Dagegen steht es Verkäufern und Käufern ohne vorvertragliche Bindung frei, die Immobilie anderweitig veräußern oder von einer Kaufabsicht Abstand zu nehmen.

Im Vorvertrag zum Hauskauf müssen folgende Inhalte festgehalten werden:

• Vertragsparteien: Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Exakte Beschreibung der Immobilie: Grundbuchdaten mit Grundstücksnummer und Flurnummer
• Höhe des vereinbarten Kaufpreises
• Zahlungsmodalitäten
• Frist, binnen der ein Kaufvertrag abgeschlossen werden soll
• Schadensersatzklausel für den Fall eines Rücktritts aus unwesentlichen Gründen

Wenn der Käufer noch nicht liquide ist, sich aber die Immobilie bereits verbindlich reservieren möchte, hilft ein Vorvertrag. Aber auch dann, wenn zwar die Finanzierung eines Immobilienkaufs bereits geregelt ist, jedoch noch rechtliche Hindernisse vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags beseitigt werden müssen, verschafft ein Vorvertrag Sicherheit.

Vorverträge werden zudem manchmal proaktiv von Verkäufern verlangt. Bei ernsthaftem Kaufinteresse sichert der Vorvertrag dem Verkäufer eine baldige Abwicklung des Geschäfts. Die weitere Suche nach geeigneten Käufern ist dann nicht mehr nötig.

Durch einen Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung garantiert der Makler dem Kaufinteressenten, die Immobilie weiteren Interessenten für eine bestimmte Dauer nicht anzubieten. Die vom Kaufinteressenten an den Makler zu entrichtende Reservierungsgebühr stellt ein Entgelt für die Reservierung dar. Kommt es zum Kauf, so wird die Reservierungsgebühr auf die Maklergebühr angerechnet.

Eine Reservierungsvereinbarung ist für den Käufer beispielsweise dann sinnvoll, wenn der Abschluss des notariellen Kaufvertrags aus bestimmten Gründen noch nicht möglich ist. Ein Verkäufer wird eine Reservierungsvereinbarung verlangen, wenn er sich das ernsthafte Interesse vom Käufer bestätigen lassen will. Der Makler erzielt einen finanziellen Ausgleich für seine Vermittlungsbemühungen, unabhängig von einem tatsächlich erfolgreichen Verkauf.

Wird ein Vorvertrag mit Absicht einer Grundstücksübertragung abgeschlossen, muss er zwangsläufig notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ein solcher Vorvertrag ist damit bindend, für beide Vertragsparteien gleichermaßen. Bei einem Vorvertrag handelt sich vertragsrechtlich um ein Verpflichtungsgeschäft, das sowohl den Käufer als auch den Verkäufer, wie bereits erwähnt, dem Kontrahierungszwang unterwirft.

Die Kosten sind grundsätzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Notarkosten entstehen abhängig vom Geschäftswert der Immobilie für die notarielle Beurkundung von Verträgen (§§ 3 und 97 GNotKG). Hierfür wird eine doppelte Gebühr, mindestens aber 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer berechnet (KV 21100 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG). Weitere Kosten entstehen durch Notarauslagen wie Porto, Kosten für Telekommunikation sowie Schreibauslagen.

In den Vorvertrag sind mindestens die wesentlichen Bedingungen des späteren Kaufvertrages aufzunehmen. Er enthält außerdem die Verpflichtung zur Herbeiführung einer abschließenden Einigung und eine Schadensersatzklausel für den Fall des Rücktritts einer der Vertragsparteien.

Ein unbegründeter Rücktritt vom Vorvertrag führt zu einem Schadensersatzanspruch der anderen Partei. Daher sollte vorab alles eindeutig geregelt werden, um spätere Streitigkeiten und insbesondere einen Rücktritt zu vermeiden. Ebenso ist es wichtig, diesen Anspruch mit dem Notar zu besprechen, damit beide Parteien sicher verstehen, welche Konsequenzen ein Rücktritt hätte. 

Wird ein Vorvertrag über ein Grundstücksgeschäft nicht notariell beurkundet, ist er rechtlich nicht bindend. Notariell beurkundete Vorverträge erlauben einen Vertragsrücktritt regelmäßig nur unter engen Voraussetzungen.

Gewöhnlich sehen derartige Verträge Rücktrittsmöglichkeiten für den Fall vor, dass dem Käufer die Erfüllung der sich ergebenden Verpflichtungen unzumutbar wird. Dazu gehören beispielsweise Unfälle, die die Zahlungsfähigkeit des Käufers beeinträchtigen, sowie generell eine nicht zustande kommende Finanzierung.

Für den Fall, dass trotz beurkundetem Vorvertrag ohne wichtigen Grund ein Rücktritt erfolgt, wird eine Schadenersatzzahlung fällig. Dieser Anspruch wird bereits im Vorvertrag definiert. Sofern es wichtige Gründe gibt, kann ein Rücktritt durch den Käufer auch ohne Schadenersatzforderung erfolgen. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn arglistige versteckte Mängel beim Hauskauf auftreten.

Durch die notarielle Beurkundung bestätigt der Notar, dass dieser Vertrag tatsächlich von den beiden Vertragsparteien aus freien Stücken und in Kenntnis des Vertragsinhalts unterschrieben wurde. Dadurch erlangt der Vertrag Rechtswirksamkeit und Rechtsverbindlichkeit für beide Vertragsparteien. 

Durch einen Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung garantiert der Makler dem Kaufinteressenten, die Immobilie weiteren Interessenten für eine bestimmte Dauer nicht anzubieten. Die vom Kaufinteressenten an den Makler zu entrichtende Reservierungsgebühr stellt ein Entgelt für die Reservierung dar. Kommt es zum Kauf, so wird die Reservierungsgebühr auf die Maklergebühr angerechnet.

Eine Reservierungsvereinbarung ist für den Käufer beispielsweise dann sinnvoll, wenn der Abschluss des notariellen Kaufvertrags aus bestimmten Gründen noch nicht möglich ist. Ein Verkäufer wird eine Reservierungsvereinbarung verlangen, wenn er sich das ernsthafte Interesse vom Käufer bestätigen lassen will. Der Makler erzielt einen finanziellen Ausgleich für seine Vermittlungsbemühungen, unabhängig von einem tatsächlich erfolgreichen Verkauf.

Der Vorvertrag für einen Hauskauf wird von einem Notar bereitgestellt und notariell beurkundet und wäre sonst auch nicht rechtswirksam.

Reservierungsvereinbarungen hingegen können zwar grundsätzlich in privatschriftlicher Form abgeschlossen werden; führt jedoch die Höhe der gezahlten Reservierungsgebühr zu einer Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des Käufers, indem sie Druck auf ihn ausübt, die Immobilie zu erwerben, so liegt eine Verpflichtung im Sinne von § 311b Abs. 1 S. 1 BGB vor, die nur bei notarieller Beurkundung wirksam ist.

Für einen Vorvertrag werden, wie bereits beschrieben, Notarkosten für die Beurkundung, Gebühren für betreuende und beratende Tätigkeiten sowie weitere Auslagen fällig. 

Beispiel: Notarkosten für Vorvertrag beim Hauskauf

Liegt der Geschäftswert beispielsweise bei 200.000 Euro, liegen die Notarkosten inklusive Mehrwertsteuer etwa zwischen 1.000 Euro und 2.000 Euro.

Bei der Reservierungsvereinbarung kommt es hingegen auf die individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Makler an. Meist liegt die Reservierungsgebühr zwischen fünf und zehn Prozent der fälligen Maklergebühren. Ist sie zwischen 10 und 15 Prozent, kann eine notarielle Beurkundung nötig werden.

Die Grenze zur Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung einer Reservierungsvereinbarung ist in jedem Einzelfall jedoch genau zu überprüfen. Denn je nach Höhe der im Erfolgsfall fälligen Provision können bereits 5 Prozent der Maklerprovision einen unzumutbaren Druck auf den Käufer ausüben. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Wert des Objektes so hoch ist, dass die dann fällige Summe geeignet ist, den Erwerber unzulässig unter Druck zu setzen (BGH, NJW 1987, S. 54).

Der Vorvertrag bringt durch die notarielle Beurkundung ein hohes Maß an Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien. Es lässt sich also sagen, dass ein Vorvertrag den späteren Abschluss des Kaufvertrags und damit den Hauskauf nahezu garantiert.

Eine Reservierungsvereinbarung bietet zwar zusätzliche Sicherheit, aber keine rechtlich bindende Garantie dafür, dass das Objekt dann auch tatsächlich gekauft werden kann. Zudem kann sie bei einer zu hohen Gebühr ohne notarielle Beurkundung gemäß § 311b BGB aufgrund Formmangels nichtig sein. 

Die Nichtigkeit einer Reservierungsvereinbarung wird teilweise auch dann angenommen, wenn der Makler keinen qualifizierten Makleralleinauftrag hat, bei dem der Eigentümer nicht selbst nach Käufern suchen darf. Eine Reservierungsvereinbarung ist dann nichtig, wenn der Makler noch nicht einmal über einen einfachen Makleralleinauftrag verfügt.

Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB und damit Nichtigkeit einer Reservierungsvereinbarung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer zeitlich unbefristeten Reservierungsvereinbarung vor (BGHZ 103, 235, 241). Die Bindungsdauer sollte nicht länger als sechs Monate betragen.